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En copropriété, la rénovation énergétique passe par l’emprunt. La rénovation à dimension énergétique des immeubles anciens, “objectifs Grenelle“, requiert des programmes de travaux coordonnés, avec des budgets de l’ordre de 15 à 25 000 € pour un appartement moyen. Les fonds travaux existants, les ressources disponibles et les éventuelles aides seront bien inférieures au besoin. Le recours à l’emprunt est donc inéluctable.

La tentation de l’Emprunt collectif à adhésion individuelle (ECAI).
Comment donc rassembler la mosaïque de copropriétaires aux objectifs divergents autour d’un même programme pour «voter la même chose en même temps» ? Les solutions individuelles de financement, comme les dispositifs d’aide attachés aux personnes, créent des discriminations préjudiciables à l’adhésion au projet collectif. L’Emprunt collectif à adhésion individuelle apparaît alors comme la solution fédératrice, susceptible de répondre à cet objectif d’universalité. En effet, les conditions d’adhésion sont très souples et le prêt peut financer 100% de la dépense. L’attrait est indéniable d’autant qu’une couverture de risque externalisée se substitue à la solidarité du syndicat.

Les pièges de l’ECAI.
L’analyse approfondie des ECAI montre une situation moins idyllique.
• La durée ECAI est limitée à 10 ans alors que le prêt classique peut s’amortir sur 15 ans ;
• Le taux réel ECAI avec les frais de caution, se situe 1,5 à 2 % au dessus du taux bancaire ;
• La gestion de l’ECAI induit des prestations complémentaires pour les services du syndic.
L’intégration de ces trois composantes entraîne une hausse des trimestrialités de l’ordre de 50 % en défaveur des ECAI par rapport à la solution individuelle.

Les risques pour le copropriétaire.
Bien évidemment, seuls les copropriétaires en délicatesse avec leur banque, souvent les plus défavorisés, vont être obligés de recourir à l’ECAI après le vote. Les plus démunis subiront donc les charges les plus lourdes et verront s’aggraver leur risque de surendettement.

Les risques pour le syndicat.
L’absence de solidarité du syndicat est un leurre, elle ne résiste pas à l’analyse. Si un copropriétaire peine à rembourser, il aura aussi des difficultés à couvrir ses charges courantes, la solidarité sera alors effective.

L’ECAI est un emprunt toxique, facteur de zizanie dans la copropriété en créant une véritable ségrégation financière, à l’opposé des objectifs de cohésion recherchés.

Le besoin, une approche collective amont et aval.
La rénovation énergétique met en évidence les déficiences génétiques du statut de la copropriété, dans lequel le droit de propriété individuelle prime sur le collectif. Le vrai besoin, selon notre expérience de praticiens, est celui d’une personnalité morale entière, immatriculée, avec une gestion financière collective globale, seule approche cohérente susceptible de ramener la sérénité dans les assemblées générales.

Une gestion financière collective globale :
• Provisions en amont pour prendre en compte l’usure (solidarité temporelle) ;
• Emprunts et dispositifs d’aide collectifs pour financer les investissements sur l’ouvrage commun.
La gestion du syndic sera allégée avec un seul emprunt et 1 à 2 lignes de charges financières par lot.

Pierre Olivier^*

* Auteur de l’ouvrage “Sauvons les copropriétés - Ce qu’il faut changer“, M. Olivier est directeur général de Copro +, société de conseil auprès des copropriétés, reconnue comme Jeune entreprise innovante (JEI) par le ministère de la recherche et l’administration fiscale.

Cette tribune est nouvelle dans nos colonnes. Elle est ouverte aux acteurs de la copropriété qui souhaitent exprimer une opinion, ouvrir un débat. Elle est rédigée sous la responsabilité de ses auteurs sans engager la rédaction des IRC. Suggérer une contribution ? Envoyer votre papier à : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Dans son numéro de février 2012, sous le titre «Syndics : trouver la perle rare», la revue “60 millions de consommateurs“ dresse un palmarès peu élogieux des syndics professionnels. La revue consumériste a passé au crible 282 contrats issus de 195 cabinets indépendants et de 87 agences de réseaux nationaux. Elle dénonce des facturations abusives.  «Prestations facturées plusieurs fois, frais administratifs indus, comptes bancaires non séparés (ou séparés mais surfacturés), horaires d’assemblée générale non précisés …». Le magazine déplore «l’absence de contrôle» et appelle à «l’application de véritables sanctions» en cas d’échec de négociations à l’amiable.
Après avoir relevé que l’enquête «repose sur l’examen de 282 contrats sur 560 000», l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier) rappelle qu’elle a «élaboré avec la Fnaim un modèle de contrat respectueux de la réglementation et enjoint ses membres à respecter ces textes». Enfin, l’organisation professionnelle indique qu’elle a examiné 113 réclamations pour abus en 2011

Ils ne sont pas toujours les bienvenus dans les copropriétés, mais les meublés touristiques se développent à Paris. Ils seraient au nombre de 20 000 dans la capitale.
Il s’agit de logements de différentes tailles, loués à la nuitée, à la semaine ou au mois. Les revenus locatifs tirés de ces occupations temporaires sont attrayants. Selon la ville de Paris, dans certains quartiers,  «les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit à un niveau compris entre le double et le triple des prix des locations traditionnelles». De plus, le régime fiscal attaché à la location meublée ajoute de l’intérêt à la formule. Pour Jean-Yves Mano, en charge du logement pour la ville de Paris et adjoint au maire, c’est ainsi «2 000 à 3 000 logements qui sont soustraits, chaque année, de l’offre locative traditionnelle». Inacceptable pour les élus parisiens qui se déclarent, en raison de la pénurie de logements, décidés «à préserver les habitations des parisiens».
Ainsi, au regard de la mairie, ces logements, mis à bail pour des durées inférieures à un an (9 mois pour un étudiant) et lorsque ce logement ne constitue pas la résidence principale du bailleur, connaissent «un changement d’usage». Sur le fondement l’article L. 613-7 du Code de la construction et de l’habitation, ce changement d’usage est subordonné à une autorisation administrative. «Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.» Cette disposition concerne «toutes les catégories de logements et leurs annexes, y compris logements de gardien, chambres de services, …». A Paris, les conditions de cette autorisation administrative sont fixées par l’arrêté préfectoral n°2005-335-4 du 1er décembre 2005. Notamment, l’autorisation, délivrée par le préfet, après avis du maire et du maire d’arrondissement, est accordée en cas de compensation sous la forme de la transformation en local d’habitation, de locaux ayant un autre usage (bureaux,…) soit pris sur le patrimoine du bailleur, soit par l’achat d’un droit de compensation auprès d’un promoteur ou d’un organisme d’HLM. «Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de 25 000 € et une astreinte d’un montant maximal de 1000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation». C’est que vient de rappeler la mairie à plusieurs propriétaires.
La Fnaim de Paris-Ile-de-France a vivement réagi par la voix de son président Gilles Ricour de Bourgies. L’organisation en appelle au ministre du logement pour sauver «ce secteur stratégique et ses 2 000 emplois directs et indirects». Il «demande l’arrêt immédiat des poursuites engagées à l’encontre des propriétaires bailleurs, dont [il] constate qu’elles visent en majorité des petits propriétaires-occupants». «Les locations meublées permettent chaque année d’accueillir 50 000 familles ayant besoin d’un logement temporaire pour des raisons professionnelles ou familiales et qui sont, très souvent, en situation d’urgence». Enfin son analyse diffère de la mairie : «les professionnels de la location meublée ont permis le retour au secteur locatif de 20 000 appartements qui seraient demeurés vacants et qui risquent de le redevenir. Il reste 116 000 logements vides à Paris, auxquels s’ajoutent 80 000 résidences secondaires».

L’arrêté du 30 décembre 2011 publié au JO du 18 janvier 2012 s’applique à compter du 1er mai 2012, aux promoteurs immobiliers pour les immeubles de grande hauteur (IGH). Ce texte réglemente la construction de ces immeubles de grande hauteur et définit les mesures de protection contre les risques d’incendie et de panique. Cet arrêté, dont la rédaction a été engagée à la suite de l’attentat perpétré le 11 septembre 2001 au World Trade Center, prend en compte les évolutions récentes intervenues dans le mode de construction et dans la sécurité de ces immeubles. Les principales modifications introduites par le nouvel arrêté portent sur : les règles à respecter lors de la construction des immeubles élevés de plus de 200 mètres, dénommés “immeubles de très grande hauteur“ (ITGH) ; l’introduction de la notion «d’évacuation immédiate et générale» de l’ensemble des occupants de ces immeubles, limitée jusque-là au seul étage sinistré et ceux immédiatement au-dessous et au-dessus ; la formalisation des règles d’installation des systèmes de détection et de mise en sécurité incendie ainsi que les scénarios de mise en sécurité à mettre en œuvre.

«Tout terrain, toute maison, tout immeuble verra sa possibilité de construction augmentée de 30%» a indiqué le Président de la République lors de son entretien télévisé du 29 janvier. Le projet de loi validé en conseil des ministres vient d’être présenté au Parlement. Compte tenu de la navette parlementaire, le vote de ce projet, qui, à ce jour ne compte qu’un seul article, devrait intervenir d’ici à deux à trois mois.
Grâce à ce droit à construire, d’une durée de trois ans, l’objectif est d’augmenter l’offre de logements et de juguler la hausse des prix. Si cette mesure, visant à la densification de l’urbanisation, se conçoit aisément pour les terrains et maisons (augmentation de 30% du COS), «dans les immeubles résidentiels, la majoration des droits à construire n’aura guère d’incidence, car les règles de fonctionnement de la copropriété sont très compliquées et permettent rarement d’obtenir une extension», selon Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière de Century 21, dont les Echos du 3 février rapporte les propos. Pour que l’analyse soit complète, il faudrait distinguer deux hypothèses selon que ce droit à construire s’applique aux copropriétaires ou au syndicat de copropriétaires. Dans ce cas, ce n’est pas seulement la création d’une véranda (par exemple) pour un particulier qui serait à examiner, mais aussi les possibilités de surélévation d’immeubles ou  d’accroissement d’emprise au sol pour les copropriétés disposant de surface foncière.

L’épineuse question du stationnement en copropriété

Pouvez-vous nous présenter les Scot et les Plu et nous rappeler les impacts sur la création et la gestion des places de stationnement dans les copropriétés ?
Le schéma de cohérence territoriale (SCOT) et le plan local d’urbanisme (PLU) sont désormais les documents d’urbanisme de référence pour la réalisation de tout projet immobilier.
La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite Grenelle II, a fait du SCOT un document plus opérationnel, plus riche, destiné à couvrir l’ensemble du territoire national d’ici à 2016. Il doit organiser le développement durable d’un territoire intercommunal de dimension variable. Son document d’orientation et d’objectifs (DOO), fixe désormais des contraintes particulières, directement opposables aux demandeurs d’autorisation d’urbanisme. Il peut ainsi prévoir des obligations minimales ou maximales de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés et des obligations minimales de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules non motorisés (article L 122-1-8 alinéas 2 à 5 du Code de l’urbanisme).
Les PLU compris dans le périmètre du SCOT devront se conformer à de telles exigences. Si le SCOT est muet sur les questions de stationnement, le PLU pourra lui-même fixer de telles contraintes. La loi Grenelle II permet notamment aux PLU d’imposer un nombre maximum de places de parking pour les véhicules motorisés s’agissant des bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation (article L 123-1-12 du Code de l’urbanisme).
En cohérence avec son objectif de limitation des déplacements en centre-ville, la loi de 2010 autorise ainsi les élus à limiter le nombre d’aires de stationnement réalisées à l’occasion de projets immobiliers pour les véhicules motorisés et à imposer la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules non motorisés.
L’évolution des documents d’urbanisme en termes de stationnement pourront avoir des répercussions sur les copropriétés. Qu’il s’agisse d’imposer des stationnements pour véhicules non motorisés ou de limiter les places dédiées à ceux dotés d’un moteur, il faudra en tenir compte dans la gestion des copropriétés concernées. Toutefois, on sait que l’indépendance des législations ne permet pas aux élus de s’assurer qu’au-delà du permis de construire, les syndicats de copropriétaires respecteront ces obligations. Il appartiendra aux copropriétés d’adapter leurs règlements à ces nouvelles contraintes.

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété peut prévoir une clause de priorité en faveur des copropriétaires en cas de cession de places de parkings. Les copropriétaires doivent-ils s’attendre à des règles plus contraignantes allant dans ce sens ?
L’article 8-1 a été inséré dans la loi du 10 juillet 1965 afin de favoriser, au profit des copropriétaires, le maintien des places de stationnement prévues au sein de la copropriété. Les élus ne pouvant imposer aux promoteurs l’insertion de clauses interdisant la vente des parkings à des personnes extérieures à la copropriété, c’est la mise en place d’un droit de priorité qui a finalement été envisagée.
En limitant le nombre de places de parking et en incitant les copropriétaires à partager l’usage de ces places, notamment avec des personnes extérieures à la copropriété, les documents d’urbanisme vont conduire les syndicats à repenser les conditions de jouissance et d’usage de ces emplacements.
Les règles à adopter vont dépendre de l’appropriation privative ou commune de ces emplacements. S’il s’agit de parties communes, il suffira au règlement d’en fixer les conditions de jouissance et d’usage. Ces conditions seront un peu plus délicates à mettre en place si les parties en questions sont susceptibles d’être utilisées par des personnes extérieures à la copropriété. S’il s’agit des parties privatives d’un lot, les restrictions à l’utilisation et à la libre disposition de ces parties seront plus difficiles à imposer. Le rédacteur du règlement se heurtera au droit de propriété du copropriétaire et toute limitation de ce droit devra être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble (article 8 de la loi de 1965). Il faudra démontrer que la destination de l’immeuble impose de maintenir les places de stationnement au sein de la copropriété ou justifie les limites apportées aux conditions d’usage.

Avec l’arrivée des véhicules à propulsion électrique semble poindre l’émergence d’un droit à la prise dans les parkings. Pouvez-vous nous expliquer quelles sont les obligations actuelles dans les copropriétés ?
A partir du 1er janvier 2012, les immeubles à usage d’habitation équipés de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé devront être dotés de gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge (article L 111-5-2 I. du CCH).
Pour les immeubles collectifs existants, seuls ceux à usage tertiaire devront être équipés avant le 1er janvier 2015. L’installation de ces équipements dans les autres bâtiments reste une démarche volontaire.
Toutefois, afin de favoriser le développement des transports les moins polluants que sont les véhicules tout électriques ou hybrides rechargeables, la loi du 12 juillet 2010 a facilité le vote de points de recharge de ces véhicules dans les copropriétés. L’installation de bornes de recharge dans les copropriétés qui en sont dépourvues peut être décidée à la majorité absolue [article 25, L)]. Le raccordement au réseau de l’immeuble pour celles qui sont déjà pré-équipées et la pose de compteurs individuels peuvent visiblement être décidés à la majorité simple sur la base du nouvel article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, l’article L 111-6-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ne peut s’opposer, sans motif légitime et sérieux, à la demande d’un locataire désireux d’équiper à ses frais les places de stationnement d’une borne et d’un système de comptage individuel.
Lire également Réponses ministérielles p.22 et Pratique de la copropriété p.29.

Propos recueillis par la rédaction

^{_{Photo : Crédit DR}}

En vue de prévenir les difficultés financières des copropriétés ou dans le dessein de faciliter des travaux de rénovation énergétique des immeubles, des spécialistes français de l’immobilier évoquent régulièrement la création de “fonds travaux“. Cet ouvrage, rédigé par Yves Joi-Cœur, avocat émérite, diplômé de l’université de Montréal,  présente la pratique québécoise du fonds de prévoyance. Ce livre traite dans le détail le fonctionnement de ce fonds destiné à pourvoir aux travaux futurs des parties communes. [Nos abonnés liront le mois prochain une contribution de l’auteur dans les IRC.]
Edition Wilson& Lafleur, en vente sur le site www.wilsonlafleur.com

Augmentée de la récente jurisprudence, l’édition 2012 du Code Dalloz, rédigée par Yves Rouquet et Moussa Thioye, reprend les textes adoptés en 2011 : le décret du 10 janvier 2011 sur les installations de détecteurs de fumée, la recommandation n° 13 bis sur le conseil syndical, la loi du 14 mars 2011 sur la sécurité intérieure, les décrets du 13 avril 2011 et du 5 juillet 2011 relatifs aux diagnostics de performance énergétique et enfin le décret du 25 juillet 2011 relatif à la recharge des véhicules électriques et aux infrastructures pour le stationnement des vélos.
Edition Dalloz, 21ème édition commentée, janvier 2012, 55,80 €. Commander ici

L’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) a publié son livre blanc intitulé “60 propositions“ destinées au futur ministre du logement. Parmi celles-ci, voici celles concernant la copropriété que nous avons relevées et qui ne manqueront pas de susciter interrogations et débats. Jean Perrin, président de l’Unpi, auteur de l’ouvrage, relève que si la loi de 1965 reste adaptée «aux petits immeubles dans lesquels les copropriétaires se connaissent», son application est «plus délicate pour les grands ensembles». Considérant que, absentéisme aidant, les règles de majorité ont été assouplies par les textes au point que «ces modifications ont eu tendance à restreindre les droits des copropriétaires», il préconise d’autoriser «les copropriétés à adopter le système des sociétés anonymes avec un conseil de surveillance qui exerce son contrôle et un directoire, organe collégial doté de véritables pouvoirs de gestion, nommé par le conseil de surveillance et présidé par un gestionnaires professionnel ou bénévole». Enfin, deuxième proposition relevée : l’Unpi appelle de ses vœux et se déclare prête à discuter de sa mise en place, la création d’un ordre professionnel des syndics. Cet ordre professionnel délivrerait lui-même les cartes professionnelles à la place de la préfecture, assurerait la formation de ses membres et serait «la police de la profession».

Par arrêté du 29/12/2011, publié au journal officiel le 5 janvier, portant extension de l’avenant 79, les salaires des catégories A et B des employés et gardiens d’immeubles sont revalorisés. Le lecteur se reportera à la page “Indices“ pour en connaître les montants selon les catégories. Cet arrêté prévoit également une augmentation de la prime de tri sélectif. (Page 34)