Autres actus

L’association de consommateurs et d’usagers (Clcv) vient de livrer une étude détaillée des honoraires de syndics. Cette étude porte sur 133 contrats de syndics collectés sur l’ensemble du territoire représentant 119 cabinets et 96 enseignes. Ces contrats ont été proposés aux copropriétés en 2011. Pour 73% de l’échantillon, ces contrats émanent de cabinets indépendants et pour 27 % de grands groupes tels Loiselet & Degraimont, Nexity, Foncia… Cette distinction est faite tout au long de l’étude, les résultats pouvant être fort différents selon que le cabinet appartienne ou non à un groupe.
L’étude a pour un double objectif. Grâce à de nombreux tableaux, elle fournit «un cadre aux copropriétaires leur permettant de voir dans quelle “fourchette“ les honoraires de leur gestionnaire se situent». Elle démontre «le cas échéant, les insuffisances de la législation actuelle» et de permettre  de «mettre en garde sur certaines dérives que l’on peut constater».

Le forfait annuel
Les honoraires des syndics sont partagés en deux parties. La première partie concerne les prestations dites de “gestion courante“. L’arrêté du 2 décembre 1986, modifié le 19 mars 2010 par l’arrêté dit “Novelli“, fixe la liste minimale des prestations de gestion courante comprise dans le forfait annuel (cf. Inf. Rap. Copr. n° 564, p. 29 et s.).
La seconde partie de la rémunération des professionnels de l’administration de biens et des syndics est issue des prestations “exceptionnelles“. Ces dernières visent des actes précis avec des modalités de rémunération différentes selon les cas (vacation horaire, forfait, pourcentage…). Ainsi, un syndic peut-il prévoir dans son contrat, une rémunération pour la préparation d’une assemblée générale supplémentaire en sus de celle organisée annuellement.
Le montant des honoraires de gestion courante, est librement déterminé par le syndic et peut être négocié en assemblée générale. Les honoraires varient en fonction du nombre de lots principaux, des éléments d’équipement communs, de la présence ou nom d’employés du syndicat. La moyenne de ces honoraires s’établit à 166,90 €, toutes charges incluses (ttc), par lot. «Dans l’ensemble, on peut constater que le ratio/lot est similaire entre les syndics, quelle que soit leur catégorie».
L’association précise que la liste des prestations de base comprise dans le forfait annuel, «n’est pas limitative de sorte que les copropriétaires peuvent tout à fait négocier l’adjonction de prestations complémentaires». A ce titre, l’étude déplore que près d’un contrat sur quatre contienne une clause limitative de ces prestations courantes.

185,16 € ttc par lot
A ce forfait de base, s’ajoute selon l’analyse des contrats par la Clcv, un forfait administratif ou encore appelé forfait “papeterie“, dans la moitié des contrats. Ce coût est estimé en moyenne à 17,10 € ttc par lot.
Puis, vient la délicate question des frais associés à l’ouverture d’un compte séparé. «Arguant du surcroît de travail qu’il entraîne, bon nombre de syndics augmentent leurs honoraires pour l’ouverture d’un tel compte». Près d’un contrat sur deux prévoit cette facturation différenciée en fonction de la nature du compte. Admise par l’arrêté du 19 mars 2010, cette augmentation est dénoncée par la Clcv : «Alors même que seul le compte séparé offre transparence et sécurité, de quelle liberté de choix disposent les copropriétaires lorsqu’ils sont confrontés à des augmentations de rémunération de 20 %, voire plus ?». L’augmentation moyenne observée pour les contrats qui prévoient cette facturation est de 15 %.
L’étude conclue donc, que «si l’on compare le ratio/lot des honoraires de base à ceux comprenant les différents forfaits administratifs et l’ouverture du compte bancaire séparé, on constate une différence de près de 11 %». Les honoraires s’établissent alors à 185,16 € ttc par lot. Enfin, la tenue de l’assemblée générale annuelle, prestation prévue dans le forfait de gestion courante, peut donner lieu à la facturation de vacation horaire. Pour des raisons pratiques et afin de favoriser la participation des copropriétaires, ces assemblées se déroulent en fin de journée, c’est-à-dire en dehors des heures d’ouverture du cabinet. «Si l’on peut comprendre les arguments des syndics consistant à dire que la facturation de la tenue de l’assemblée générale est justifiée, au regard de sa durée ou de l’heure à laquelle elle peut s’achever, cela ne doit pas conduire pour autant à la facturation excessive d’une prestation relevant naturellement de la gestion courante».

Les prestations exceptionnelles
Puis, le coût des prestations exceptionnelles est passé à la loupe. Outre les vacations horaires en moyenne de 75 € ttc pour les heures non ouvrables, les honoraires pour travaux donnent lieu à une rémunération moyenne de 3,16% de leur montant. Le traitement des impayés constitue aux yeux de la Clcv un acte d’administration ordinaire de la copropriété. Si l’association relève que près d’un syndic sur trois ne facture pas la première relance, elle s’étonne des honoraires pratiqués dans bon nombre de cas que ce soit pour les relances, les mises en demeure ou les injonctions de payer.
Enfin, la facturation de l’état daté que seul le syndic peut réaliser, peut atteindre des montants oscillant dans un rapport de 1 à 7 selon les contrats de syndics. Le montant moyen s’établit à 293,79 € ttc.

Les doléances
Dans la suite de son étude, la Clcv formule plusieurs vœux : que les professionnels modifient leurs contrats afin que le copropriétaire puisse connaître le montant total des honoraires liés à la gestion courante et que ce montant soit décomposé, le cas échéant ; qu’une réflexion soit engagée sur la majoration des honoraires des syndics en cas d’ouverture d’un compte bancaire séparé et pour la tenue de l’assemblée générale ; que soit modifiée l’annexe II de l’arrêté du 2 décembre 1986 afin que soient comprises dans la gestion courante les prestations suivantes : lettre de relance et mise en demeure en cas d’impayés ; que soient plafonnés les honoraires du syndic pour les prestations dont il a l’exclusivité (établissement de l’état daté, transmission du carnet d’entretien ou communication des informations nécessaires à l’établissement du diagnostic de performance énergétique).
Enfin, «nous demandons que soient mises en place des instances chargées, d’une part, de contrôler l’activité des professionnels de l’immobilier et, d’autre part, de résoudre de façon amiable les litiges copropriétaires-syndics». La Clcv rappelle que des propositions analogues figurent dans le livre blanc élaboré par la Fnaim et l’Unis lors des États généraux des professions immobilières.

Les honoraires de syndics en 2011, septembre 2012, 27 p., étude téléchargeable sur www.clcv.org

Le régime instauré par la loi du 10 juillet 1965 est très largement impératif et formaliste. Est-ce un inconvénient ou, au contraire, une sécurité pour un praticien tel que le notaire ?
Le dispositif législatif et réglementaire est plutôt une sécurité pour les praticiens, mais il faut constater que le statut est inadapté dans certaines situations, notamment pour les petites copropriétés ainsi que les copropriétés importantes.
Pour ces copropriétés importantes, les règles de fonctionnement et de prise de décision en assemblée générale, sont source de blocage et ne peuvent être amendées.
Il faut donc réfléchir au montage en fonction de la situation, créer des syndicats secondaires lorsque cela est possible, valider les parties communes spéciales à certains lots, de même que les charges afférentes aux équipements spécifiques de l’immeuble, lorsque ces derniers ne bénéficient pas à tous les lots.

Le notaire a un rôle déterminant sur la vie de la copropriété lorsqu’il rédige le règlement de copropriété de l’immeuble. Comment abordez-vous cet exercice ?
La rédaction d’un règlement de copropriété et de l’état descriptif de division nécessite un travail d’équipe entre le promoteur, le géomètre et le notaire.
L’état descriptif de division est un document technique, descriptif, qui identifie les lots en tant que fractions d’immeuble avec indication des parties communes générales et éventuellement spéciales comprises dans chaque fraction. Il est établi par le géomètre sur le vu des plans de l’immeuble.
Le règlement de copropriété est un document qui constitue la charte de la copropriété.
Le praticien doit avoir une attention particulière à la définition des parties privatives et des droits particuliers attachés à chacun des lots, tels que les droits de jouissance exclusifs de jardin, terrasse, cour intérieure.
Le règlement de copropriété détermine en effet la destination de l’immeuble, les droits des copropriétaires, tant sur les parties privatives que sur les parties communes, ainsi que les règles d’organisation et d’administration de la copropriété.
Il fixe la répartition des charges communes. Le règlement de copropriété doit préciser les éléments pris en considération et la méthodologie de calcul des tantièmes de copropriété.
Il y a, de fait, peu de souplesse dans l’organisation et l’administration de la copropriété, notamment dans le fonctionnement des assemblées générales, car la plupart des dispositions de la loi sur la copropriété sont d’ordre public.

Quelles sont les principales difficultés auxquelles se heurte le notariat à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété ?
Le notaire a une grande habitude de la vente d’un lot de copropriété. Il n’y a donc pas, a priori, de difficulté. Toutefois, la répartition des proratas de charges entre vendeur et acquéreur, le remboursement de fonds de roulement du vendeur dans la copropriété et la prise en charge par le vendeur ou l’acquéreur des travaux décidés antérieurement et non exécutés font l’objet d’une négociation.
Il faut se rappeler en effet que depuis le 1er septembre 2004, le syndic ne peut faire de compte prorata temporis entre le vendeur et l’acquéreur, mais doit appliquer les règles de répartition résultant de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ; le paiement de la provision exigible des dépenses hors budget (travaux, …) incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. Quant au trop perçu ou moins perçu sur provisions, il est pris en charge par celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Les parties peuvent toujours prévoir une autre répartition entre elles, mais ces conventions ne sont pas opposables aux tiers (article 6-3 du décret du 17 mars 1967) soit, en l’occurrence, au syndicat représenté par le syndic qui est fondé à poursuivre celui considéré comme débiteur en application de l’article 6-2. En ce qui concerne le fonds de roulement ou les avances de trésorerie qui sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée, à constituer des réserves ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires, ils sont remboursables et le syndic doit les restituer au vendeur et en demander paiement à l’acquéreur (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).
Les renseignements permettant de gérer cette situation sont communiqués au notaire, au moyen d’un document dit “Questionnaire Notaire“.
Ce document largement utilisé depuis plusieurs années comporte deux volets : Un premier volet que le syndic doit impérativement adresser au notaire. Il s’agit de «l’état daté» établi conformément aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et un second volet comportant des renseignements sur l’immeuble et la gestion de la copropriété.
Les syndics professionnels sont habitués à ce questionnaire et les échanges avec le notaire sont de plus en plus dématérialisés.
Les syndics bénévoles ont plus de mal à satisfaire cette demande qui nécessite indiscutablement un travail matériel.
Ce document permet aux parties d’opérer entre elles avec le concours du notaire une réédition des comptes de copropriété. Cela n’est pas sans poser problème et c’est dès la signature de la promesse que les informations doivent être données sur la situation au sein de la copropriété (comptes de l’année, travaux, mise aux normes des équipements techniques, date de la prochaine assemblée, …).

Propos recueillis par la rédaction

^{* Éliane Fremeaux est notaire, spécialiste des financements complexes / immobilier complexe au sein de l’étude Thibierge & associés à Paris.
Photo : Crédit DR}
 

Ce numéro des Annales des loyers des éditions Edilaix constitue un véritable code de la copropriété. 
Christian Atias, éminent spécialiste de la copropriété immobilière, met à jour régulièrement, ce guide édité pour la première fois en 1997. Comme tous les numéros de la revue des Annales des Loyers, ce guide est vendu à l’unité,
Editions Édilaix, 75 € TTC, 1136 pages, mis à jour août 2012.

Le Crédit immobilier de France (CIF) est-il appelé à disparaître ? Confronté à une baisse de ses liquidités et face à l’incapacité de se refinancer sur les marchés, cet organisme financier, spécialisé dans le financement de l’accession à la propriété des foyers à revenus modestes, a dû solliciter, fin août, la garantie de l’État. Cette garantie publique permettra au groupe de faire face aux engagements financiers en cours. En revanche plus aucun prêt ne serait accordé. A terme, c’est l’extinction de cette banque particulière qui est ainsi programmée menaçant 2 500 emplois.

Au moment de la mobilisation des pouvoirs publics en faveur du logement social public, le mouvement Pact, réseau associatif de 145 organismes au service de l’amélioration de l’habitat des personnes démunies ou mal logées, s’inquiète du devenir des mesures et moyens en faveur du développement du parc privé à fonction sociale. «Deux ménages pauvres sur trois et trois ménages à faibles revenus sur quatre sont logés dans le parc privé». «Il est urgent de relancer la politique de réhabilitation sociale des logements privés». Faute de moyens suffisants, la production de logements très sociaux du mouvement PACT est passée de 8150 logements produits en 2009 à 6 000 logements en 2011.

La copropriété ne représente que 8 % du chiffre d’affaires des 1 800 géomètres experts recensés sur la France : pourquoi avoir choisi ce thème pour votre prochain congrès ?
Le thème du congrès : «la copropriété et ses alternatives» est particulièrement au cœur de l’actualité immobilière française avec la volonté de densifier pour consommer moins d’espace. La copropriété, qui concerne un immeuble français sur deux, est devenue un mode de gestion classique pour un bien immobilier et c’est la seule forme d’accession à la propriété en milieu urbain.
La division de l’immeuble est une activité habituelle pour l’ensemble des géomètres experts qui interviennent à chaque étape de la vie d’un immeuble : choix du mode de division, audit et diagnostic, découpage de l’immeuble avec mise en place du mode de gestion, administration de l’immeuble et établissement des modifications rendues nécessaires par l’évolution de l’immeuble ou l’application de nouvelles règles.
Le droit de la copropriété s’est développé à partir d’anciennes coutumes qui ont donné naissance à la loi du 10 juillet 1965 et au décret de 1967, dont les dispositions ont été souvent modifiées ou complétées par de nombreux textes relatifs au logement, à l’habitat ou à l’urbanisme et par un ensemble de mesures s’intéressant à la copropriété de manière beaucoup plus subsidiaire. Il est important de suivre ces transformations en parallèle avec les évolutions des modes de vie et des mentalités des copropriétaires. Cette réflexion doit se faire avec l’ensemble des professions partenaires, mais aussi, les principaux référents en matière de copropriété participant aux débats du congrès : historien, sociologue, économiste, universitaire, juriste, avocat, notaire. Ce premier congrès sur la copropriété est l’occasion pour les géomètres experts de mettre en évidence leur expérience et leur expertise et de proposer des améliorations de la pratique professionnelle, des modifications des textes législatifs et réglementaires et des recommandations à but prospectif dans un domaine qui doit, par nécessité, continuer à se développer.

Quelles sont les propositions juridiques des géomètres experts pour organiser les copropriétés à deux ou à trois ?
Les différentes propositions seront dévoilées pendant les trois séances de travail du congrès.
Le législateur a rédigé la loi de 1965 avec une conception équilibrée et la vocation de cette loi est de s’appliquer à tout immeuble de structure homogène quelle que soit son importance en taille, nombre de lots ou budget de fonctionnement.
Ce statut a été mis à l’épreuve par la diversité des situations rencontrées et notamment pour la gestion des petites et des grandes copropriétés. En effet la gestion de ces deux types de copropriétés est particulièrement délicate et les décisions collectives du syndicat sont souvent difficiles à prendre.
Quand tous les lots d’une copropriété appartiennent à seulement deux personnes, on se rapproche d’une structure proche de l’indivision avec un formalisme extrêmement rigoureux imposé par les textes. C’est une difficulté réelle et souvent dénoncée depuis pratiquement cinquante ans.
La réflexion des géomètres experts avec leurs partenaires vise à coupler des préconisations législatives afin de faciliter la gestion d’un syndicat à deux avec l’écriture de règlements de copropriété simplifiés contenant les règles de fonctionnement de la copropriété et allégés des dispositions d’ordre général.

Outre l’instauration d’un cadastre en trois dimensions, l’Ordre sollicite la mise en place d’un régime spécifique à la division en volumes. S’agit-il d’un régime dérogatoire à la loi de 1965 ?
La copropriété est un statut qui n’est pas adapté à toutes les situations.
La division en volumes s’est développée pour s’appliquer à des sites qui imbriquent le domaine public et le domaine privé.
L’origine de cette pratique remonte à l’aménagement du quartier de La Défense avec la création d’un urbanisme sur dalle pour différencier les flux de circulation piétons, voitures, transports en commun et de regrouper les activités et l’habitation sur un sol artificiel.
La division en volumes a démontré son utilité pour organiser des ensembles immobiliers complexes constitués d’entités aux intérêts différents, mais parfaitement autonomes ou pour régler des cas spécifiques comme les habitations troglodytes, à défaut de représentation cadastrale dans les trois dimensions.
Le géomètre expert, seul habilité à établir les plans fixant les limites des volumes, détient un rôle important de conseil dans ce montage juridique qui ne repose sur aucun texte législatif ou réglementaire.
La division en volumes doit rester un outil dont le principe est de résoudre les difficultés que le régime de la copropriété ne sait pas aborder. Elle ne doit pas être utilisée pour contourner la loi de 1965.
En revanche, la scission d’une copropriété en volumes constitue une solution permettant de remédier à la gestion de grands ensembles immobiliers en difficultés.

Propos recueillis par la rédaction

Photo : Crédit Ordre des géomètres & Crédit DR et

_{* Gérard Roulleau est géomètre-expert à Paris et rapporteur général du congrès 2012 des géomètres-experts.}

Le droit de l’urbanisme, rendu complexe par la prolifération des règles législatives et réglementaires, est détaillé, explicité et commenté. Sous les textes, codifiés ou non codifiés, sont intégrés de nombreux développements doctrinaux, des milliers d’exemples de jurisprudence et une bibliographie. Dominique Moreno, docteur en droit et Bernard Lamorlette, avocat à la cour d’appel de Paris sont les auteurs de cette 21e édition.
Édition LexisNexis, mise à jour au 1er avril 2012, 64 €.

Pour bon nombre de juristes, si l’on ne doit posséder qu’un seul ouvrage sur la copropriété, c’est cet ouvrage de 960 pages signé de Claude Giverdon et de François Givord, qu’il convient avoir dans sa bibliothèque. Pierre Capoulade, qui s’était joint à ce binôme de fins juristes, signe la mise à jour de la huitième édition de cette publication de référence.
Édition Dalloz, Pierre Capoulade, Claude Giverdon (†), François Givord (†), 960 pages, 98 €.

Oralia, groupe de gestion immobilière indépendant, créé à Lyon, vient d’acquérir quatre nouvelles régies en Rhône-Alpes. Il s’agit de Gelas, de Pitance et de la régie de l’Opéra à Lyon, et de Faure à Grenoble. Oralia disposera en 2012 de 23 implantations, sur la France, en gestion autonome, représentant 116 000 copropriétés.

Urbania et Citya, qui avaient conclu un accord de coopération au printemps, viennent de franchir un pas supplémentaire. Urbania a cédé à Citya plusieurs agences de l’ouest de la France représentant le tiers de son chiffre d’affaires. Cette cession participe au redressement d’Urbania qui concentre son développement en régions Rhône-Alpes et Ile-de-France par de nouveaux projets.