QUESTION :

QUESTION :

LES CHARGES DE COPROPRIETE

Pré-programme

Mercredi 16 novembre 2022

            MUSEE NATIONAL DES ARTS ASIATIQUES 6 place d’Iéna PARIS 16ème

 

 ☞ Bulletin d'inscription à télécharger

 

L’archivage des documents fait partie intégrante des missions du syndic de copropriété. Un système fiable, rapide et efficace booste sa productivité et le décharge d’une mission lourde à gérer.

Le tiers-archiviste est là pour optimiser cette tâche chronophage, en apportant son expertise métier infaillible. Il saura répondre à vos besoins : archivage physique, numérique ou les deux. Ses ressources matérielles et humaines vous offrent une prestation optimale, à moindre coût et à forte valeur ajoutée.

1.   identifier ses besoins

L’hybridation des documents complexifie la gestion de l’information pour les acteurs de la copropriété. Entre un monde en pleine révolution technologique et un cadre légal strict, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver… C’est pourquoi identifier ses besoins est primordial.

Il faut garder en tête que la conservation des documents est une obligation légale (Loi ALUR), comprenant des délais de conservation imposés pour chaque typologie de documents. Il est donc nécessaire de respecter ses délais, et d’assurer une conservation qualitative et pérenne de ses documents, qu’ils soient physiques ou numériques.

2.   Choisir des solutions adaptées

Privilégiez l’archivage physique pour tous vos originaux papier. Ce sont eux qui ont une valeur légale auprès de l’administration. Si vos documents sont nativement électroniques, ils sont, au même titre que les documents papier, soumis à une conservation règlementée. Et c’est au syndic d’en assurer la bonne gestion.  

En revanche, la numérisation de vos archives est un réel atout si vous avez besoin de consulter et transmettre vos documents régulièrement et rapidement. En effet, en numérisant tout ou partie de votre fonds d’archives, vous vous assurez une consultation illimitée, 24h/24 et 7j/7 des documents de la copropriété. Une aubaine pour votre productivité et pour répondre à vos clients dans les meilleurs délais !

3.   Externaliser pour plus d’efficacité

Complexe, réglementé et chronophage, l’archivage des documents de la copropriété a tout intérêt à être externalisé. Economisez du temps, de l’espace et des ressources. Le tiers-archiviste de confiance reste en veille sur la règlementation et vous permet de respecter vos délais et obligations.

Sa parfaite connaissance des processus (pour lesquels il est normé) vous assure une totale conformité et efficacité. Les documents sont conservés de manière optimale, dans des entrepôts (et/ou serveurs) dans le respect des réglementations en vigueur.

Et qui de mieux que PRO.ARCHIVES, leader depuis plus de 20 ans auprès des professionnels de l’immobilier, pour gérer vos archives ? Reconnu pour son professionnalisme et son offre sur-mesure pour les acteurs de la copropriété : externalisez en toute sécurité !

 *Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété

 

Deux nouveautés Urmet France présentée par Rodolphe Perrot, directeur marketing

 

 Tout gérer avec un seul outil, accessible aux syndics comme aux copropriétaires 

Chez Urmet nous sommes sincèrement à l’écoute des copropriétaires et de leur syndic. C’est pourquoi nous vous offrons la possibilité de nous confier la gestion de la sécurisation de votre immeuble ou bien de la prendre intégralement en main vous-même via notamment un outil Urmet très simple, gratuit et accessible en ligne 24h/24 : Visiosoftweb. Vous pouvez y créer ou supprimer des badges, changer des codes sur vos claviers ou vos interphones, programmer des droits d’accès sur certaines plages horaires, ouvrir des accès aux résidents pour qu’ils répondent aux appels visiteurs avec leur téléphone fixe et portable mais aussi avec le moniteur vidéo ou le poste audio de l’appartement. C’est aussi avec ce même outil que vous pourrez gérer en temps réel les accès aux parkings avec les badges ou les télécommandes. Plus besoin de se déplacer sur chaque appareil pour les programmer !

La nouvelle centrale de contrôle d’accès connectée dénommée CHEF, associée à un portail automatique associée à un portail automatique est la solution efficace et bon marché de la rentrée, particulièrement avec nos nouvelles télécommandes deux boutons au design novateur que vous pourrez bientôt découvrir. Vous ouvrez le parking et les portes des parties communes avec les mêmes badges et télécommandes. Et surtout vous gérez tout depuis la même plateforme en ligne.

 

Simplicité, modularité et respect des normes

Choisir les solutions Urmet, c’est s’assurer d’un matériel fiable et pérenne, robuste, résistant aux dégradations et aux intempéries. Véritable allié pour favoriser l’accessibilité et l’adaptabilité des logements aux personnes en situation de handicap, le nouveau moniteur interphone VOG5 présente des fonctionnalités exclusives. Urmet, qui dispose de la gamme la plus large du marché en interphone GSM sans fil, n’en oublie pas pour autant le filaire qui reste la solution répondant aux besoins des résidents, notamment dans le cadre du respect de la loi Elan. Pourquoi renoncer à une installation fiable, par exemple en rénovation, quand les câbles sont déjà en place. Avec ce moniteur vidéo discret, installé dans le logement, Urmet pense à l’accueil des personnes ayant une incapacité : situation de handicap physique ou visuel ou problèmes de mobilité. Une solution idéale à l’heure où le maintien à domicile des personnes âgées est au cœur des préoccupations de chacun. Le moniteur couleur mains libres 5’’ VOG5 est le seul interphone du marché équipé d’une fonctionnalité « au geste » qui permet d’ouvrir la porte en passant simplement la main au-dessus du moniteur. Une facilité évidente de manipulations pour les personnes ayant des problèmes moteurs ou visuels. La fonction pour les malentendants avec 3 boutons de commandes permet d’alerter des appels visiteurs sur les appareils auditifs et, avec les modules Yokis, via des signaux lumineux (par exemple faire clignoter l’ampoule du couloir lors de la réception d’un appel) pour : ouvrir la porte, activer/ désactiver la communication ou encore couper la sonnerie. Le Wifi intégré permet également de transférer les appels visiteurs sur les téléphones fixes et mobile. Encore un plus Urmet avec ces solutions hybrides filaire/sans fil : laisser le choix de ne pas dépendre des seuls téléphones et des réseaux GSM pour répondre aux appels visiteurs et ouvrir la porte. En mode « logement connecté », VOG5 permet également de gérer 2 scénarios et 4 commandes domotiques Yokis comme par exemple éteindre les lumières et fermer les volets. Autant de fonctionnalités très appréciées pour économiser de l’énergie et sécuriser simplement un logement, mais aussi l’adapter à une personne qui pourra tout fermer d’une seule pression sur l’interphone ! Enfin c’est aussi une solution qui va résoudre le casse-tête des professions libérales : devoir s’interrompre pour l’ouverture de la porte à leur clientèle. Avec VOG5 on a la possibilité de programmer soi-même sur l’écran l’ouverture automatique de la porte aux jours et horaires d’activité du bureau ou du cabinet.

 

Réponse :

Au fil des années, il arrive fréquemment que des désordres tels que des fissures, affaissements ou même basculements se développent sur un immeuble et soient signalés par les habitants. À travers cet article, vous découvrirez comment réagir face à une telle situation.

 

À QUOI SONT DUES LES FISSURES SUR LES IMMEUBLES ?

Que la construction soit récente ou plus ancienne, le sol situé sous l’immeuble bouge au gré des saisons et des phénomènes naturels (inondations, sécheresses…) : tandis qu’il se rétracte lors des fortes chaleurs, il a tendance à prendre du volume lors des épisodes pluviaux en raison de la fluctuation des nappes phréatiques. Ces mouvements ont un impact direct sur le bâtiment et se matérialisent très souvent par la déclaration de fissurations en façade ou dans les parties communes.  

 

Dans la plupart des cas, les principales causes de fissures ont pour origine un tassement différentiel des fondations. En plus des conditions climatiques, cela peut être dû à :

► La nature du sol : par exemple, les sols argileux sont plus sensibles aux variations hydriques et donc sujet au phénomène de retrait-gonflement.

► L’environnement proche de l’immeuble influe également sur la construction. Les vibrations engendrées par des travaux vont fragiliser la structure de l’immeuble tout comme la présence d’une route à forte fréquentation ou d’une voie ferrée, la mise en place d’un drainage sur les terrains voisins affectant les circulations d’eau dans le sol et changeant potentiellement sa nature.

► Une fuite de réseaux enterrés, souvent ces dernières peuvent passer inaperçues et être présentes depuis longtemps. Les fuites d’eau ou la mauvaise gestion de collecte des eaux pluviales vont affouiller le sol, c’est-à-dire entraîner les particules les plus fines avec elles et générer un tassement sur le long terme.

► Une modification structurelle : lorsqu’un mur porteur est ouvert, que des planchers sont remplacés par des planchers utilisant des matériaux plus lourds ou tout simplement lorsqu’une surélévation est réalisée pour ajouter un ou plusieurs étages.

► Un défaut de construction : parfois, lors de la construction, les fondations ont été sous-dimensionnées et ne sont donc pas suffisamment ancrées dans le sol.

 

  

COMMENT RÉAGIR FACE À DES FISSURATIONS ?

Dès les premiers signes de microfissures, il est important de contrôler leur développement afin de prévenir les dangers plus importants. La méthode la plus simple consiste à disposer une jauge SAUGNAC, une réglette à coller de part et d’autre d’une fissure de façon à mesurer son écartement et à relever à différentes périodes de l’année la valeur indiquée. Cela permettra de définir si les désordres sont évolutifs.

Pour les copropriétés souhaitant un relevé plus détaillé et en temps réel, il existe aussi la surveillance sous cordes optiques OSMOS. Les résultats s’affichent sur une application et un seuil d’alerte peut être programmé pour vous alerter en cas de besoin. Généralement, cette méthode est employée sur des immeubles assez anciens ou très imposants.

Dans un second temps, il est nécessaire d’identifier l’origine des désordres afin d’effectuer les travaux réparatoires adéquats. Pour ce faire, il est recommandé de réaliser une étude de sol auprès d’un bureau d’études géotechniques et/ou un diagnostic structurel auprès d’un bureau d’étude structure dans le cas où des fissures seraient localisées sur les chaînages ou les poutres.

Téléchargez le dossier pratique offert par URETEK^® répertoriant tous les conseils et réflexes à avoir.

LE COLMATAGE, UNE ERREUR À NE PAS COMMETTRE Beaucoup seraient tentés par le rebouchage ou le colmatage des fissures existantes voire un ravalement de façade. Bien que cela permette à l’immeuble de retrouver son esthétisme d’origine, cela ne servira à rien tant que la cause des désordres n’aura pas été solutionnée. En effet, au bout de quelques mois, les fissures risqueraient de se rouvrir et tous les efforts auraient été faits en vain. Il faut absolument stabiliser l’édifice avant de procéder aux travaux d’embellissement.

 

  

POURQUOI FAUT-IL STABILISER L’IMMEUBLE ?

Pour pérenniser durablement le bâtiment et lui offrir une seconde jeunesse, sa stabilisation est incontournable afin de stopper l’évolution des fissures et affaissements tout en sécurisant les lieux avant l’exécution des travaux complémentaires. Celle-ci consiste au renforcement du sol d’assise sur lequel l’immeuble repose et/ou de ses fondations par le biais d’une technique de reprise en sous-œuvre telle que l’injection de résine expansive proposée par URETEK^®.

Si rien n’est fait, les désordres continueront d’évoluer et l’immeuble risquera progressivement voir sa valeur immobilière régresser. Pour les cas les plus graves, cela pourrait même aboutir à la mise en péril de l’immeuble pour des raisons de sécurité.

 

 

QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA SOLUTION D’INJECTION DE RÉSINE EXPANSIVE ?

Contrairement aux techniques traditionnelles comme les micropieux, l’injection de résine se révèle particulièrement efficace, rapide à mettre en œuvre mais aussi économique.

Grâce à l’utilisation de camion-ateliers mobiles et d’équipements portatifs légers, les techniciens URETEK^® peuvent intervenir facilement dans des espaces confinés et/ou difficiles d’accès. Ainsi, lorsque cela est envisageable les injections se déroulent depuis les caves et sous-sols des immeubles.

Avec cette solution, l’accès aux habitations et l’usage normal des parties communes (à l’exception du sous-sol momentanément neutralisé) sont préservés durant tout le chantier !

C’est l’économie moyenne réalisée en optant pour des injections de résine expansive par rapport à une reprise en sous-œuvre traditionnelle telles que les micropieux.

 

  

COMMENT SE DÉROULE LES INJECTIONS DE RÉSINE EXPANSIVE ?

Suite aux premières constatations (étude de sol…), l’ingénieur chargé du dossier définit le maillage des injections ainsi que leur profondeur, délimite le périmètre d’intervention et sélectionne le type de résine à employer. Une fois ces modalités précisées, une équipe de techniciens prend alors le relai en réalisant les percements et le fonçage des tubes d’injection dans le sol. Les injections sont effectuées à l’aide d’une résine à forte pression de gonflement qui remplit tous les vides présents dans le sol avant de s’expanser en compactant le sol. Cette réaction quasi-instantanée permet une efficacité immédiate du traitement et une remise à disposition rapide de la zone traitée. À l’issue de l’opération, les tubes sont sectionnés et les trous rebouchés avec un mastic approprié afin qu’il ne reste presqu’aucune trace des travaux !

 

 

L’ÉDIFICE EST TRÈS ANCIEN, UNE SURVEILLANCE EST-ELLE GARANTIE DURANT LES INJECTIONS ? 

L’ensemble de l’opération se déroule toujours sous la surveillance d’un niveau laser en temps réel afin d’étudier les réactions de l’ouvrage tout en ajustant parfaitement la quantité de résine injectée. Dans le cas de bâtiments dits « sensibles » comme de vieux immeubles Haussmanniens, d’édifices sous arrêté de péril ou des monuments historiques, URETEK^® dispose d’une technique complémentaire offrant un contrôle tridimensionnel au radar avec des relevés ultraprécis au 1/10^ème de millimètres sur plus d’une centaine de points. Ici, ce monitoring offre une visualisation plus détaillée et permet d’obtenir l’historique des moindres mouvements de l’immeuble.

La pérennité de l’immeuble stabilisé est alors assurée.

BON À SAVOIR L’efficacité du traitement est vérifiée par le biais de contrôles pénétrométriques réalisés avant puis après injections. Ces mesures ont pour objectif de confirmer l’atteinte des objectifs prédéfinis et de s’assurer que les caractéristiques mécaniques du sol ont été améliorées comme prévu.

 

 

QUEL EST LE COÛT D’UNE INTERVENTION D’INJECTION DE RÉSINE ?

Chaque immeuble dispose de ses propres caractéristiques et problématiques rendant ainsi chaque chantier unique. Pour garantir l’efficacité de son traitement, la société URETEK^® adapte parfaitement ses interventions à l’ouvrage concerné en analysant différentes données : la typologie du sol d’assise sous fondations, la surface à traiter, la profondeur jusqu’à laquelle injecter…De tous ces points dépendront la quantité de résine utilisée et le nombre d’injection à effectuer et cela impactera alors le tarif.

Pour une estimation précise, il vous faudra faire appel à l’ingénieur URETEK^® régional.

LE SAVIEZ-VOUS ? La société URETEK® propose également une solution permettant de lutter contre les infiltrations d’eau au sein des parkings souterrains. Dès lors que le mur ou le sol à imperméabiliser est positionné contre terre, il est possible de venir injecter une résine expansive spécifique combinée à des injections de gel saturant pour stopper durablement les venues d’eau. Si votre immeuble est sujet à cette problématique, n’hésitez pas à en informer l’ingénieur d’affaires de votre secteur. Ce dernier pourra définir les modalités d’intervention et vous informer sur le prix. Sa visite sera gratuite et sans engagement !

 

 

ENVIE D’EN SAVOIR PLUS ?

Afin de mieux visualiser une intervention URETEK^®, voici une vidéo reportage revenant sur la stabilisation d’un bâtiment Haussmannien au cœur de la capitale.

 

Des questions, un projet ?

Sollicitez URETEK^®, le spécialiste de la stabilisation d’immeubles fissurés ou affaissés.

 

 *Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété

Entretien* avec 3 experts

Maître Laurence Guégan-Gélinet, Monsieur Christophe Parent et Monsieur Matthieu Poumarède

 

Pour éviter des contentieux récurrents, la loi ELAN a imposé des nouvelles « règles du jeu » vertueuses, la plupart issues de la jurisprudence. Ces textes précisent les principes d'application des lots transitoires, des parties communes et des charges spéciales et des droits de jouissance.

L'outil de cette mise en œuvre, la mise en conformité des règlements de copropriété (RCP), devait être utilisé avant le 24 novembre 2021.

Pour éviter une disparition automatique des droits sur les lots concernés à la date « couperet » du 23 novembre 2021, la loi 3 DS du 22 février 2022 est venue préciser que « L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot ».

 

3 experts de la copropriété : Maître Laurence Guégan-Gélinet, avocate au barreau de Paris, spécialiste du droit de la copropriété ; Christophe Parent , directeur du Cabinet Even du Fou/IMMO de France à Dijon et Matthieu Poumarède, Professeur de droit à l’Université Toulouse 1 Capitole, nous expliquent quels sont les enjeux de cette nouvelle disposition ? Existe-t-il toujours une obligation de mettre en conformité les règlements de copropriété ?

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Maître Laurence Guégan-Gélinet

 

 

Le nouvel article 209-II est-il un texte impératif ?

Oui, l’obligation de mise en conformité reste entière. L’incertitude de la sanction adossée à une date couperet a amené le législateur à amender son texte pour maintenir l’obligation de mise en conformité tout en écartant expressément les conséquences les plus graves, à savoir le risque de disparition automatique et définitive des droits.

 

Considérez-vous que la mise en conformité des règlements de copropriété doive se faire au sens des dispositions de l’article 6-4 ?

Paradoxalement en effet, le législateur rend obligatoire la mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 1^er juillet 2022 avec les dispositions d’un article 6-4 de la loi qui est pourtant censé ne pas leur être applicable…

 

Le syndic doit mettre à l’ordre du jour cette question lors de chaque Assemblée générale si elle n’a pas été traitée auparavant : est-ce une incitation ?

La formulation du texte révèle une obligation impérative, « le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour », ce qui contraint le syndicat et donc le syndic à l’exécuter.

Il s’agit d’une exigence tout aussi efficace qu’auparavant, le législateur ayant simplement décidé « d’y arriver par l’usure plutôt que par la force » comme cela a pu être très justement résumé.

 

Malgré leur absence de mention dans le RCP, les parties communes existent-elles toujours juridiquement ?

Oui, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ne devraient plus risquer d’être privées automatiquement d’existence au lendemain du 23 novembre 2021. C’est bien le but affiché par cette réforme.

 

Quel est le champ d’application de l’article 209-II qui prévoit que « L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes » ?

Par cette phrase le législateur a entendu déjouer le risque d’une sanction disproportionnée qui pourrait résulter des termes malheureux de l’article 6-4 de la loi, subordonnant l’existence des droits concernant les parties communes à leur mention dans le règlement de copropriété. 

On ne peut que s’en féliciter.

Mais si l’article 6.4 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique plus aux règlements antérieurs au 1^er juillet 2022, ce n’est pas le cas d’autres dispositions issues de la loi Elan du 23 novembre 2018 ou de l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrées en vigueur dans l’intervalle.

A titre d’exemple, les articles 6-2 et 6-3 de la loi précisent que la création de parties communes spéciales est  indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’elles et que le droit de jouissance ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

De même, l’article 8, prévoit que le règlement de copropriété « énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

A défaut d’une mise en conformité qui serait effectuée au sens le plus large, c’est-à-dire en englobant  également la mise à jour du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965, certains droits pourraient, à tort ou à raison, se voir contestés.

 

Pouvez-vous décrire les conséquences de l’absence de mise en conformité des RCP à l’aune du nouveau texte ?

Le syndic représentant le syndicat qui n’aurait pas inscrit cette question à l’ordre du jour engagerait sa responsabilité en cas de préjudice résultant de cette carence.

Il en serait de même en cas de refus non justifié du syndicat des copropriétaires, alors que la question lui a été soumise, de mentionner dans le règlement de copropriété les parties communes spéciales, celles à jouissance privative ou la consistance des lots transitoires.

 

Dans le cadre d’un droit de jouissance, quel serait en réalité le préjudice qui pourrait être subi par les copropriétaires ou le syndicat ?

Les copropriétaires de certains lots assortis de droits de jouissance privative pourraient éprouver éventuellement des difficultés à les céder tant que ces droits ne seraient pas mentionnés dans le règlement de copropriété.

 

Quelle méthode appliquer ? 

La rédaction d’un rapport établi par un professionnel devrait précéder cette mise en conformité pour, soit la préconiser, soit l’écarter si elle n’apparaissait pas nécessaire.

Le syndic ne peut lui-même effectuer un travail qui s’apparente à une expertise et qui doit être réalisé par des professionnels spécialisés comme les avocats ou les notaires. Il doit procéder le plus rapidement possible à l’inscription à l’ordre du jour de la mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022.

  

Pour conclure, dans l’ignorance de la jurisprudence à venir, il est impératif d’inclure la mention des parties communes spéciales et celles à jouissance privatives dans le règlement de copropriété, de même que la consistance des lots transitoires. Du reste, c’est précisément l’obligation mise en place par le législateur.

 

*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété     

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Christophe Parent

 

 

Avez-vous un avis sur l’aspect obligatoire concernant le nouvel article 209-II ?

Le texte initial était très clair et établissait l’obligation. Je remarque, toutefois, que la version modifiée a établi un calendrier. C’est pourquoi, même si l'obligation ne figure plus stricto sensu, je pense qu’à court-terme, il y aura un impératif. D’ailleurs, le texte impose la même obligation au syndic de présenter la mise en conformité à chaque assemblée. Je pense donc qu’il ne faut pas perdre de temps.

 

Tout le monde s'est concentré sur l'obligation de la mise en conformité sans vraiment prendre de hauteur et se dire que cela pouvait être bénéfique. Qu’en pensez-vous ?

Quand vous présentez une résolution lors d’une Assemblée générale, votre seul argument ne peut consister à dire qu’il est obligatoire de le faire. Il y a un travail de pédagogie et d'information à mener à l’égard des copropriétaires. Il faut également faire valoir les objectifs du texte et valoriser l’action qui est menée.

 

Avez-vous déjà eu à vous confronter à des difficultés liées à l’absence de mise en conformité ?

L'année dernière, une copropriétaire vendait son appartement en rez-de-jardin. Elle était censée bénéficier d’un jardin privatif auquel on ne pouvait accéder que depuis son appartement, avec des terrasses bétonnées. Elle en assurait l'entretien et on ne pouvait pas accéder au terrain depuis l'extérieur. Toutefois, le règlement de copropriété n’indiquait nulle part l’existence de ce jardin en tant que jardin partie commune à usage privatif. Quand elle a vendu son bien, le notaire a signalé cette difficulté à l’acquéreur, qui a préféré annuler la vente.

 

A la parution de la Loi ELAN, quel process avez-vous mis en place et pourquoi ?

Quand le texte est paru, nous avons effectué une étude de marché pour trouver des partenaires. Nous avons tout de suite compris que cela dépassait aussi bien nos capacités matérielles que juridiques. Ni les géomètres, ni les notaires locaux, nos partenaires habituels, n’étaient en mesure de nous proposer une offre globale. Par ailleurs, au regard de la volumétrie de notre portefeuille (160 copropriétés), aucun n’était en mesure d’absorber cette charge de travail. Nous avons donc élargi nos investigations pour finir par trouver le partenaire adéquat qui offrait une compétence et une expertise globale du sujet.

 

Avez-vous systématisé l’audit de la documentation de tout votre portefeuille ? 

Nous  avons effectivement soumis tous nos règlements de copropriété (RCP) à l'audit systématique, afin de gagner une année d'Assemblée générale. En effet, pour que les copropriétaires sachent s'ils doivent voter ou pas la mise en conformité, il y a une obligation préalable d’étudier le RCP.

Nous avons par ailleurs fait œuvre de pédagogie vis-à-vis de nos copropriétaires par une campagne massive d’informations (courriers au conseil syndical et mention dans le compte-rendu de gestion en assemblée).

Ensuite, nous avons transmis les règlements de copropriété avec les grilles de répartition de charges qu’il était nécessaire d’officialiser. La démarche de recensement de ces dernières est d’ailleurs complexe. Pour s’adapter à la réalité des immeubles, nos prédécesseurs, ou nous-mêmes, avons parfois dû créer des clés de répartition qui n'ont pas toujours fait l'objet d'un modificatif publié.

 

Le fait que vous présentiez l'audit de manière systématique a-t-il été bien perçu par les copropriétaires ?

Seuls un ou deux conseils syndicaux s’en sont émus. Mais, une fois que l’audit nous est revenu avec la préconisation d’une mise en conformité, le sujet a été très bien accepté compte tenu des responsabilités en jeu.

 

Comment traitez-vous les copropriétés que vous récupérez en gestion ?

Même avec le nouveau texte, une copropriété qui rentre dans notre portefeuille, est intégrée systématiquement dans le circuit. Je ne voudrais pas qu’il nous soit reproché de ne pas nous en être préoccupés. Je sais que la responsabilité du syndic sera recherchée en cas de contentieux.

 

Avez-vous quelque chose à ajouter concernant la mise en conformité des règlements de copropriété ?

A mon sens, cette réforme est vertueuse en ce qui concerne la base documentaire rattachée à chaque propriété. En effet, on ne dispose pas toujours des documents officiels et complets.

Par ailleurs, un « toilettage » de nos clés de répartition s’est avéré nécessaire. Cette opération de nettoyage et d'actualisation a été très bénéfique.

Je souhaite finir par un exemple que j’ai vécu. Une copropriété dont j’ai la gestion a fait l’objet d’une procédure devant le tribunal. Un copropriétaire contestait la répartition des charges du ravalement sur le fondement du règlement de copropriété d'origine et il a gagné. Je viens d’organiser une AG spéciale pour faire voter l'appel de fonds et lui régler le prix de la condamnation. Il s’agit du cas typique d’un règlement de copropriété qui nécessitait une mise en conformité, car il n’était plus adapté à la configuration actuelle de l’immeuble.

 

*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété     

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Matthieu Poumarède

 

 

Le nouvel article 209-II est-il obligatoire ?

Les articles 209-II, comme 206-II, demeurent effectivement impératifs et conduisent à la nécessité d'inscrire à l'ordre du jour de chaque Assemblée générale (AG) la question de la mise en conformité des règlements de copropriété (RCP).

 

Cette mise en conformité doit-elle se faire au sens des dispositions de l'article 6.4 ?

Je pense que le rappel de l'article 6-4 dans le 1^er alinéa du nouvel article 209-II peut être interprété dans ce sens-là. Je dirais que la volonté du législateur est d’être dans la continuité.

 

L’obligation avec l’ancienne mouture de l’article 209-II était très claire pour les syndics. Le nouvel article 209-II est moins coercitif, mais la contrainte est telle pour les syndics que l’on pourrait considérer qu’il s’agit d’une obligation déguisée ?

Je pense qu'il y a plusieurs niveaux d'analyse. Dans la première version de l'article 209-II, figurait clairement une obligation du syndicat de mettre en conformité le RCP dans un délai déterminé. Le fait qu'il n'y ait plus de délai et plus de conséquences automatiques, va rendre les choses peut-être un peu plus simples. Ceci permettra plus de discussions, ce qui est plutôt bénéfique.

Mais pèse néanmoins une contrainte très nette. Lors de chaque AG, il va falloir inscrire cette question à l'ordre du jour. On peut imaginer qu'il va être difficile de l’ignorer ou de la rejeter pendant encore des années.

 

Pourriez-vous expliquer ce que signifie « l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes » ?

Le législateur a très clairement mis fin à la question de savoir ce qu’il se passerait s'il n'y avait pas de mise en conformité. Un droit qui existe, mais qui n'est pas mentionné expressément au sens de l'article 6.4 dans le Règlement de copropriété (RCP), continuera d'exister.

 

Comment applique-t-on dans le temps la suite de ces nouvelles dispositions ?

La succession des dates et des exigences - 25 novembre 2018, 23 février 2022 et 1^er juillet 2022 – complique la compréhension. Ceci n’a pas grand sens et il faut assurer dans la pratique une continuité. A mon sens, en termes de conseil, il semble de bonne pratique de continuer à rédiger les règlements des immeubles mis en copropriété durant cette période intermédiaire au regard de l’article 6-4, avec les mentions des parties communes générales, spéciales, et à jouissance privative.

 

Si un litige naît a posteriori de ce manquement sur cette période-là, le juge va devoir juger et se mettre en l’état des textes en vigueur à cette même période ? 

Je considère que oui, sous réserve qu’un préjudice soit démontré.

 

Que se passera-t-il si un copropriétaire refuse de payer ses charges spéciales ou les conteste ?

On ne peut pas faire comme si, durant cette période, ces textes n’avaient jamais existé, notamment si un préjudice a pu être subi. Une action fondée sur les textes antérieurs pourrait être justifiée ; la nouvelle rédaction de l’article 209 II n’a pas fait table rase du passé.

 

Quelle méthode appliquer pour mettre en conformité le RCP ?

A partir du moment où on a extrait la sanction de l'inexistence, on est vraiment dans la pédagogie à l’égard des copropriétaires.

D’une manière ou d’une autre, un audit est toujours nécessaire. S’ensuit une inscription à l'ordre du jour par le syndic. A mon sens, dès lors que le droit existe, l’AG ne devrait pas pouvoir voter contre la mise en conformité, cela serait incohérent et ne ferait que repousser le sujet à la prochaine AG.

 

En se focalisant sur l’obligation des syndics, le caractère vertueux de ces dispositions législatives n’a-t-il pas été occulté ?

Je suis tout à fait d'accord sur l'idée que la question de l'inexistence des droits a crispé tout le monde. Cette disposition a ruiné l'idée d’origine qui était intéressante.

Je souhaite conclure en pointant un sujet d’importance : malgré les imperfections de rédaction qui émaillent ce texte, je pense que l’intention demeure quand même. Il ne faut pas tout remettre en question. La méthodologie mise en place de l’audit doit perdurer, c'est la démarche du bon professionnel. Par ailleurs, l'idée du législateur, telle qu'il l’exprime, reste d'atteindre à un moment donné la mise en conformité. J’invite donc l’ensemble des parties concernées à continuer à travailler avec les process déjà entamés. Pour ceux qui ne l'ont pas encore fait, il est nécessaire de continuer à leur prêcher cette bonne parole.     

 

*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété