Interview
[PAROLE d'EXPERT] SÉCURISATION DE VOTRE IMMEUBLE : DES SERVICES DÉDIÉS AUX SYNDICS ET AUX COPROPRIÉTAIRES
- par Publi-information* - URMET
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Les solutions Urmet France sont
idéales pour sécuriser votre copropriété à tous les niveaux. De l’accès aux garages, aux parties communes, l’ouverture à distance, la mise en place de clavier, d’interphone avec ou sans fil, la vidéosurveillance, ou encore des alarmes ou des systèmes de contrôle par badge ou smartphone, ou encore les boites aux lettres connectées, et jusqu’aux parties privatives, où les copropriétaires disposent là aussi de produits dédiés. Que ce soit en amont du projet, pendant ou après, l’installateur, le syndic et les copropriétaires savent qu’ils peuvent compter sur une panoplie de services proposés par Urmet pour choisir, installer et maintenir leur matériel et leur logiciel. C’est l’un des nombreux bénéfices à choisir les solutions de cette entreprise française, reconnue pour ses produits fiables et une grande largeur de gammes.
David SOYEZ, directeur du service technique chez Urmet répond à nos questions sur toutes les offres à disposition à toutes les étapes des projets :
• La réalisation de devis
• Les schémas techniques personnalisés
• La programmation des badges, télécommandes, postes ou moniteurs
• La programmation des numéros de téléphone résidents
• La personnalisation des badges, télécommandes, messages d’écrans de plaque de rue ou d’écran de hall
• L’assistance téléphonique
• L’assistance suite à demandes écrites
• L’assistance technique et le dépannage
• La réparation, l’échange
• La formation
Quelles sont les offres de service Urmet ?
Les syndics, les copropriétaires et bien entendu les installateurs peuvent tout d’abord être assistés de nos équipes commerciales pour les aider dans la réalisation de devis adaptés à leur demande particulière, ou bien faire une première approche sur notre configurateur sur urmet.fr.
Dès que les copropriétaires ont choisi le matériel et les solutions à mettre en œuvre pour sécuriser l’immeuble, si l’installation est complexe, l’installateur nous passe commande pour la réalisation d’un schéma personnalisé de l’installation. Nos techniciens l’expédient ensuite par mail en pdf et deux impressions couleur au format A0, une pour l’installateur et une pour son client. Cela permet de visualiser toutes les infrastructures qui vont être mises en place, un document utile quand on a plusieurs halls, plusieurs accès et de nombreux appartements et locaux par exemple.
SI la copropriété choisit une installation nécessitant des badges ou des télécommandes nous en réalisons la programmation ainsi que celle de la centrale de contrôle d’accès. Nous récupérons les noms de tous les copropriétaires avec le syndic et nous livrons en retour les badges et télécommandes dans une boite dédiée pour chaque appartement. Nous faisons de la même manière la programmation pour les postes et moniteurs dans l’appartement ou encore l’enregistrement des numéros de téléphones si l’interphone GSM envoie directement les appels sur les smartphones ou les fixes des résidents. Toutes ces prestations en amont font gagner un temps précieux à l’installateur, au syndic et donc des coûts réduits pour la copropriété !
Nous proposons aussi de réaliser l’impression d’un logo ou d’un numéro d’urgence par exemple sur les badges et télécommandes ce qui peut être un vrai plus pour une copropriété afin de savoir à qui s’adresser pour refaire un badge ou si il y a une panne….
On peut aussi insérer un logo ou des messages dédiés afin qu’ils apparaissent sur l’afficheur de la platine de rue, par exemple, la date de la prochaine assemblée générale.
Nous faisons aussi la création et l’envoi de messages textes, graphiques ou animés pour les écrans de hall.
Une fois le matériel posé et fonctionnel, les copropriétaires ont à leur disposition une assistance téléphonique dédiée 5 jours sur 7 s’ils ont des interrogations sur le fonctionnement ou les usages. Nos 15 techniciens, qui sont dans nos locaux à Roissy, sont là pour répondre aux 70 000 appels annuels sur le numéro dédié pour l’assistance technique. Les installateurs Premium Urmet ont quant à eux une ligne dédiée qui traite 10 000 appels par an.
Nos clients syndics et les copropriétaires peuvent aussi nous adresser des demandes par mail ou via urmet.fr et les réseaux sociaux. Elles sont traitées dans notre plateforme de tickets clients, qui attribue aux techniciens ou aux autres services de l’entreprise environ 10 000 demandes par an.
Une de nos autres prestations de service c’est l’assistance à la mise en œuvre et le dépannage. Commandé par l’installateur de la copropriété, ce service fait intervenir l’un de nos 10 techniciens partout en France. Pour une nouvelle technologie ou dans le cadre d’un système complexe, c’est une véritable assurance pour l’installateur que le matériel va fonctionner dans les conditions optimales.
Nous faisons environ 1000 interventions par an. Elles portent bien entendu souvent sur d’anciens matériels que nous avons à cœur de maintenir, parfois même après 20 ans ! C’est aujourd’hui aussi un engagement fort et responsable pour l’environnement de proposer des pièces détachées et un savoir-faire de réparation bien au-delà des périodes de garantie…Et avant même d’envisager de tout remplacer alors que les produits peuvent encore assurer quelques années de services !
A Ivry-sur-Seine et à Roissy-en-France, en région parisienne, nous traitons chaque année 1 000 « retours comptoir » : l’installateur repart avec son matériel réparé. Pour les autres régions et pour les pannes plus conséquentes nos 4 réparateurs en atelier effectuent tous les tests et retournent le matériel ou adressent en avance un système de remplacement avec des engagements de délais stricts. C’est là encore un gage de service et de réactivité pour que la copropriété ne reste pas longtemps sans son système de sécurité…
Quel est le niveau de satisfaction et quelles sont les évolutions attendues ?
Aujourd’hui, ce sont donc plus de 35 techniciens salariés d’Urmet, à Roissy et en régions qui se consacrent au suivi des projets aussi bien en amont de la pose, que pendant le chantier ou après la mise en œuvre. Chaque service fait l’objet d’une évaluation systématique ou aléatoire qui nous donne une note moyenne de 4,7/5 sur environ 3 000 avis étudiés.
Urmet France est fière d’avoir obtenu l’an dernier la certification ISO 9001 attestant de notre souci du service client.
Ces services sont appelés à prendre encore plus d’ampleur dans les années à venir, avec notamment une grande part aujourd’hui sur les offres accessibles en ligne comme celles de notre plateforme unifiée de gestion VisiosoftWeb. Les installateurs, les syndics et les copropriétaires qui l’utilisent entre autres pour gérer les droits d’accès ou créer des badges doivent être régulièrement informés et formés sur les nouveautés, par exemple notre récent interfaçage avec le système de boites aux lettres connectées myRENZbox. Urmet est détenteur de la certification QualiOpi et ce sont plus de 200 sessions de formation qui sont dispensées par an en présentiel ou à distance sur demande.
En conclusion, notre souhait est de pouvoir répondre à toutes les questions des installateurs, des syndics et des copropriétaires pour les aider dans leurs choix, les assister dans la mise en œuvre et la maintenance des systèmes de sécurisation de l’immeuble. Nos produits comme nos équipes doivent être disponibles et fiables pour que vous sentiez rassurés, à tous points de vue. C’est notre métier !
*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété
[PAROLE D'EXPERT] Grande enquête nationale sur les métiers des professionnels de l'immobilier
- par Publi-information - PRO ARCHIVES
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Cher(e)s professionnel(le)s de l'Immobilier,
Cette année si particulière a bouleversé nos habitudes et, pour certains cabinets, a accéléré leur transition digitale pour rester au plus près des préoccupations de leurs clients.
Nous vous invitons à participer à cette grande enquête nationale 2021 du métier des professionnels de l’immobilier, menée par Pro.Archives avec la contribution de l’ANGC.
L’enjeu de cette enquête est de dresser un constat sur la transition digitale réalisée dans vos cabinets et les améliorations que celle-ci pourrait apporter à l’avenir.
Répondre à l'enquête ne vous prendra pas plus de 3 minutes.
Nous vous remercions du soin que vous y porterez et espérons que vous avez passé un bel été.
[PAROLE D'EXPERT] Le contrat d’entretien de l’ascenseur : 5 points clés à connaître
- par Publi-information
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Au moment de choisir ou de renouveler le contrat d’entretien de l’ascenseur, certains points ne doivent pas être négligés. Entre les obligations légales, les responsabilités de chacun et les critères de choix, quelques rappels….
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Les obligations légales sont précises
Pour optimiser la sécurité des usagers, les obligations légales d’entretien des ascenseurs ont été progressivement renforcées. En particulier avec le décret n° 2016-550 du 3 mai 2016, qui précise l’obligation de passer un contrat d’entretien, dont le contenu minimal est fixé par d’autres décrets[1].
Ainsi, l’ascenseur doit faire l’objet :
• d’une visite d’entretien toutes les six semaines (soit 9 visites par an),
• d’un examen semestriel des câbles,
• d’un entretien annuel avec la vérification des parachutes, et le nettoyage et la lubrification de différents éléments,
• d’opérations occasionnelles, en cas de besoin (dysfonctionnement, panne…).
Par ailleurs, un contrôle technique approfondi doit être réalisé tous les 5 ans par un contrôleur technique habilité.
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Le contrat d’entretien se décline en plusieurs « niveaux »
Le contrat d’entretien de l’ascenseur peut être « minimal » ou « étendu ».
Le contrat minimal respecte les clauses imposées par la loi. Le contrat étendu, dont le contenu varie selon les prestataires, va au-delà des obligations réglementaires, en prenant en charge un plus grand nombre d’interventions et de pièces détachées. Certains prestataires proposent par ailleurs de véritables contrats d’entretien d'ascenseur « à la carte ».
Dans tous les cas, le prestataire chargé de l’entretien de l’ascenseur est tenu d’intervenir 7 jours sur 7 en cas de personne bloquée en cabine, à toute heure, de jour comme de nuit. Les délais d’intervention autres, eux, sont spécifiés dans le contrat.
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Le choix du prestataire doit aller au-delà du coût
Pour le syndic de copropriété, le coût du contrat d’entretien – réparti entre les copropriétaires, selon les tantièmes et un coefficient applicable à l’étage – est bien sûr un critère de choix. Toutefois, en incluant la prise en charge d’un plus grand nombre de pièces détachées, un contrat étendu peut se montrer rapidement plus avantageux qu’un contrat minimal. Par ailleurs, la présence de services supplémentaires, tels que l’intervention le soir et le week-end, la couverture du petit vandalisme, ou encore la couverture des objets tombés dans la fosse de l’ascenseur, sont aussi à prendre en compte. Enfin, il est aussi important pour le confort des habitants de tenir compte de la proximité des équipes de dépannage et de la formation des techniciens, qui conditionnent le délai d’intervention et son efficacité !
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La maintenance prédictive change la donne
Au-delà des contrats d’entretien « classiques », la maintenance prédictive mérite d’être envisagée. Elle peut être mise en œuvre sur un ascenseur neuf « nativement » connecté, mais aussi sur un ascenseur existant. Son principe est simple : de nombreux capteurs installés dans l’équipement scrutent son fonctionnement en continu, et envoient les paramètres collectés à un système intelligent qui les analyse en temps réel. La moindre anomalie relevée (vibration, bruit, distance et durée des courses…), annonciatrice d’un potentiel dysfonctionnement, déclenche l’intervention d’un technicien avant même que la panne ne survienne.
Si le coût d’un tel contrat est légèrement plus élevé, il prend en charge la totalité des frais d’intervention, améliore la disponibilité, la sécurité et le confort d’utilisation; il prolonge également la durée de vie de l’ascenseur. Là encore, le calcul peut être avantageux sur le long terme.
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Le contrat peut être résilié dans certains cas
La loi Chatel a mis fin à la reconduction tacite des contrats de maintenance (tout comme ceux d’assurance). Le prestataire chargé de l’entretien de l’ascenseur doit donc prévenir le syndic de copropriété 1 à 3 mois avant la date limite de résiliation, pour lui permettre de résilier dans les temps le contrat. Dès réception de ce courrier, pensez à demander des devis si vous envisagez un changement de prestataire ! A noter, si l’entreprise oublie de vous prévenir en temps et en heure, vous pouvez résilier à tout moment à partir du jour de la date d’anniversaire du contrat.
Par ailleurs, le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 impose dans les contrats d’entretien une clause de résiliation facilitant le changement de prestataire à l’occasion de travaux importants (remplacement de la cabine, modification du nombre de niveaux desservis, remplacement des portes palières, remplacement de l’armoire de commande…).
[1] L’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs et le décret du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs précisent les opérations d’entretien et les obligations en matière de contrat d’entretien.
*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété
02.- Vote des travaux. Annulation des résolutions. Approbation des comptes. Obligation au paiement des charges
- par Florence BAYARD-JAMMES Professeur associé Toulouse Business School
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03.- Autorisation donnée à un copropriétaire. Conformité des travaux à la destination de l’immeuble. Vérification du juge
- par Florence BAYARD-JAMMES Professeur associé Toulouse Business School
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[Parole d'expert] Mise en conformité des règlements de copropriétés
- par Publi-information
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Entretien* avec 3 experts
Professeur Daniel TOMASIN, Maître Patrick BAUDOUIN et Monsieur Olivier SAFAR
Trois experts en droit de la copropriété : M. Daniel TOMASIN, professeur émérite de l’Université Toulouse I ; Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de Paris spécialiste du droit de la copropriété et Olivier SAFAR, président de la société SAFAR notamment en charge de gestion de copropriétés, nous livrent leur interprétation de la loi ELAN et de la problématique épineuse de la mise en conformité des règlements de copropriété.
1. Confirmez-vous que l’article 209-II de la loi ELAN du 23 novembre 2018 est un texte impératif ? Quelles sont les implications ?
M. TOMASIN : La loi n°2018- 1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN a créé deux cas de mise en conformité. Celle de l’article 206-II et celle de l’article 209-II. L’un vise la mise en conformité du règlement de copropriété relatif au lot transitoire (art. 1er al.3) l’autre la mise en conformité des dispositions relatives aux parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative (art. 6-4)
Dans les deux cas précédemment cités, ces articles posent des règles d’ordre public sanctionnées par l’article 43 de la loi.
Dans ces conditions, les textes de l’article 206-II et 209-II empruntent le caractère d’ordre public des textes qu’ils sanctionnent.
Cela signifie que toute clause d’un document qui disposerait du contraire serait considérée comme « non écrite », donc dépourvue de toute efficacité juridique.
Il en ressort que ni le syndicat ni le syndic ne peuvent éviter cette obligation.
Me BAUDOUIN : Le caractère impératif implique l’obligation pour le syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire.
Cela signifie que si le règlement de copropriété nécessite cette mise en conformité, le syndic est tenu de mettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité. »
2. Est-ce que la seule mission propre du syndic est de mettre à l’ordre du jour la question de la « mise en conformité » du règlement de copropriété ?
M. TOMASIN : La loi ELAN n’a pas été complétée, en ce qui concerne ce sujet, par un décret ou un arrêté d’application définissant les moyens que le syndic devrait mettre en place. En l’absence de toute règlementation, le syndic doit obéir à l’obligation formelle que lui impose la loi dans l’article 209-II. Tel que décrit par la loi, il doit inscrire la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de chaque assemblée générale et doit faire voter l’assemblée générale sur un projet de mise en conformité.
3. Tous les règlements de copropriété ne sont pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi. Il convient donc de lever cette incertitude.
Est-ce au syndic de réaliser l’analyse juridique du règlement de copropriété qui permettra de lever l'incertitude liée à la nécessité d’une mise en conformité du règlement de copropriété ?
M. TOMASIN : Oui et non. Le syndic doit se faire assister du notaire, du géomètre expert ou de l’avocat qui a rédigé le règlement de copropriété ou faire examiner ce dernier par un notaire qui a rédigé des actes de cession de lot sur ce sujet de façon à pouvoir poser la question lorsqu’il y a des incertitudes.
Ce n’est pas la spécialité du syndic d’effectuer l’analyse juridique du règlement de copropriété qui pose problème.
M. SAFAR : Il y a peut-être une mise en conformité à effectuer pour le règlement de copropriété, on ne sait pas laquelle. La question est de savoir si le syndic a le droit de rédiger un modificatif au règlement de copropriété, de vérifier les répartitions de charges, ou de se positionner sur tout autre point juridique complexe.
Si un syndic envisageait de le faire, il devrait prendre en considération le fait que l’article 18 de la loi, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, n’attribue pas une telle prérogative au syndic. Ce ne sont pas des prestations dévolues par la loi au syndic. Il existe un autre obstacle à cette mission de vérification des règlements de copropriété : les syndics ne sont pas assurés pour cela. La rédaction des modificatifs au règlement de copropriété, l’établissement d’une répartition de charges, ou toute autre action juridique propre ne sont pas couverts par l’assurance responsabilité civile du syndic.
4. On sait qu’il est difficile pour le syndic de démontrer son rôle de conseil sur des projets aussi abstraits. Que préconisez-vous ?
Me BAUDOUIN : L’obligation première du syndic est de soumettre la question de la mise en conformité à l’assemblée.
Il faut donner un contenu à cette mise en conformité.
Soit l’assemblée générale est saisie de la mise en conformité après qu’un professionnel qualifié désigné auparavant, par exemple en accord avec le conseil syndical, aura déposé un rapport qui préconise une ou des mises en conformité. Le syndic aura alors rempli son obligation. Il soumettra à l’assemblée générale le projet et l’assemblée - bien éclairée à partir du travail du professionnel - se déterminera sur le profil de la décision à prendre.
Soit le syndic, estimant disposer des éléments suffisants, saisit directement l’assemblée générale d’une mise en conformité portant sur un point bien précis. Le syndic qui a repéré l’anomalie peut proposer à l’assemblée générale de se prononcer en intégrant au règlement de copropriété une définition des parties communes spéciales lorsque cela est assez simple à faire.
Si le syndic n’a pas pu obtenir l’autorisation de recourir à un professionnel, il doit prendre la responsabilité de façon autonome de consulter un avocat par exemple, afin de lui demander de lever l’incertitude liée à une éventuelle mise en conformité du règlement. Cette intervention pourrait se faire au titre des dépenses que le syndic peut engager sur le compte de la copropriété, afin de se présenter en assemblée avec des éléments tangibles.
M. SAFAR : Le rôle de conseil du syndic est de proposer un prestataire qui a la capacité technique et juridique ainsi que l’assurance professionnelle pour le faire. Le rôle du syndic est de trouver les personnes compétentes pour remplir une telle mission et non pas de contracter avec une personne s’estimant capable de livrer l’étude, sans être assurée pour le faire.
5. Concernant l’article 6-4 de la loi ELAN , M. TOMASIN a écrit qu’il fallait en déduire que la mention des parties communes spéciales portées uniquement dans l'état descriptif de division ne leur donne aucune existence, et qu’il en allait de même pour les droits de jouissance privative.
Me BAUDOUIN : Par rapport aux propos du professeur Daniel TOMASIN, je distinguerais la jouissance privative de la question des parties communes spéciales. Si les parties communes spéciales sont portées, comme le dit M. TOMASIN, uniquement dans l’état descriptif de division, je partage son avis et pense que la sanction en cas d’absence de mise en conformité est effectivement celle de leur inexistence, faute d’être mentionnées dans le règlement de copropriété comme l’exige désormais la loi ELAN.
Si cette jouissance privative est bien englobée dans le lot, je pense que c’est beaucoup plus difficile de dire oui. Il y a quand même un droit de propriété. Il y a un lot sur l’état descriptif de division qui comporte dans sa désignation ce droit de jouissance. Cela reviendrait à priver un propriétaire de ce qui constitue un élément de la propriété elle-même sur son lot. Il me parait difficile d’admettre que le droit individuel d’un copropriétaire sur ce lot de jouissance qui fait partie intégrante de la définition de son lot, soit supprimé automatiquement parce qu’au bout de 3 ans, on n’aura pas inscrit la jouissance privative de la terrasse en question dans le règlement de copropriété. Je trouve cela plus douteux.
Lorsque des charges spéciales sont détectées sans mention expresse au règlement de copropriété, les syndics doivent inciter très fortement les copropriétaires à mettre en conformité leur règlement de copropriété avec la création des parties communes spéciales correspondantes. C’est quand même la volonté louable du législateur.
M. SAFAR : La difficulté tient dans le fait que le législateur n’a pas voulu donner la même valeur contractuelle à l’état descriptif de division qu’au règlement de copropriété.
6. Faut-il donc bien distinguer le règlement de copropriété de l'état descriptif de division ?
M. TOMASIN : Il convient de toujours revenir à la formule lancée par l’arrêt de principe de la cour de cassation Civ. 3ème 8 juillet 1992 n°90-11.578 P III n°241 confirmé par l’arrêt de la chambre Civile 3 du 7 sept 2017 n°16-18.331 P. III n°94 selon lequel « l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ». Malgré certaines hésitations doctrinales, il faut conseiller cette base.
On doit donc respecter cette règle : l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle. Le syndic ne peut pas se fonder sur l’état descriptif de division pour exiger le paiement de charges ou pour permettre à un copropriétaire d’user d’une zone de stationnement sur parties communes. »
M. SAFAR : Il n’est pas rare qu’il existe des divergences entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. A mon sens, le fait d’intégrer ces éléments dans le règlement de copropriété permet de mettre en cohérence cet ensemble.
Par ailleurs, il faut souligner un point important sur les usages ces dernières années en matière de mise en conformité du règlement. Ce travail n’a pas été fait sur de nombreux immeubles, car le géomètre effectuait son travail de qualification du lot et l’intérêt de faire une publication n’était pas du tout perçu.
Il faut savoir que tous les petits modificatifs n’ont en majeure partie pas été publiés. Concrètement, une autorisation était donnée à un copropriétaire en assemblée générale. De nombreux copropriétaires ont reporté cette mise à jour au moment de la cession de l’appartement. Or, cette formalité, dans la majeure partie des cas, a été oubliée au moment de la vente.
M. TOMASIN : Désormais, il convient de préciser dans les règlements de copropriété les parties communes qualifiées de « parties communes spéciales » et les charges visant les « charges spéciales » pour que les copropriétaires des parties communes générales puissent refuser de payer ses charges spéciales.
7. Est-ce à dire que si les « parties communes spéciales » ou les « charges spéciales » ne sont pas présentes dans le règlement de copropriété alors lesdites « charges spéciales » doivent être requalifiées, au moins temporairement, en charges générales ?
M. TOMASIN : J'ai eu connaissance d’une décision de la Cour d’Appel de Paris qui s’est positionnée sur les faits suivants : un couloir était une partie commune spéciale à laquelle étaient rattachées des charges spéciales pour son entretien. Or, cette partie commune spéciale ne figurait pas dans le règlement de copropriété. Dans son arrêt, la Cour d’Appel de Paris a requalifié les charges dues pour l’entretien du couloir en charges générales, car la partie commune n’était pas référencée au règlement de copropriété comme étant une partie commune spéciale.
M. SAFAR : Certains avocats conseillent le maintien de l’application de ces charges tant que personne ne demande de faire réputer non écrites les dispositions figurant dans l’état descriptif de division, parce que n’ayant pas la même valeur contractuelle que celle du règlement de copropriété. Cela signifie que si une grille de charges spéciales est formalisée dans l’état descriptif de division, mais pas de parties communes spéciales, l’application de la grille de charges spéciales sera maintenue jusqu’à ce qu’un copropriétaire assigne et demande à voir réputer non écrite la clause figurant dans l’état descriptif de division. C’est une vraie difficulté qui signifie qu’il y a toujours un risque de remise en cause des répartitions de charges.
8. Si la consultation de l’avocat précise que la mise en conformité est nécessaire, notamment du fait des parties communes spéciales qui doivent être en accord avec les charges spéciales et que le syndicat décide de ne pas mettre en conformité, le syndic doit-il continuer à appliquer les charges spéciales ?
M. TOMASIN : Non, dans ce cas le syndic ne doit pas appliquer les charges spéciales et prélever les charges générales.
Me BAUDOUIN : Le syndic n’a pas à se faire juge de la validité des dispositions du règlement de copropriété, notamment en matière de charges. Donc il doit appliquer les charges spéciales.
Par exemple, si on a une répartition qui est manifestement irrégulière au regard du critère d’utilité de l’article 10-1 de la loi, le syndic doit continuer à appliquer les charges spéciales tant que l’assemblée générale ou le tribunal n’aura pas décidé d’une modification du règlement de copropriété.
M. SAFAR : Il convient de maintenir cet état de fait en l’absence de toute demande d’annulation. Le syndic n’a pas à supprimer un document ou une façon de faire qui existe depuis des années tant qu’un copropriétaire n’aura pas saisi le tribunal pour réputer non écrite la clause correspondante de l’état descriptif de division car dans le règlement de copropriété il n’y est pas fait mention. Ce copropriétaire obtiendra d’ailleurs probablement gain de cause devant le tribunal. »
9. Si le délai de 3 années prévu à l’article 209-II de la loi ELAN ne devait pas être prorogé, les syndics pourraient-ils faire voter les décisions de mise en conformité en assemblée générale en application de l’article 24 F de la loi du 10 juillet 1965 pour faciliter la continuité de cette mission ?
Me BAUDOUIN : En étant dans le cadre de modifications législatives et réglementaires intervenues depuis la loi de 1965, l’application de cet alinéa sera possible au terme du délai prévu par la loi ELAN. Mais la question soulève un autre problème : le délai de 3 ans est-il couperet ?
Si le délai n’est pas couperet, il me semble possible d’utiliser ensuite la majorité décrite à l’article 24f de la loi du 10 juillet 1965, sans prolongation expresse du premier délai de 3 ans.
Le texte étant impératif, les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre le cas échéant le règlement de copropriété en conformité. Cela semble dire qu’ils n’ont que 3 ans pour ce faire.
*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété
[Parole d'expert] Copropriété : Mieux rénover pour plus de confort et d'économies !
- par Publi-information de RECIF
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Pourquoi une rénovation de votre copropriété est importante ?
Votre copropriété n’a pas réalisé de travaux de rénovation depuis plusieurs années, vos factures d’énergie ne cessent d’augmenter et dans votre appartement, vous avez trop chaud en été et trop froid en hiver... Ce sont autant de bonnes raisons pour réfléchir à rénover votre immeuble.
La rénovation vous permet de gagner en confort et de faire des économies d’énergies ! De plus, grâce à cette rénovation, vous valoriserez votre appartement en cas de vente de votre bien immobilier.
Quel est le meilleur moment pour se lancer dans un tel projet ?
Si des travaux de ravalement de façade ou de changement de chaudière sont prévus, il est intéressant de les coupler avec des travaux de rénovation énergétique comme l’isolation de façade, toiture et sous-face de plafond en sous-sol.
Vous pourrez également remplacer les menuiseries des parties communes et des habitations privatives si besoin est. Enfin, la rénovation de la chaufferie collective vous permettra de réaliser d’importantes économies d’énergies.
En réalisant une rénovation globale, vous augmenterez considérablement la “valeur verte” de votre copropriété et vous pourrez débloquer des aides spécifiques à la rénovation énergétique plus importantes.
Quelles sont ces aides financières ?
Il existe plusieurs aides à la rénovation mises en place par l’Etat et les collectivités territoriales.
Au niveau national, on peut citer les primes énergie CEE (Certificats d’Economie d’Energie), l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés (un gain de 35 % d’économies d’énergie est obligatoire pour en bénéficier) de l’ANAH (l’Agence Nationale de l’Habitat), l’éco prêt à taux zéro et le prêt collectif.
Au niveau local, certaines collectivités octroient des aides spécifiques pour les copropriétés engageant des travaux de rénovation énergétique.
Par où commencer ?
Pour vous aider de nombreux évènements et formations sur la rénovation en copropriété sont organisés dans vos régions pour tout comprendre sur le montage d’un projet, le financement et les travaux : des soirées copropriété, des visites de chantier, des conférences...
Grâce à la formation gratuite en ligne MOOC Réno Copro, vous aurez toutes les clés pour démarrer votre projet de rénovation !
Ces deux premières sessions du MOOC RenoCopro ont rencontré un franc succès et ont comptabilisé plus de 5 000 inscrits !
Pour en savoir plus sur les travaux de rénovation énergétique en copropriété et vous inscrire à la formation gratuite, MOOC RénoCopro, c’est par ici.
[Parole d'expert] MaPrimeRénov’ Copropriété : on vous explique tout sur la nouvelle aide de l’État
- par Publi-information de FAIRE
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Il y a du nouveau dans les aides de l’Etat pour vos projets de rénovation énergétique :
MaPrimeRénov' Copropriété !
Pour mieux comprendre :
Cette prime aide la copropriété à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer votre confort et réduire vos factures. Réservée aux travaux sur les parties collectives, elle est versée directement aux syndicats de copropriétaires. Tous les copropriétaires en bénéficient en fonction de leur quote-part.
Pour bénéficier de cette prime, les travaux de rénovation réalisés doivent garantir une amélioration sensible de la performance énergétique (gain énergétique supérieur à 35%). D’autre part, les travaux éligibles (à retrouver dans le guide Rénover en copropriété - ADEME) doivent être réalisés par des professionnels qualifiés RGE.
Quels sont les critères d’éligibilité ?
Les copropriétés de plus de 15 ans, comprenant au moins 75% de lots d’habitation principale et inscrites au registre des copropriétés.
Le recours à un Assistant à Maitrise d’Ouvrage (AMO) est obligatoire ; sa prestation peut être financée à hauteur de 30%.
Quels sont les cumuls possibles?
MaPrimeRénov' Copropriétés est cumulable avec d'autres aides :
- Les Certificats d’économies d’énergie (CEE), versés directement par les fournisseurs d’énergie (y compris - par certaines grandes surfaces de distribution).
- La TVA à 5,5 % sur les travaux d’économies d’énergie.
- Les aides de l’Anah aux copropriétés fragiles
Pour réussir votre projet, appuyez vous sur le réseau des conseillers FAIRE.
Les conseillers FAIRE apportent gratuitement aux copropriétaires des informations concrètes pour les accompagner dans leur projet de rénovation: choix des travaux, aides financières... Les conseillers peuvent aussi participer à vos côtés à l’information pour rassurer les copropriétaires et les mobiliser pour s’engager dans un projet de rénovation énergétique de leur immeuble.
Rendez-vous sur faire.gouv.fr ou contactez nos conseillers aux 0 808 800 700 (service gratuit + prix d’un appel).
[Parole d'expert] Sécurisation des copropriétés : des outils simples et pragmatiques
- par Edilaix
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Interview de Véronique Lelièvre, Responsable communication d’Urmet France
- Réalisée par le serviCe commercial -
Pourquoi une copropriété à intérêt à choisir des produits Urmet pour la sécurisation ?
La force de notre groupe c’est de pouvoir vous proposer une suite complète de produits. C’est-à-dire des caméras, des enregistreurs, du contrôle d’accès, des claviers codés, des interphones et dans le logement, du confort d’usage avec la domotique Yokis.
Pas besoin pour l’installateur de s’adresser à plusieurs constructeurs, avec Urmet, il a toutes les solutions professionnelles et fiables à proposer aux syndics et aux membres des conseils syndicaux. A l’exception de quelques composants, tous nos produits sont fabriqués dans nos usines en France et c’est un confort pour les installateurs et les utilisateurs car c’est la garantie d’un suivi commercial personnalisé très réactif, d’une plateforme d’assistance technique téléphonique basée à Roissy, de formations régulières et presque sur mesure.
Quels sont les choix technologiques à la disposition des syndics et des copropriétaires ?
Pour la copropriété, au-delà de l’intégration dont je viens de parler, nous avons une réelle écoute des besoins.
Nos gammes nous permettent de donner des choix très ouverts, en fonction des usages quotidiens.
Notre particularité c’est que nous n’allons pas vous « obliger » à choisir une technologie car nous les maitrisons toutes, connectées ou non, avec ou sans fil, etc. Par exemple pour les caméras, nous avons des matériels wifi et d’autres IP, de même pour les claviers codés, les boutons, les ventouses.
Et particulièrement sur l’interphonie, nous savons vous orienter sur le matériel qui va vraiment correspondre à votre immeuble.
S’il y a plutôt des personnes âgées, ou par exemple un cabinet médical, des professions libérales, ou encore des familles, ou bien majoritairement des locataires, les choix en matière de sécurité ne seront pas forcément les mêmes.
De même s’il y a déjà des équipements en place ou qu’il faut tout créer.
Vous voudrez avoir aussi des investissements financiers plus ou moins importants, suivant le standing souhaité, où les services attendus. Vous aurez besoin plutôt de solutions connectées ou non pour gérer entre autres le renouvellement des noms ou des codes d’accès. Par exemple, pour ces trois prochaines années, si vous achetez des réalisations neuves Nexity ou Icade, vous aurez un interphone Urmet. Ces promoteurs nous ont fait confiance car ils veulent une solution ouverte, polyvalente et fiable. Ils veulent de la tranquillité ! Avec ou sans fil, tout dépend encore une fois des usages ou encore de la force du signal dans les zones concernées.
Dans tous cas, vous avez accès à une technologie de pointe que ce soit sur votre smartphone ou les postes audio ou vidéo dans votre appartement.
Bref, vous le voyez, nous sommes vraiment l’interlocuteur privilégié des copropriétaires et de leur syndic pour apporter une réponse rapide, adaptée et concrète et ne pas calquer une solution unique qui ne vous donnera pas satisfaction.
Quels sont les outils d’information et d’aide à disposition ?
Nous développons des app sur smartphone pour garantir aux résidents du confort de la simplicité d’utilisation de nos produits avec là aussi un choix unique ou intégré. Par exemple pour les caméras, on peut les piloter localement ou à distance, via l’app Urmet ou l’app Yokis si on a déjà une installation domotique dans l’appartement. Pas besoin d’installer deux applications différentes.. De même pour l’alarme avec notre système Zeno.
Nous avons aussi développé de nouveaux services en ligne sur urmet.fr et yokis.fr pour bien informer les résidents et permettre aux syndics et aux membres du conseil syndical de faire des choix éclairés. Avec le configurateur gratuit Configurmet sur urmet.fr vous avez immédiatement en cinq clics un tarif en €TTC, hors pose, sur toutes nos gammes d’interphones.
Notre chaine YouTube regroupe aussi de nombreux petits films très brefs pour expliquer quelques paramétrages simples, l’utilisation des app, et puis pour nos installateurs des tutos de réparations ou de configurations.
Et puis il y a bien sûr l’irremplaçable contact humain, avec la possibilité de demander à votre interlocuteur commercial de venir vous montrer nos produits en réunion de conseil ou en AG. Pour les copropriétaires d’Ile-de-France nous vous accueillons aussi à Roissy et Ivry où l’on peut tester le matériel fonctionnel et obtenir des devis.
Copropriété : Guide d'achat des produits et services 2021
- par Edilaix
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