Interview

Texte de l’intervention du Professeur Tomasin lors du colloque sur la scission de copropriété organisé par l’Ordre des géomètres-experts et l’IEJUC à Toulouse le 4 avril 2019. Le style oral a été conservé. L’ensemble des interventions sera publié par notre confrère, la revue Droit et Ville n° 87, à paraître à partir de juillet 2019.

La loi du 10 juillet 1965 contient un article 28 qui a pour objet de règlementer le domaine, les conditions et les effets de la scission de copropriété. Cet article a subi les nombreuses modifications que les réformes successives de la copropriété ont générées et qui ont contribuées à complexifier la scission de copropriété. (1.)
L’article 28 est un texte révélateur de l’évolution du droit de la copropriété contemporain.

Ne pas identifier correctement un copropriétaire peut être une source de tracasserie pour le syndic, et représenter un danger financier pour la copropriété du fait du non-paiement des charges. Ainsi une copropriété saine, de petite taille, peut devenir une copropriété en difficulté du fait d’une succession qui dure plusieurs années…
Le syndic doit s’en inquiéter auprès des autres copropriétaires. Le copropriétaire a-t-il déménagé sans laisser d’adresse, ou s’agit-il d’une hypothèse plus radicale ? Si aucune information ne peut être apportée, une copropriété ne pourrait qu’approuver les démarches du syndic pour faire cesser cette situation !

Un syndicat de copropriété est composé de copropriétaires… Afin de permettre à ces derniers d’exercer leurs droits de copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965, précise que certaines communications doivent impérativement leur être faites par voie de «notification».

La forme de la notification est prévue au décret du 17 mars 1965 en son article 64, 1er alinéa, «toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire».
Cet extrait vise la lettre recommandée “papier” puisqu’il est fait référence à la présentation au domicile du destinataire.
Cette domiciliation est obligatoirement détenue par le syndic, conformément à l’article 32 du décret du 17 mars 1967 : «le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord».
Le syndic est ainsi le garant de la composition du syndicat et, pour reprendre la terminologie actuelle, des données personnelles des copropriétaires : son identité et son adresse.

L’adresse ou plus précisément le domicile réel ou élu
Dans la pratique, il convient de reconnaître que les fichiers se transmettent d’un syndic à l’autre, sans vérification particulière, la rigueur de chacun étant entendue.
Mais lorsque les notifications sont retournées au syndic, portant les mentions “NPAI” (n’habite pas à l’adresse indiquée), “INCONNU” (à cette adresse), “DCD” (décédé), comment réagir ? Le syndic se doit-il d’engager les fonds du syndicat pour trouver l’adresse du destinataire ? Faut-il envisager de faire appel à un enquêteur ?
Le législateur semble avoir envisagé cette hypothèse, puisque l’article 65 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément qu’«en vue de l'application de l'article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique [...]

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Intervention lors du dernier congrès organisé par la Chambre Nationale des Experts en Copropriété sur l’évolution sociologique de la copropriété. Le style oral a été conservé.
Actes de la CNEC Lyon 2018.
évoquer les troubles de voisinage liés aux évolutions sociologiques en copropriété impliquait, dans un premier temps, de mesurer l’impact de l’évolution sociologique sur la nature des troubles de voisinage et sur leur ampleur. Trois grandes catégories de troubles de voisinage ressortent. La première naît d’un mode nouveau, au moins par sa fréquence, d’occupation de l’immeuble : la location meublée touristique¹. La deuxième provient de nouvelles préoccupations de certains copropriétaires, en particulier de l’importance de la préservation de la nature et de la transition écologique². La troisième transparaît d’un constat d’une volonté de développer l’entre soi.
Evoquer les troubles de voisinage liés à l’évolution sociologique en copropriété impliquait,dans un second temps, de s’interroger sur la manière dont ces troubles sont appréhendés par le droit français. Celui-ci a–t-il été influencé par ces évolutions sociologiques ? Est-il adapté à ces troubles ? C’est, en premier lieu, sous le prisme de la prévention des troubles de voisinage (I), puis, en second lieu, sous le prisme de la sanction de ces troubles (II) que ces questions seront analysées.

Quand vient le moment pour les copropriétaires de faire des choix pour installer ou moderniser l’interphone de l’immeuble, les questions sont nombreuses et il est important de faire un investissement éclairé, sans se laisser imposer une technologie qui ne correspondra pas aux besoins de tous les résidents.  Le syndic saura être à l’écoute et les propositions des installateurs consultés doivent être variées. Le critère prix est bien sûr souvent essentiel. Mais en matière de sécurisation des accès et d’usage, il ne faut pas s’arrêter à cette seule considération. D’autant que certaines solutions peuvent paraitre moins coûteuses à l’achat mais finalement équivalentes au fil des années.

^{François Blondel, Directeur commercial, URMET YOKIS} 

N’a-t-on pas souvent tendance à confondre interphone connecté et interphone sans fil ?

Si, et il est déjà important de clarifier ce point lors du choix de l’interphone ! Si le besoin est de pouvoir changer les codes d’accès rapidement, ajouter ou supprimer des badges, donner des accès ponctuels à des prestataires, alors le filaire fait cela très bien, inutile de passer au sans fil.  Même une installation ancienne qui nécessitait des interventions sur site peut très facilement, et à moindre coût, être transformée en une installation connectée où toutes ces opérations se feront à distance et en temps réel. Nous avons chez Urmet toutes les solutions pour l’immeuble connecté, administrables par le gestionnaire via notre plateforme en ligne simple et ergonomique VisiosoftWeb. Si le besoin est de pouvoir répondre avec un smartphone, là aussi nous avons une solution filaire, au choix de chaque copropriétaire qui peut ajouter (sur nos systèmes 2voice) un module CallMe qui s’appaire avec sa box Internet et qui transfère les appels vers les smartphones…

Pourquoi alors choisir une interphonie collective « sans fil » ?

Choisir l’interphone « sans fil » dans une copropriété intervient souvent quand le passage des câbles entre la plaque, qui se situe dans la rue ou dans le hall de l’immeuble, et les moniteurs vidéos (ou les postes audios) dans les appartements s’avère compliqué. Soit, par exemple, parce qu’il n’y avait pas d’interphone avant et que les câbles nécessiteraient de creuser des saignées dans les parties communes, soit parce qu’il y a de l’amiante dans les murs.

Quels en sont les avantages et les inconvénients ?

Pour les inconvénients, Il faut être conscient qu’une telle installation va nécessiter un modem, idéalement placé en partie haute de l’immeuble afin qu’il capte correctement le réseau 3 ou 4G. Il se peut que ce réseau ne soit pas optimal dans la zone où se situe l’immeuble ou qu’il soit perturbé aléatoirement. On a vu des immeubles situés à proximité de grands stades où les résidents ne peuvent plus ouvrir aux visiteurs les soirs de match car le réseau est saturé ! Pour les avantages, essentiellement la rapidité de pose et donc le prix qui paraitra attrayant. Mais il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais d’abonnement au réseau qui vont venir s’ajouter soit au mois, soit par prépayé à renouveler chaque année ou tous les 2, 10 ou 15 ans. Cela peut paraitre intéressant pour des copropriétaires non-résidents car ce sont des charges locatives, mais évidemment pour les résidents, c’est à peu près équivalent. Nous avons fait des projections sur 10 ans, qui est la durée de vie minimale d’une installation, et les coûts sont les mêmes que le filaire.

Quelles sont les solutions préconisées par Urmet ?

Notre solution hybride Tel2Voice a vraiment été pensée pour transformer tous les inconvénients en atouts pour nos produits. Parce que chez Urmet, on aime donner le choix à nos clients. En effet, qui dit interphonie sans fil, dit hélas pour les autres offres du marché, renoncer à avoir un poste dans l’appartement autre que le smartphone ou le fixe. Or, c’est un problème pour beaucoup de résidents : le smartphone peut être déchargé ou en vibreur, les enfants n’en n’ont pas ni les nounous… Il faut donner son numéro au gestionnaire, idem pour les locataires ou les gens de passage. Bref, avec Urmet, on offre le choix de combiner du sans fil et du filaire pour les résidents qui le souhaitent. Dans un même immeuble, chacun pourra choisir comment il veut répondre aux appels de la plaque de rue : avec son smartphone, son fixe, un combiné audio, un moniteur vidéo. Ces derniers servent aussi de véritable poste de pilotage de l’appartement puisqu’ils sont prééquipés ou compatibles nativement avec la domotique Yokis. D’un clic on éteint toutes les lumières ou on ferme tous les volants roulants par exemple en sortant de l’appartement. Pourquoi aussi renoncer à l’esthétique des plaques de rue ? On a un bel immeuble et on veut pouvoir choisir le style de l’interphone dans le hall ! Urmet offre plus de 20 finitions différentes, dorée, champagne, gris, inox, anthracite. Les plaques peuvent aussi être assorties au clavier codé placé souvent sur une seconde porte.  Nous ne préconisons qu’une chose : bien choisir en toute liberté en consultant nos installateurs experts !

https://www.urmet.fr/

 

 

 Modernisation des façades, amélioration des performances thermiques, rapidité et facilité des travaux pour un minimum de gêne pour les habitants, pérennité et valorisation des logements… Telles sont les points importants que vous devez avoir à l’esprit lorsque vous envisagez d’effectuer la rénovation énergétique et esthétique de votre immeuble. L’isolation par l’extérieur remplit toutes ces cases, et notamment la solution Myral, une référence française depuis plus de 30 ans.

 

Qu’est que l’Isolation Thermique par l’Extérieur ?

A la différence de l’isolation thermique par l’intérieur (ITI) qui impose des travaux dans chaque appartement sans supprimer les ponts thermiques, le principe de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est d’envelopper le bâtiment d’un manteau isolant en intervenant (comme son nom l’indique) par l’extérieur du bâtiment. Il s’agit aujourd’hui de la solution technique privilégiée lors d’une rénovation complète ou d’un ravalement de façade.

L’ITE, la meilleure solution pour les copropriétés

L’énorme avantage de l’ITE pour les immeubles d’habitation est qu’elle apporte immédiatement une amélioration du confort des occupants. Dès la pose du manteau isolant, la performance thermique globale du bâtiment est augmentée, les consommations de chauffage se réduisent significativement et il n’y a pas de réduction de surface habitable dans les logements. Autre avantage, les travaux sont réalisés en site occupé, sans qu’il n’y ait d'obligation de quitter l’appartement.

Enfin, un immeuble à l’esthétique retrouvée et bien isolé devient mécaniquement plus attractif. Il faut savoir que les prix des appartements d’une résidence rénovée seront ceux qui baisseront le moins en période de baisse du marché de l’immobilier, tandis qu’ils seront ceux qui grimperont le plus en période de hausse !

Quels sont les différents systèmes ?

- Les systèmes d’ITE sous enduit. Ils sont constitués d’un isolant rigide, le plus souvent en polystyrène expansé (PSE). Ces EMI (Enduits minces sur isolant) sont le plus souvent fixés à la paroi existante par des vis chevillées ou des rails.

- Les bardages ventilés. Ces revêtements, disponibles en différents matériaux, sont posés sur une ossature bois ou métallique à monter sur la façade. Cela permet à l'air de circuler entre ce parement et le mur extérieur afin d’assurer l’isolation.

- Les systèmes de vêtage et de vêture, type Myral. A la différence d'un bardage rapporté, ces produits sont mis en œuvre directement sur la paroi du bâtiment. Constitués d’un isolant thermique très performant serti entre un pare vapeur au dos et un parement qui forme la peau extérieure de protection, ils isolent et assurent l’aspect décoratif (larges gammes de finitions) des façades.

Les panneaux en vêture : l’atout éco-tranquillité !

Compromis entre les EMI et les bardages ventilés (qui nécessitent plusieurs passages de professionnels sur le support), cette technique de mise en œuvre de panneaux tout en un présente des atouts économiques, de gain d’espace, de rapidité de chantier et de sécurité face aux incendies (absence d’effets cheminée). Elle pérennise le bâti car il ne subit plus les chocs thermiques et certains produits, comme les revêtements de façades Myral, présentent un cycle de vie de plus de 50 ans.

Les obligations

Depuis le 1^er janvier 2017, toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 et qui sont équipées d’une installation collective de chauffage, ont l’obligation d’effectuer un bilan énergétique afin d’évaluer l’efficacité thermique du bâtiment et de déterminer si des travaux d’amélioration sont nécessaires. Ce bilan énergétique peut prendre la forme d’un audit pour les copropriétés composées d’au moins 50 lots ou d’un DPE (Diagnostic de performance énergétique) collectif pour celles de moins de 50 lots.

Obligatoire également, tous travaux de rénovation d’un immeuble d’habitation doivent s’accompagner de travaux d’isolation thermique (article L111-10 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissante verte).

Cela s’applique en cas de rénovation dite « lourde » :

- ravalement de façade,

- réfection d’une toiture,

- travaux d’aménagement de locaux habitables : combles, garages, etc.

Projet et financements

La décision de la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’immeuble doit être prise par le syndicat des copropriétaires par un vote en assemblée générale.

Afin que chaque propriétaire ait toutes les informations, il est conseillé en amont de faire réaliser un bilan énergétique et de se renseigner sur les différents dispositifs d’aides qui peuvent faire significativement baisser la facture. Le gouvernement vient d’ailleurs de mettre en ligne le site d’informations FAIRE.fr. Cette plateforme-guide permet de prendre contact avec un conseiller pour obtenir des conseils adaptés et de trouver un professionnel de la rénovation. Si le projet est voté, la meilleure solution est alors de demander au syndic de copropriété de faire appel à un maître d’œuvre qui montera le projet global de rénovation thermique du bâtiment au plus près des souhaits et du budget des copropriétaires.

http://www.myral-pro.com/

Les sociétés d’habitat participatif peuvent développer des activités et offrir des services à des tiers, tout en étant rémunérées. Cette situation surprenante constitue potentiellement une arme à double tranchant. Au moment où les occupants des immeubles souhaitent souvent conquérir plus de pouvoir d’achat, d’autres solutions moins problématiques semblent envisageables.

L’arrêt du 21 novembre 2018¹ ne manquera pas de retenir l’attention des gestionnaires de copropriété en ce qu’il décide, contrairement à une jurisprudence bien établie, d’appliquer les dispositions du Code du travail relatives au licenciement pour motif économique à un syndicat des copropriétaires.

Cass. soc., 21 novembre 2018, n° 17-12.599, FS-P+B.

1 - Cass. soc., 21 nov. 2018, n° 17-12.599 : JCP S 2019, 1003, note F. Dumont,  RJS 2/2019, n° 96.

Dans le cadre du Forum de l’Éco-Rénovation qui se tiendra le 16 avril 2019 à l’Hôtel de Ville de Paris, l’Agence Parisienne du Climat lance la première édition du grand concours « Les Trophées CoachCopro ». Celui-ci vise à récompenser les copropriétaires ayant mené les réalisations de rénovation énergétique les plus remarquables. Vous vous reconnaissez ? Alors inscrivez vos bâtiments rénovés et promouvez vos solutions exemplaires !

Je m'inscris

Un concours pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés

Ce concours répond à 3 objectifs :

• valoriser les réalisations de copropriétaires pour la conduite de ces projets d’envergure ;
• mettre en avant les professionnels engagés dans la rénovation ;
• prouver que la rénovation énergétique, c’est possible et accessible à tous !

Pourquoi participer ?

Tous les participants bénéficient d’une forte visibilité : plusieurs milliers de vues en moyenne pour chaque étude de cas publiée. Les lauréats seront davantage mis en avant lors de la cérémonie de remise des prix et de la campagne de communication qui suivra. 

L’Agence Parisienne du Climat s’appuie sur la plateforme Construction21, qui héberge le concours et contribue à informer les professionnels concernés et à diffuser largement les études de cas des candidats. Construction21 dispose en effet d’une base de données de bâtiments exemplaires, neufs ou rénovés, et a acquis au fil des ans un véritable savoir-faire en matière de communication digitale et d’organisation de concours avec ses Green Solutions Awards (3,6 millions de vues à la mi-novembre 2018).

Le gagnant du Grand Prix, déterminé par le jury, gagnera de plus une vidéo présentant son projet de rénovation. Réalisée par un vidéaste professionnel, elle sera largement partagée sur le web et les réseaux sociaux.

Qui peut participer ?

Le concours est ouvert à tous les copropriétaires de Paris et de la Métropole du Grand Paris qui ont fait l’objet d’une rénovation énergétique entre le 1er janvier 2010 et le 29 février 2019 (chantier terminé).

Tous les acteurs concernés par la rénovation d’un projet (entreprise, architecte, bureau d’étude, syndic, conseil syndical, copropriétaires, ingénieurs, etc.), et en particulier les copropriétés inscrites sur CoachCopro.com, peuvent faire entrer leur bâtiment dans la compétition.  

Tous les types de copropriétés sont acceptés : grandes et petites, chauffage individuel ou collectif, tous types constructifs (Haussmann, faubourgs, années 70, etc.) …

Comment participer ?

Il suffit de publier une étude de cas sur Construction21 dans la base de données Bâtiments et de cocher la case de participation au concours Les Trophées CoachCopro. L’auteur sera accompagné par l’équipe Construction21 pour remplir son étude de cas de la façon la plus pertinente possible.

La participation au concours est gratuite. Un jury d’experts sera organisé pour déterminer les gagnants des catégories qu’ils auront définies tandis qu’une campagne de votes en ligne sera lancée en parallèle.

Doublez vos chances de récompenses

L’étude de cas publiée pour Les Trophées CoachCopro pourra également être candidate aux Green Solutions Awards 2019, apportant aux parties prenantes une forte visibilité additionnelle, en France et à l’international (sous réserve que le chantier ait été livré après le 1/1/2014). C’est aussi l’opportunité d’augmenter ses chances de victoire !

Fin des inscriptions : vendredi 15 février 2019

Un jury d’experts et un vote en ligne

Un jury déterminera le Grand Prix du concours, tous candidats confondus. En parallèle, un vote en ligne sera organisé pour permettre au grand public et aux professionnels de donner leur avis.

La plateforme CoachCopro®

Elle est à disposition des copropriétés mobilisées par l'amélioration énergétique de leurs bâtiments afin de réduire leurs besoins énergétiques et leurs émissions de gaz à effet de serre. 
Pour initier votre démarche de rénovation, choisissez ici le territoire ou la ville où se situe votre copropriété.

 

L'APC en bref

L’Agence Parisienne du Climat est une agence opérationnelle pour la transition énergétique du Paris de 2020. Elle accompagne les particuliers et les professionnels dans leurs démarches et projets d’efficacité énergétique. Elle agit principalement sur les secteurs du bâti résidentiel et tertiaire, de la mobilité et de la consommation, pour répondre aux objectifs du Plan Climat Energie de la Ville de Paris.

Plus d'informations - Lire le règlement

Participez / Publiez votre étude de cas 

 

Organisé par :

 

«Je t’aime, moi non plus». Voilà comment les relations conseil syndical-syndic pourraient être résumées. Deux organes qui doivent travailler de concert pour la bonne gestion de la copropriété mais qui, parfois (souvent ?), peinent à s’entendre ou tout simplement à s’écouter. Des situations où la personnalité des acteurs de cette tragi-comédie apparaît dans bien des cas comme à l’origine de situations de blocage.