Depuis 2016, une procédure simplifiée permet le recouvrement, extrajudiciaire, des sommes de moins de 5 000€. Aux mains des commissaires de justice, elle s’avère relativement fructueuse au profit des syndicats de copropriétaires, en cas de réussite, comme d’échec.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023
Champ d’application.- L’article L. 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet de mettre en œuvre, à la demande du créancier, une procédure «simplifiée» pour le paiement d’une créance ayant une «cause contractuelle» ou résultant d’une obligation de «caractère statutaire». Dans un cas comme dans l’autre, la créance de charges de copropriété est éligible à ce dispositif. Elle trouve sa source dans la décision, contractuelle, de l’assemblée générale de voter un budget et d’approuver des comptes et d’engager, éventuellement des dépenses hors budget. Par ailleurs, l’obligation a bien un «caractère statutaire» en ce qu’elle résulte de l’obligation de tout copropriétaire de s’acquitter de ses charges, du fait de son adhésion au règlement de copropriété. Plus généralement, l’obligation résulte du «statut de la copropriété des immeubles bâtis».
Procédure.- Le commissaire de justice devra adresser une LRAR, ou bien un message transmis par voie électronique, invitant le débiteur à participer à la procédure. Dans la seconde hypothèse, il conviendra, à notre sens, de veiller au respect des textes spéciaux prévoyant que toute notification électronique doit avoir été préalablement et expressément acceptée par les copropriétaires (art. 64 et s., D. 17 mars 1967).
Bénéfice du succès.- Si le débiteur obtempère, l’accord constaté par le commissaire de justice suspendra la prescription. Ensuite, lorsque le créancier et le débiteur sont d’accord sur le montant de la dette et les modalités de son paiement (éventuel échéancier notamment), le commissaire de justice pourra délivrer un «titre exécutoire». Ainsi, la procédure, qui présente l’avantage d’être brève et simple, offre les meilleures garanties d’exécution au créancier en cas de succès.
Bénéfice de l’échec.- En cas d’échec de la tentative, le syndicat n’aura pas tout perdu ! Il pourra engager une action judiciaire pour recouvrer sa créance sans avoir à justifier d’une tentative de règlement amiable. En effet, l’article 750-1 du Code de procédure civile fait exception à cette obligation lorsque le créancier a «vainement engagé» la procédure ici présentée.
Conclusion.- Il nous semble donc nécessaire, désormais, pour les petites créances, d’engager cette procédure simplifiée. Elle produira plus d’effet en cas d’échec qu’un commandement de payer : elle permettra l’engagement rapide d’une procédure judiciaire, outre son effet comminatoire. En cas de succès, son coût (restant à la charge du créancier) et ses délais seront bien moindres qu’une procédure judiciaire. La procédure ne présente que des avantages pour le syndicat qui doit l’envisager de manière bien plus systématique.
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit - www.ldp-avocats.fr/
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