L’article L. 113-5-1 du CCH permet au propriétaire d’un bâtiment de l’isoler thermiquement, par l’extérieur par l’adjonction d’un isolant surplombant le fonds voisin, dans une épaisseur maximale de trente-cinq centimètres, et laissant deux mètres libres de toute emprise au-dessus du sol, sauf meilleur accord entre les parties. Ce droit ne pourra qu’être exercé en l’absence d’autre solution technique, qui ne soit excessivement couteuse ou complexe, permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024
Modalités de mise en œuvre.- Le propriétaire du bâtiment à isoler devra suivre une procédure normée afin d’informer et de rendre opposable au voisin, comme aux tiers, l’exercice de son droit. Il devra indemniser le voisin, après lui avoir notifié un projet d’acte qui sera publié au fichier immobilier, et un projet de convention relative à la réalisation des travaux, comprenant une proposition d’indemnisation en contrepartie des droits d’accès et installations temporaires (art. R. 113-19 et s., CCH ; P.-E. Lagraulet, La procédure d’exercice du droit de surplomb, AJDI 2022, p. 484).
Droit d’opposition judiciaire à l’exercice du droit.- Le voisin pourra, pendant un délai de six mois à compter de la notification, s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds. Il lui faudra néanmoins justifier d’un motif sérieux et légitime. Trois sont admis par le texte. Le premier est relatif à l’usage présent ou futur de sa propriété (justifier par exemple d’un projet de surélever). Le deuxième a trait à la méconnaissance des conditions prévues par le texte, c’est-à-dire la violation des limites maximales, ou l’absence de solutions alternatives acceptables. Le troisième, enfin, est justifié par l’atteinte à la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds de manière durable ou excessive.
Droit de fixation judiciaire de l’indemnité.- Le propriétaire du fonds surplombé pourra saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité due en contrepartie de l’empiètement, comme du trouble de jouissance résultant des travaux.
Procédure.- Dans les deux cas, le propriétaire du fonds surplombé pourra saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, selon la procédure accélérée au fond (art. R. 113-21, CCH).
Au cas particulier où le fonds surplombé est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic devra, dans le délai de six mois après la notification des actes, convoquer l’assemblée générale afin que les copropriétaires statuent sur l’exercice du droit d’opposition (R. 113-22, CCH). À cette occasion, le syndic devra alors annexer les documents notifiés par le propriétaire du bâtiment à isoler et distinguer la question de la saisine du juge en «opposition à l’exercice des droits» de la question de la saisine du juge «en fixation des indemnités».
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
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