Balcons, toitures, façades peuvent être valorisés pour répondre aux besoins des copropriétés ou générer des sources de financement.
Attention cependant à la complexité des procédures.
La pose de panneau solaire, la végétalisation, l’installation d’antennes relais ou la surélévation sont des solutions techniques permettant de valoriser les toitures et les terrasses des copropriétés, souvent sous-exploitées.
La pose de panneaux solaires
La valorisation qui vient d’abord à l’esprit, car elle est de plus en plus fréquente, consiste à poser des panneaux solaires en toiture. Installer cet équipement sur son immeuble permet de réduire ainsi sa facture d’électricité, de revendre le courant produit et de générer des revenus. Comme pour les maisons individuelles, il peut s’agir de panneaux solaires thermiques qui réchauffent de l’eau pour alimenter les chauffe-eaux et les radiateurs. Mais ils sont majoritairement photovoltaïques : ils produisent de l’électricité pouvant être consommée sur place ou vendue à Enedis, l’opérateur public chargé de la distribution du courant. L’immeuble peut rester propriétaire de ses panneaux solaires et vendre directement le courant produit ou bien mettre sa toiture à disposition d’un tiers qui versera un loyer à l’immeuble. Même de petits immeubles peuvent être dotés de ce type d’équipement comme cette copropriété de 10 logements à Courbevoie qui installe actuellement des panneaux solaires photovoltaïques. «Le toit de l’immeuble est plat et bien exposé, ce qui permet cette installation. Notre but est d’utiliser le courant pour alimenter nos ascenseurs ou faire fonctionner nos systèmes de ventilation et revendre le surplus», explique le syndic bénévole de l’immeuble. L’installation a couté 16 000 euros et le retour sur investissement espéré est de 10 ans.
L’Agence parisienne du climat (APC) donne également l’exemple de la résidence Vouillé-Briançon à Paris. Cette copropriété de 133 logements située dans le 15e arrondissement de Paris a recouvert 271 m² de toiture avec 150 panneaux photovoltaïques. Aujourd’hui, l’installation produit l’équivalent de l’éclairage des trois niveaux de parking et des parties communes sur une année. Aucun chiffre n’existe recensant le nombre de copropriétés déjà équipées de panneaux solaires : «pour l’instant, elles sont peu nombreuses et cela concerne celles déjà très engagées dans une démarche environnementale. Mais compte tenu des prix de l’énergie, les demandes devraient se multiplier», espère Philippe Alluin, fondateur de Reezome, un bureau d’étude qui assiste les copropriétés dans ce type de projet.
Les panneaux solaires : mode d’emploi
Mais comment se lancer ? Première étape : savoir si le projet est réalisable, ce qui n’est pas toujours le cas. Pour cela, il est nécessaire que l’immeuble dispose d’un espace suffisant sur lequel les panneaux solaires puissent être posés. Sur les toits plats, les panneaux seront inclinés vers le sud, selon un angle de 30 °C à l’aide de châssis. Il est également possible de poser les panneaux en façade, notamment en remplacement des garde-corps, ou utiliser des bâtiments annexes comme des parkings. Pour que l’installation soit rentable, rien ne doit faire de l’ombre aux panneaux qu’il s’agisse d’arbres, d’un bâtiment proche, de cheminées ou encore des conduits de ventilation. Des panneaux solaires individuels pour balcon sont également de plus en plus fréquents et produits par des marques comme Zendure ou Allwei, ce qui constitue une autre manière d’utiliser un espace en hauteur.
Il est possible de savoir quel est le niveau d’ensoleillement de sa toiture en se rendant sur le cadastre solaire mis en place par un grand nombre de collectivités locales. C’est le cas à Paris avec le site www.cadastresolaire.paris.fr, à Lyon : www.cadastresolaire.grandlyon.com, même chose à Lille : cadastre-solaire.lillemétropole.fr ou encore à Bordeaux : marenov.bordeaux-metropole.fr et à Montpellier sur le site www.montpellier3m.fr. Attention cependant, en fonction du type de toiture, la pose de panneaux peut être difficile, notamment sur les toitures en zinc des immeubles XIXe. L’installation de panneaux solaires nécessite également d’obtenir une autorisation administrative puisqu’il s’agit d’une modification de la façade. Lorsque l’immeuble est situé en centre-ville et donc à proximité d’un monument historique, l’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est nécessaire.
Une étude de faisabilité détaillée est ensuite indispensable pour déterminer le nombre de panneaux à installer, leur coût et les recettes à attendre. Pour trouver un professionnel sérieux dans ce domaine, le plus simple est de contacter la plateforme publique France Rénov. Le coût de l’installation et les recettes sont liés à la puissance des panneaux. Pour la mesurer, les spécialistes raisonnent en Kilowatt crête (C) et estiment qu’une puissance de 3 kWc, permet de répondre aux besoins d’un logement de 100 m2 chauffé uniquement à l’électricité. Pour cela, il faut compter entre 12 et 15 m2 de panneaux en fonction de l’endroit où vous vous situez, les panneaux étant plus rentables au sud de la Loire. Pour obtenir le même rendement, il faudra 20 % environ de surface en plus à Paris par rapport à Toulouse. Le site photovoltaïque.info et l’association Hespul, qui conseillent les personnes ayant un projet photovoltaïque, estiment que le coût moyen d’installation est d’environ 2 euros par Watt crête. Outre ces frais d’installation, il faut compter le coût de l’étude de faisabilité (compter environ 2 500 euros), prévoir les frais de raccordement de 10 % du coût du projet environ, le suivi par un maître d’œuvre de l’ordre de 5 000 euros ainsi que les assurances ou les honoraires du syndic. «Il faut également intégrer une assistance juridique, pour la signature des contrats avec les différents intervenants notamment lorsque la copropriété conclut un contrat de plus de dix ans», explique Philippe Alluin. En revanche, des aides financières à l’installation sont apportées par les pouvoirs publics et les collectivités locales. La copropriété peut notamment bénéficier de l’éco prêt à taux zéro collectif dans lequel l’État prend en charge les intérêts et éventuellement de Maprimerénov’ copropriété.
Et qu’en est-il des recettes ? Les professionnels estiment qu’elles varient en fonction de ce que la copropriété souhaite faire : elle peut consommer tout ou partie de l’énergie produite ou la revendre entièrement au réseau, mais aussi de la puissance de l’installation et du mode d’intégration à la toiture. En fonction du montage retenu (autoconsommation collective ou vente du surplus), l’électricité produite peut être injectée dans le réseau. Dans ce cas, elle est rachetée dans le cadre du dispositif d’obligation d’achat, généralement via EDF OA, pour une durée de vingt ans.
Depuis 2025, les tarifs ont nettement diminué pour les petites installations : l’électricité non consommée est aujourd’hui rachetée autour de 4 à 5,36 centimes d’euro par kWh, selon la puissance de l’installation. Il est possible d’évaluer les recettes et le temps de retour sur investissement en renseignant les caractéristiques de son projet sur le site evaluer-mon-devis.photovoltaique.info. Les professionnels estiment en général que le temps de retour sur investissement se situe entre 10 et 15 ans, selon l’ensoleillement, le coût de l’installation et surtout la part d’électricité consommée sur place. Les aides publiques, notamment la prime à l’autoconsommation, peuvent contribuer à améliorer l’équilibre économique du projet. Le renchérissement du coût de l’énergie, notamment si la guerre au moyen-orient se prolonge peut également contribuer à une rentabilité accrue.
La végétalisation des toitures
La végétalisation des toitures d’immeubles se développe de plus en plus dans les villes, portée par les enjeux environnementaux et l’adaptation au changement climatique. Ce type d’aménagement consiste à recouvrir les toits d’un substrat et de végétation, créant ainsi de véritables espaces verts en hauteur. Les toitures végétalisées améliorent l’isolation thermique des bâtiments. Elles contribuent également à limiter les îlots de chaleur urbains, un phénomène de plus en plus marqué dans les grandes agglomérations. Par ailleurs, elles favorisent la biodiversité en offrant un habitat à certaines espèces végétales et animales, tout en permettant une meilleure gestion des eaux pluviales grâce à l’absorption d’une partie des précipitations. Dans ce cas, la valorisation n’est pas financière mais elle permet un meilleur confort de vie et contribue aux espaces naturels.
Enfin, dans certains cas, elles peuvent même être exploitées et louées à des agriculteurs ou des apiculteurs. Les exemples sont rares mais on peut cependant citer La ferme urbaine Ma Salade à Toit, à Noisy-le-Grand : un projet d’agriculture urbaine installé sur la toiture du centre commercial des Arcades, dans le quartier du Mont-d’Est. Ce potager perché d’environ 5 000 m² vise à transformer une dalle bétonnée en espace productif et pédagogique, dédié à la culture de fruits et légumes selon des pratiques écologiques. Cependant, la végétalisation des toits présente aussi quelques contraintes. Tous les bâtiments ne peuvent pas supporter le poids supplémentaire du substrat, de l’eau et des plantations. Il est souvent nécessaire de vérifier ou de renforcer la structure du bâtiment avant toute installation. L’entretien doit également être prévu, même si certaines toitures dites «extensives» nécessitent peu d’interventions. De plus, cela peut être coûteux : entre 60 à 300 euros par m2.
Les travaux d’isolation pour faire baisser les factures
La meilleure façon pour faire baisser les charges est de limiter la note de chauffage en réalisant des travaux d’isolation notamment de la toiture. Même si les coûts des travaux sont élevés, avec les aides, ils peuvent être rentabilisés sur une période de 15 à 20 ans. Cela peut sembler long et donc vain de se lancer dans ces travaux mais il faut raisonner en fonction de la valorisation de l’appartement. Le Conseil supérieur du notariat indique que les appartements énergivores peuvent subir une décote allant jusqu’à un quart du prix. En effet, outre les tracas et les coûts qu’occasionnent ces travaux, les logements énergivores - c’est-à-dire dont l’étiquette énergétique est F ou G - seront progressivement interdits à la location. La date pour l’interdiction des logements portant l’étiquette G est fixée au 1er janvier 2025 et celle pour les F est au 1er janvier 2028. Ce sera ensuite le tour des logements E en 2034. Même si votre objectif n’est pas de louer le logement, cette absence de possibilité lui enlève de la valeur. Isoler peut donc être un bon calcul.
La pose d’une antenne de téléphone ou d’un panneau publicitaire
Certaines copropriétés peuvent avoir besoin de fonds notamment pour réaliser des travaux de rénovation. Dans ce cas, une des possibilités est de prendre contact avec un opérateur de téléphonie mobile, généralement en recherche de toits pour installer leurs équipements, notamment dans le cadre du développement de la 5 G. Ils proposent aux copropriétés des contrats alléchants de l’ordre de 15 000 euros par an. Une antenne sur le toit a des inconvénients : elle nécessite de laisser des accès en toiture pour les travaux et l’entretien. Par ailleurs, même si rien ne prouve que les ondes dégagées par les antennes soient nocives pour la santé, le principe de précaution incite à rester prudent. Enfin, le contrat qui vous lie à l’opérateur de téléphone doit être examiné attentivement, il n’est pas nécessairement à l’avantage de la copropriété. Il est prudent de se faire assister d’un avocat spécialisé.
Si vous avez un mur disponible en hauteur (parfois un mur pignon aveugle), il est possible de poser un panneau publicitaire permettant de promouvoir un produit ou un service. La rentabilité varie fortement en fonction de la visibilité du panneau et de sa localisation mais les spécialistes évoquent un revenu de quelques milliers d’euros par an. Attention il faut se rapprocher de la mairie voir si vous avez le droit de le poser.
La surélévation des copropriétés
Ajouter un ou plusieurs étages à un immeuble existant afin de créer de nouveaux logements est une possibilité de valorisation. Cette pratique se développe dans de nombreuses villes car elle permet d’augmenter l’offre de logements tout en générant des ressources financières pour la copropriété. Le coût d’une surélévation est généralement plus élevé qu’une construction classique car il faut adapter la nouvelle structure au bâtiment existant et parfois renforcer les fondations ou les planchers. En France, le prix se situe en moyenne entre 2 000 et 4 000 € par m², selon la complexité technique. Dans de nombreux projets, la copropriété vend le «droit à construire» à un promoteur. Le produit de cette vente peut ensuite financer des travaux dans l’immeuble : rénovation énergétique, ravalement de façade, isolation ou modernisation des parties communes. La surélévation doit être adoptée en assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité dite de l’article 26). Et il faut être en conformité avec le plan local d’urbanisme. Les copropriétaires du dernier étage disposent par ailleurs d’un droit de priorité pour acquérir les logements créés ou le droit de surélever. De plus, ces opérations restent complexes : elles nécessitent des études techniques, un accord collectif et une bonne concertation entre copropriétaires.
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