Lotissement et copropriété : quelle superposition ?

Les notions de lotissement, d’une part, et de copropriété, d’autre part, sont, parfois, sources de confusion. Elles sont pourtant fondamentalement distinctes dès lors que le lotissement constitue un «mode de production de terrains à bâtir par l’effet d’une division foncière», tandis que la copropriété constitue, quant à elle, un mode d’organisation d’un immeuble ou un ensemble d’immeubles bâtis. Plus encore, ces deux notions semblent «s’opposer dans leurs régimes juridiques et leurs structures différentes». Lotissement et copropriété poursuivent donc des finalités distinctes, mais leur coexistence n’en est pas moins fréquente. Il n’est pas rare qu’un immeuble soumis au statut de la copropriété soit édifié sur un lot de lotissement, ou qu’un ensemble immobilier combine division parcellaire et organisation collective d’équipements ou d’espaces communs.

De telles configurations conduisent alors à une superposition de structures et de régimes juridiques distincts, susceptible de susciter interrogations et difficultés d’articulation. Dès lors, si lotissement et copropriété constituent des notions juridiquement autonomes, leur coexistence impose d’en préciser les modalités d’articulation. Il convient ainsi d’examiner, d’une part, l’autonomie juridique qui caractérise ces deux notions (I), avant d’analyser, d’autre part, les modalités concrètes de leur coexistence et les difficultés qu’elle peut engendrer (II).

Camille IVARS, Avocat au barreau de Marseille

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