Autres actus

Oscar, observatoire de l’Association des responsables de copropriétés (Arc), évalue pour la cinquième année consécutive l’évolution des charges de copropriété. Pour l’Arc, l’augmentation des charges de copropriété s’établit à 6,1 % entre 2011 et 2012. Les dépenses de chauffage s’envolent avec 11,5 %, puis ce sont les primes d’assurance qui tirent ce chiffre à la hausse avec une hausse de 6,3 %. L’augmentation des honoraires de syndic et les frais de gestion est appréciée sur la même période, à 5 %.

Le niveau des charges dépend du nombre de services de la copropriété et de la localisation de l’immeuble. Pour une copropriété dotée de tous les services (conciergerie, ascenseurs…), le ratio annuel national est déterminé à 44,40 €/m2/an.

Selon la localisation, le niveau de charges s’établit à 48,90 €/m2/an à Paris, à 44 €/m2/an en Ile-de-France et à 34,80 €/m2/an dans les autres régions.

Les praticiens se réjouiront de cette 17^ème édition du Guide des baux commerciaux qui intègre la codification du statut, en adaptant le commentaire à cette nouvelle présentation du texte. 
L’ordre établi par le Code de commerce a été respecté. Pour faciliter la recherche, outre la table de concordance, indispensable, l’auteur a maintenu la correspondance des textes au sein du commentaire. Cette nouvelle édition intègre l’abondante jurisprudence souvent novatrice, de la Cour de cassation. L’auteur, Jean Debeaurain, est maître de conférence honoraire à Aix-Marseille université et avocat spécialiste en droit immobilier et rural.
Édilaix, 927 p., 75 € franco de port, www.edilaix.com

«Par ses contraintes, Alur va imposer une consolidation du secteur au profit des plus gros et des plus performants». C’est ainsi que le président de Foncia, François Davy, a expliqué, le 1er octobre, aux Échos, le rachat des activités d’administration de biens de la société Tagerim. Foncia, premier acteur de l’administration de biens en France avec la gestion de 1,08 million de lots reprend ainsi la gestion de 72 000 lots supplémentaires. Les 17 cabinets de Tagerim réalisent, selon le journal économique, un chiffre d’affaires de 46 millions d’euros. Tagerim abandonne donc 40 % de son activité pour se consacrer à … l’hôtellerie.
Foncia a été racheté en juillet 2011 par les deux fonds d’investissements Eurazeo et Bridgepoint au groupe formé par la Caisse d’épargne et des Banques populaires (BPCE). Foncia dispose d’un réseau de plus 600 agences dont 60 à l’étranger. En plus de ces agences intégrées, l’enseigne Foncia compte à ce jour, un réseau de plus 100 franchisés. Pour rappel, Nexity et Citya sont respectivement deuxième et troisième opérateurs français.

L’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) a rendu publics les chiffres de son observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties. Chaque année, l’Unpi mesure avec précision l’évolution de ces taxes sur chacune des 36 660 villes françaises. Il ressort de cette analyse que, sur l’ensemble du territoire, la taxe foncière a augmenté de 21,17 % entre 2007 et 2012. Cette hausse est le résultat de plusieurs augmentations qui se cumulent. D’une part, les valeurs locatives ont été majorées de 9,43 % et d’autre part, les taux d’imposition des départements, des communes ou groupements de communes ont augmentés de 10,73 % au cours de la même période. «Si chacune de ces augmentations, prise isolément peut paraître raisonnable compte tenu de l’inflation, la conjonction des deux entraîne une forte hausse.»
Résultats de l’évolution des taxes foncières ville par ville sur www.unpi.org

Le président de l'Unpi, Jean Perrin, ©IRC

Le projet de loi “Accès au logement et urbanisme rénové” (Alur), porté par la ministre de l’Égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a été voté, jeudi 24 octobre 2013, par les sénateurs pour la partie relative à la copropriété. Les associations de copropriétaires peuvent se réjouir ; elles ont été entendues. Plusieurs amendements votés par la Haute assemblée font écho à leurs sollicitations.

Le projet de loi Alur est ambitieux ; il réforme la loi de 1989 sur les rapports locatifs, la loi de 1970 sur l’encadrement des professions immobilières, et enfin, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles gérés en copropriété. Les articles 23 à 40 du projet de loi - qui en compte 86 - sont consacrés au régime de la copropriété. Le texte adopté en première lecture à l’Assemblée nationale en septembre a fait l’objet d’une présentation dans notre numéro 592 du mois de octobre. Nous présentons ci-après, les modifications principales apportées par le Sénat.

_{Photo DR©Le Sénat}

Le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été voté en première lecture par l’Assemblée nationale le mardi 17 septembre, par 312 voix contre 197. Lors de cet examen parlementaire, le projet a reçu peu d’amendements. Ce texte ambitieux, porté à 86 articles, modifie considérablement les dispositions encadrant le logement. _{(crédit photo © DR ministrère du logement)}

Le projet Alur impose de nouveaux rapports entre bailleurs et locataires avec un encadrement de la révision de loyers (art. 3) et l’instauration de la garantie universelle des loyers impayés (art. 8). Il crée des commissions de discipline pour les métiers d’agents immobiliers et syndics et (art. 9). Il précise les conditions d’expulsions des locataires et les mesures destinées à prévenir les impayés. Il définit une politique sociale du logement par des dispositions ayant trait au droit au logement, à l’hébergement. Il édicte des règles pour l’habitat participatif. Le projet Alur réforme les règles d’attribution de logements sociaux et modifie les règles encadrant la mission des organismes HLM. Il modifie les règles en matière d’urbanisme (Scot, Plu,…) et les compétences des communes.
Le droit de la copropriété n’échappe pas à ce mouvement législatif de grande ampleur que d’aucuns ont pu le qualifier “d’ouragan”. Les dispositions consacrées à la copropriété sont visées aux articles 23 à 40.

En vue de traiter et prévenir la dégradation des copropriétés, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 23). Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés avant le 31/12/2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; avant le fin 2017 pour ceux comportant plus de 50 lots et fin 2018, pour les autres (art. 24)._{(crédit photo DR © Assemblée nationale)}
L’article 25 du projet Alur porte sur l’information des copropriétaires et des acquéreurs. Après l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est inséré un article 8-2 : le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret (art. 25). Un amendement est venu préciser que le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. En outre, les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition du copropriétaire dans un délai d’une semaine à compter de la demande.
Au titre de l’information des acquéreurs, les annonces relatives à la vente d’un lot mentionnent : le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ; le nombre de lots ; le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi.
Sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique, les documents suivants : les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et modificatifs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose), les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire «montant des charges courantes du budget prévisionnel hors budget payées par le vendeur ; les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et réciproquement ; l’état global des impayés au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs», le carnet d’entretien de l’immeuble ; l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative, et enfin, une notice d’informations relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

L’article 26 porte sur la gouvernance et la gestion des copropriétés. Il définit en premier lieu, la mise en concurrence du premier syndic dit “de promotion” et précise que le choix d’un syndic bénévole ou coopératif se fait parmi les copropriétaires. _{(crédit photo © Olivier Le Moal - Fotolia)}
L’article 18 de la loi de 1965 sur la fonction de syndic est profondément modifié. Ainsi, le syndic est tenu d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises à la dernière assemblée générale, selon des modalités définies par décret ; de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés avec un accès différencié entre les membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé de définir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.
Le syndic est dans l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix [cette prestation serait vraisemblablement payante-ndlr].
À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.
Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.
En cas de cession de lots, le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de six mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière,
il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.
En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.
Un paragraphe est ajouté à l’article 42 de l’actuelle loi de 1965 : la communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires.

L’article 27 institue le fonds de prévoyance en vue de prévenir la dégradation des copropriétés en modifiant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. _{(crédit photo © Fotolia)}
Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de 50 lots ou plus, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l’issue de la période de dix ans à compter de la réception des travaux, pour faire face aux dépenses résultant :
- des travaux prescrits par les lois et règlements ;
- des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, notamment des travaux d’économies d’énergie
ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ce fonds de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée décide de l’affection des sommes déposées sur le fonds de prévoyance aux conditions de majorité prévues à l’article 25 et 25-1. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.
Les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. Pour les copropriétés inférieures à 50 lots, la décision de la création et du montant de la cotisation annuelle de ce fonds de prévoyance est votée à la majorité de l’article 25.

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité de l’article 24 de faire réaliser par un tiers un diagnostic technique global._{(crédit photo © Fotolia)}
Ce diagnostic technique global comporte : une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ; le diagnostic de performance énergétique.
 

L’article 28 précise les majorités requises pour les décisions de l’assemblée générale. Ces majorités sont abaissées pour plusieurs décisions. Ainsi, entrent dans le champ d’application de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi de 1965) les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la solidité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer une mise aux normes de salubrité et de sécurité ; les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; les modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné. Ces décisions relevaient jusqu’à présent de l’article 25. (crédit photo © DR)
Sont votées également à cette majorité les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires et la décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du CCH (L’actuel article 49 est abrogé).
Deux types de décisions viennent s’ajouter au champ d’application de l’article 25, à savoir celles portant sur l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration et sur la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. Ces deux décisions originellement prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne bénéficient pas des dispositions de l’article 25-1.
Les articles 29 à 39 du projet Alur traitent plus spécifiquement des copropriétés dégradées ou très dégradées.

En septembre 2013, la 4ème promotion de 20 stagiaires de l’école Égérie, formation de gardiens d’immeuble débute son cursus de 294 h de formation en salle et de 3 semaines de stage, dans le 15ème arrondissement, à Paris. À ce jour, Égérie place plus de 80 % de ses diplômés en contrat à durée indéterminée, dans les 6 mois qui suivent la formation.
Les professionnels de l’administration de biens et les gestionnaires d’immeubles qui soutiennent l’école peuvent la solliciter pour bénéficier de la candidature de ses diplômés. Pour recruter un professionnel diplômé : ecoledesgardiens.fr, ou au  01 78 46 39 49.

Les droits de mutation à titre onéreux payés par les acquéreurs de biens immobiliers anciens, appelés indument “frais de notaires“, pourront augmenter de 0,7 % à compter du 1er janvier 2014. Dans la perspective de l’élaboration de la prochaine loi de finances et de la baisse des dotations de l’État aux collectivités locales, le gouvernement a signé le 16 juillet un accord avec les départements autorisant ces derniers à augmenter le taux d’imposition leur revenant de 3,8 % à 4,5 %. Il s’agit de permettre le financement des régimes de solidarité par les conseils généraux. Actuellement, le taux global, augmenté de la part revenant aux communes, ne peut dépasser 5,09 % du prix d’acquisition.