[N° 600] - Tribune : Loi ALUR - Le volet locatif de la loi ne peut demeurer en l’état

par François de La Vaissière
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Du jamais vu ! A peine trois mois après son vote et alors qu’elle n’est même pas opérationnelle en l’absence des innombrables décrets d’application et des observatoires qui doivent l’alimenter en références, le gouvernement rejoint le concert des critiques formulées par la quasi-unanimité des commentateurs et des organisations professionnelles pour estimer que le volet locatif de la loi ALUR ne peut demeurer en l’état, en raison des dommages apportés au marché des transactions et à l’investissement locatif, dont les chiffres alarmants vont accentuer la pénurie de logements qui est la source de tous les maux.

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En clair, cette économie administrée qu’on nous a concoctée prétend guérir les causes en traitant les effets, et c’est bien cette philosophie qui pêche, ainsi que la bien naïve intention d’aligner le niveau des loyers sur les seules facultés contributives des catégories protégées.
Dans le même temps, Jacques Attali croit pouvoir écrire dans l’Express qu’il faut mettre fin au désastre en abrogeant purement et simplement ce délire bureaucratique !
On peut être plus mesuré et s’en tenir à la constatation que tout n’est pas à jeter dans la réforme de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il convient surtout de supprimer les nouveaux déséquilibres qui, sur la base d’une volonté idéologique débridée de favoriser outrancièrement les locataires, condamnaient ces aspects de la loi ALUR (et bien d’autres, d’ailleurs…) à une courte vie, tant il importe que les réformes d’envergure dans la société ouverte d’aujourd’hui recueillent un consensus minimal de la part de ses futurs utilisateurs.
Alors, tentons de réaliser cet inventaire de ce qui ne peut pas - pour cette dernière et bonne raison -  subsister, ce qui contribuera à permettre aux services de Matignon de conceptualiser l’intuition de Manuel Valls qu’il ne faut pas en rester à la caricature que constituent certaines mesures adoptées sans discernement.
Il en est tout d’abord ainsi de tout ce qui s’écarte de la nécessaire simplification des procédures, telle que l’obligation faite aux gestionnaires et bailleurs de notifier des révisions là où elles s’opéraient dans la pratique par un salutaire automatisme ; ou encore de la généralisation du passage obligatoire par une commission de conciliation dont tout praticien a pu apercevoir les limites ; ou enfin de l’instauration d’un nouveau droit de préemption au profit des communes pour les offres de vente non acceptées par le preneur (dans le seul but de permettre aux collectivités de maintenir en place des locataires évincés, comme s’il n’existaient pas d’autres priorités budgétaires en période de crise aigüe).
Il convient ensuite de corriger quelques inconcevables dispositions discriminant les bailleurs et qui ont échappé inexplicablement à la censure de Conseil constitutionnel. En voici quatre exemples : l’interdiction des clauses pénales, l’effet différé des congés pour reprise ou pour vendre donnés après acquisition d’un logement occupé, la réduction de facto du délai de préavis du locataire sortant à un mois en zones tendues, l’invraisemblable différence de traitement du bailleur dans les actions croisées de réduction ou d’augmentation de loyer lors des renouvellements (lorsqu’on sort de la fourchette loyer médian minoré/loyer médian majoré) puisque le propriétaire ne peut obtenir, à la hausse, au mieux que le plancher du loyer minoré tandis que le locataire pourra descendre sans limites en dessous du plafond du loyer majoré.
Il faut également s’interroger sur le maintien de la GUL qui devrait devenir effective au 1er janvier 2016, en raison de la déresponsabilisation évidente qu’elle peut générer chez les preneurs, qu’ils soient ou non indélicats et aussi sur la généralisation de l’encadrement des loyers en zones tendues. De ce dernier point de vue, divers écueils paraissent insurmontables : la mise en place d’observatoires sur tous les territoires, la tâche herculéenne imposant aux préfets de fonder leurs arrêtés sur un panel suffisant de références appropriées à la diversité des situations rencontrées (exigence qui a fait l’objet d’une réserve d’interprétation du juge constitutionnel), l’autodestruction du marché libre censé constituer les références du fait mécanique de son remplacement progressif par les seuls prix administratifs.
On ne pourrait maintenir en place ce mécanisme de contrôle administratif des prix, qui traduit une véritable régression, qu’en modulant son champ d’application jusqu’à le restreindre à la seule région parisienne (ce qui peut être fait fort simplement par le biais du décret définissant les zones tendues), ou encore – ce qui semble préférable pour réamorcer l’investissement locatif – en l’abrogeant et en utilisant à l’avenir les décrets ponctuels, dits de l’article 18, pour réguler telle ou telle zone d’inflation des loyers, si besoin est.

Regrettons en dernier lieu, que pour les loyers à renouveler hors zones tendues, le législateur n’ait pas cru devoir remédier à la flagrante anomalie que constituait l’absence de réciprocité en faveur de locataire, et dans le sens d’une diminution d’un loyer initial excessif, de la faculté donnée au bailleur de réévaluer un loyer manifestement sous-évalué, car on reste interloqué de constater que tant de bons esprits se soient penchés sur les prétendues insuffisances de la loi de 1989, qui a pourtant fait ses preuves, ne serait-ce que par sa longévité, sans diagnostiquer à un moment quelconque de l’interminable parcours parlementaire qu’à cet égard la catégorie supposée la plus vulnérable était curieusement en situation d’infériorité !
De grâce, Monsieur le premier ministre, si vous désirez de façon louable procéder aux adaptations nécessaires de la loi ALUR, faites consulter les praticiens, bons connaisseurs des contraintes pesant sur les usagers, au lieu de vous en remettre aux obsessions désincarnées de certains élus déconnectés des réalités du secteur du logement, jusqu’à paraître ignorer qu’il est gravement sinistré.

François de La Vaissière
Avocat honoraire,
spécialiste en droit immobilier

Le titre est de la rédaction.