Autres actus

Les trois principales attentes de Émilie-Rosita ALLAIN,

présidente de l’Association nationale de la Copropriété (ANCC).

Parmi les propositions d’évolution de la loi du 10 juillet 1965, voici les trois principaux axes de réflexion :

Fin de la dérogation aux comptes bancaires séparés

«Afin de permettre à chaque syndicat de copropriétaires d’avoir une gestion financière et comptable autonome et sécurisée, la loi SRU du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Toutefois, les copropriétés qui sont gérées par un syndic professionnel ont la possibilité de déroger à cette règle en votant en assemblée générale la non-ouverture d’un compte séparé. Les fonds appelés auprès des copropriétaires sont alors déposés sur un compte ouvert au nom du syndic (article 18 alinéa  7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Alors que l’existence  d’un compte séparé aurait due être le principe et sa non-ouverture l’exception, la réalité est toute autre. En effet, rares sont les copropriétés gérées par un syndic professionnel qui sont dotées aujourd’hui d’un compte séparé ouvert en leur nom.
La raison en est simple : les syndics demandent systématiquement à l’assemblée générale d’être dispensés d’ouvrir un compte séparé sous peine d’une augmentation de leurs honoraires (parfois de l’ordre de 1 000 €) justifiée, selon eux, par une plus grande lourdeur dans les opérations comptables dont la multiplicité est génératrice de frais supplémentaires (en particulier, l’obligation de détenir un chéquier au nom de la copropriété). 
Pourtant,  la présence d’un compte séparé présente de nombreux avantages : transparence dans la gestion des fonds de la copropriété en évitant toute confusion avec les fonds des autres copropriétés gérées par le même syndic, connaissance exacte du montant de la trésorerie en temps réel, absence de blocage des fonds en cas de faillite du syndic, contrôle facilité du conseil syndical, simple transfert de signature en cas de changement de syndic, non-utilisation des fonds pour financer les travaux d’une autre copropriété, absence de placement des fonds par le syndic à des fins personnelles, bénéfice de la garantie financière en cas de détournement de fonds ou de faillite du syndic etc. 
L’ANCC milite donc pour le rétablissement du principe de compte séparé obligatoire et gratuit sans dérogation possible.»

Création d’une instance de médiation

«La médiation permet à deux parties en désaccord de trouver une solution amiable, sans avoir besoin de recourir à un juge.
L’ANCC souhaite que soit mise en place une médiation spécialisée en copropriété (déjà présent dans d’autres domaines tels que l’assurance ou l’énergie) afin de régler en premier recours les différends entre le syndicat des copropriétaires et le syndic et, entre le syndic et un copropriétaire et/ou un occupant.  Cette médiation pourrait prendre plusieurs formes : élargissement de la compétence de la Commission départementale de conciliation des bailleurs/locataires ou Commission ad hoc.
Ce recours permettrait, dans de nombreux cas, un règlement amiable des litiges, un désengorgement certain des juridictions civiles et un traitement plus rapide et moins coûteux des dossiers.
L’organe du Médiateur en copropriété pourrait être une instance composée de manière paritaire de représentants de syndics, de représentants de copropriétaires et de représentants de locataires, le cas échéant. La saisine pourrait être faite sur simple demande adressée à cette instance (rattachée soit à un tribunal, soit à une autorité administrative, telle qu’une mairie). Le champ de compétences de l’instance de médiation pourrait s’étendre sur l’ensemble des litiges ayant leur source dans la vie de la copropriété.»

Mise en place d’un protocole de recouvrement  légal

«Les procédures de recouvrement des charges impayées sont les plus courantes en copropriété. Dans ce domaine, le syndic a exceptionnellement un pouvoir d’initiative qui ne nécessite pas l’obtention d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale pour pouvoir agir (art. 55 du décret du 17 mars 1967). Or, trop souvent, les syndics professionnels, une fois les lettres de relances et les mises en demeure restées infructueuses, confient le dossier à un avocat (généralement lié au cabinet de syndic) afin d'assigner le débiteur. Cette procédure, bien que légale, est une charge financière considérable pour le syndicat qui n’est parfois pas justifiée au vu du montant des impayés en jeu.
En effet le coût de la procédure et les frais d’avocat peuvent se révéler parfois nettement supérieurs au montant total des impayés. C’est également pourquoi d’autres syndics préfèrent attendre que le montant à recouvrer soit suffisamment important avant de lancer une quelconque procédure de recouvrement.
Afin d’éviter d’alourdir inutilement les charges des copropriétaires, de réduire les délais préjudiciables au bon fonctionnement de la copropriété et de diminuer, voire de stopper les abus de procédure, l’ANCC formule donc le vœu que soit désormais explicitement inscrit dans le corps de la loi de 1965, qu’en cas de négociations amiables infructueuses, le syndic doive obligatoirement recourir en priorité aux procédures dites «simplifiées» déjà existantes en droit civil, à savoir : la future médiation, puis la déclaration au greffe ou l’injonction de payer. En effet, ces actions ne nécessitent pas l’assistance d’un avocat et le syndic peut facilement et rapidement remplir le document normalisé “cerfa“ pour saisir la juridiction compétente.
Le protocole de recouvrement  pourrait ainsi graduellement se résumer aux étapes successives suivantes :  -1. relance par courrier simple
-2. mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception
-3. saisine de l’instance du médiateur en copropriété
-4. déclenchement d’une procédure simplifiée de type injonction de payer
-5. assignation.
Par ailleurs, la création d’une assurance pour impayés de charges de copropriété permettrait de réguler mécaniquement le nombre de procédures engagées et d’éviter la surfacturation.»
 

Les trois principales attentes de Bruno DHONT,

directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC).

Instaurer l’obligation de mettre au point un plan pluriannuel de travaux
et un fonds travaux abondés à hauteur de 5 % du budget de charges (minimum).

«Beaucoup de copropriétés vieillissent et souffrent d’un manque de gros entretien ; par ailleurs, la plupart auront rapidement besoin d’engager des gros travaux d’économies d’énergie.
Or, les copropriétaires - plus ou moins modestes ou bailleurs - ont de plus en plus de réticences et de difficultés à engager les gros travaux. Voilà pourquoi - pour éviter les problèmes inévitables voire la catastrophe - nous pensons que LA solution est d’instaurer l’obligation de définir un plan pluriannuel de travaux et créer un fonds travaux (5 % du budget de charges soit - en moyenne - 100 euros par an et par logement) qui permettrait de préparer l’avenir et de renverser la logique actuelle : en effet quand, on a commencé à provisionner, on se pose la question de savoir comment utiliser le plus efficacement possible cet argent.
Cette mesure (en fait une double mesure) est :
a - d’un côté indispensable pour établir des nouvelles modalités de fonctionnement des copropriétés (une gestion patrimoniale provisionnelle et une meilleure maîtrise des charges) ;
b - d’un autre côté indispensable pour éviter la dégradation d’un nombre grandissant de copropriétés ainsi que la fragilisation des copropriétaires, et pour favoriser l’amélioration thermique des bâtiments.
Elle sera certainement très peu populaire au départ et sera présentée par certains (dont certains représentants des bailleurs) comme antisociale.
Il faudra donc :
• démontrer et montrer que cette mesure est sociale et très efficace, ce que tous nos adhérents qui ont mis en place un fonds travaux permettent d’établir :
• obtenir des contreparties permettant de rendre juste et acceptée cette double mesure :
- la mise en place d’une fiscalité du placement des fonds des copropriétés ;
- la suppression de la dérogation possible à l’ouverture d’un compte séparé, mesure permettant d’améliorer la transparence de la gestion financière (donc un meilleur contrôle), et le placement des excédents ;
- la sécurisation des fonds travaux ;
- la mise en place d’un crédit d’impôt pour les plus modestes (comme au Québec)».

Mieux encadrer les professionnels de la gestion et résoudre les conflits entre syndics et copropriétaires
en instituant des «commissions paritaires départementales de conciliation»
et des «commissions régionales de discipline».

«La profession de syndics n’est - de l’avis général, y compris des chambres professionnelles - pas assez contrôlée et en cas de manquements à leurs obligations professionnelles, malheureusement trop fréquents, les syndics échappent le plus souvent aux sanctions et actions réparatrices correspondantes.
Par ailleurs l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre d’un syndic est très rare, puisqu’il faut, pour cela, un vote majoritaire de l’assemblée générale, donc l’inscription préalable de la question à l’ordre du jour par le syndic...
À cela s’ajoute le fait que la copropriété est de plus en plus le lieu de difficultés entre syndics et copropriétaires qui ne sont pas dus uniquement aux syndics : difficulté d’application des textes ; incompréhension ; conflits entre copropriétaires et arbitrages parfois inadaptés ou maladroits des syndics.
Nous proposons donc d’instaurer :
- d’une part des commissions départementales de conciliation, commissions paritaires (copropriétaires/syndic, sur le principe des commissions locatives) ; ces commissions traiteront de tous les litiges qui peuvent survenir dans une copropriété entre copropriétaires et syndics et permettront d’instaurer aussi une médiation là où ce sera nécessaire ;
- d’autre part - comme l’a proposé le ministère de la Justice - des commissions régionales paritaires de discipline présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions en cas de faute et de manquement aux obligations légales et déontologiques.
Cette commission étudierait les affaires graves non traitées ou non résolues au premier niveau (conciliation).
Ce double dispositif, simple, mais très efficace aurait une efficacité préventive aussi forte qu’une efficacité curative et favoriserait autant une amélioration “professionnelle” (déontologie ; compétence) qu’une amélioration des relations au sein des copropriétés».

Instaurer dans la loi du 10 juillet 1965 une possibilité de délégation de gestion au conseil syndical
en matière de petits travaux, suivi des contrats et de tenue du carnet d’entretien.

«Aujourd’hui, les copropriétés où la gestion des petits travaux se fait de façon satisfaisante et économe, ne sont pas n’importe quelles copropriétés.
Ce sont celles où l’on constate que les copropriétaires résidants sur place et membres de conseils syndicaux s’investissent dans la gestion de leur immeuble et effectuent, en accord avec leur syndic, la gestion des petits travaux et le suivi des contrats de maintenance.
Dans ces copropriétés, également, le conseil syndical assure souvent lui-même la tenue d’un véritable “carnet d’entretien” de la copropriété et des équipements permettant un suivi des petits, moyens et gros travaux et servant d’outils de gestion.
Il importe cependant de préciser que tout cela se fait hors cadre légal puisque les copropriétaires ne peuvent juridiquement - dans l’état actuel des textes - assurer un rôle dans la gestion de leur immeuble.
L’assemblée générale ne peut, en effet, autoriser une délégation de pouvoir qu’à “une fin déterminée”, c’est-à-dire qu’elle ne peut porter que sur un acte ou une décision précise.
Elle ne peut en aucun cas être générale et permanente (article 21 du décret du 17/3/1967).
Pourtant, s’agissant de la possibilité d’établir une délégation de gestion au conseil syndical, sous contrôle de l’assemblée générale, des dispositions existent depuis quelques années, mais ne concernent QUE les résidences avec services et ne concerne QUE la gestion des services.
Il convient donc simplement de confirmer cette évolution législative, de l’améliorer, et d’en étendre la possibilité à tous les syndicats de copropriétaires, sur le point précis des petits travaux courants, du suivi des contrats et la tenue du carnet d’entretien, étant bien entendu que, dans ce cas, le conseil syndical devra être couvert pour sa responsabilité civile dite “professionnelle”.»

Les trois principales attentes d'Étienne GINOT,

président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS).

Réforme de la gouvernance :
Être copropriétaire, ce n’est pas être propriétaire.

«Il faut tout d’abord régler l’éducation civique du logement dans notre pays.  Les jeunes arrivent sur le marché du logement pour être locataire ou copropriétaire  sans vraiment de connaissances précises.  La propriété n’est pas la copropriété,  c’est le commencement de la vie collective. La législation sur la copropriété a tendance à privilégier l’intérêt individuel au détriment de l’intérêt collectif, ce qui entraîne souvent des blocages dans la prise de décision.
Pour y remédier, la réforme de la gouvernance est indispensable : abaissement des majorités de vote en privilégiant les copropriétaires présents ou représentés aux assemblées générales. Il est inadmissible qu’un copropriétaire qui ne s’intéresse pas aux décisions de gestion de son immeuble puisse bloquer ou ralentir les projets de ceux qui s’impliquent. De même, il faut se poser la question suivante : est-il normal que celui qui ne paye pas ses charges puisse conserver un droit de vote, et par suite, un droit de blocage ? Il nous apparaît que non, ce n’est plus tolérable.
L’information renforcée des accédants à la copropriété doit également être améliorée. Ainsi, il faudrait :
• inclure les charges de copropriété dans le plan de financement lié à l’emprunt bancaire ;
• rendre obligatoire la transmission des procès-verbaux à l’acquéreur ;
• améliorer l’information de l’acquéreur quant à la situation financière du syndicat de copropriétaires ;
• améliorer la connaissance du copropriétaire sur le fonctionnement de la copropriété, par la remise d’un “livret du copropriétaire“.»

Conforter le statut du syndic de copropriété

«Le livre blanc des États généraux des professionnels de l’immobilier contient une série de propositions concernant la formation initiale et continue des syndics, la mise en place d’une discipline s’imposant à l’intégralité de la profession, sous le contrôle d’un Conseil supérieur.
Nous souhaitons, en outre, que soit créée une carte professionnelle spécifique, distincte des cartes actuellement délivrée (gestion, transaction), avec le cas échéant des spécialisations telles que la gestion des copropriétés en difficultés.
Le statut du syndic doit également s’appuyer sur une revalorisation en distinguant ce qu’il accomplit pour la collectivité (syndicat des copropriétaires) ou pour l’un ou l’autre des copropriétaires à titre individuel. En effet, en pratique, chacun estime que le syndic est son prestataire direct, ce que la loi ne reconnaît pas. C’est une source de malentendus constants et préjudiciables.»

Améliorer la gestion financière des immeubles

«L’UNIS partage la vision de l’ensemble de la Profession (Union des professionnels des services de l’immobilier- UPSI) qui souligne qu’il faut développer une véritable politique d’amortissement de gestion du bien immobilier :
- il s’agit d’un vrai amortissement sur immeuble et non d’un amortissement à la personne comme en promotion.
- il s’agit de privilégier l’intérêt collectif de la copropriété sur l’intérêt individuel.
- il s’agit de reconnaître le rôle sociétal de la copropriété dans l’environnement urbain.
L’anticipation de travaux importants est possible dans la copropriété. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre en effet la possibilité de constituer un fonds de réserve pour travaux futurs. Le syndic a l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.
Mais, en pratique, on s’aperçoit que ces provisions pour travaux futurs sont rarement votées.
Pourquoi ?
Le refus des copropriétaires a plusieurs origines :
- le sentiment d’être contraint à une épargne forcée,
- la sensation de pouvoir «mieux placer» son épargne à titre individuel,
- le manque de visibilité sur l’utilisation future de ces fonds, et le risque que les travaux éventuellement décidés par la suite ne soient pas ceux qui seraient souhaités individuellement,
- la réticence des copropriétaires les plus âgés à épargner en vue de travaux dont ils ne «profiteront» peut-être pas,
- l’incertitude sur le sort des fonds collectés en cas de vente.
Dans ces conditions, c’est au dernier moment et souvent dans la contrainte que les copropriétaires vont découvrir les coûts sans avoir pris la précaution d’épargner.
Ce défaut d’anticipation met certains d’entre eux en difficulté, notamment lorsque les dépenses sont lourdes.
Pour corriger ce constat, le rapport Braye sur les copropriétés propose :
- La mise en place d’une épargne obligatoire pour anticiper ces travaux et lever les freins de leur réalisation,
- La mise en place obligatoire de diagnostics généraux des immeubles (à la place des multiples diagnostics thématiques),
- L’élaboration de plans pluriannuels de travaux.»

Les trois principales attentes de Jean-François BUET,

président Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

«Pour les actes de sa vie quotidienne, le comportement du consommateur s’est profondément modifié ces dix dernières années : plus exigeant en termes de compétence, d’expertise, de garantie et de disponibilité de la part du prestataire qui lui offre des services. Ce constat est aussi vrai dans les relations copropriétaires – syndic de copropriété. Il est souvent reproché à ce professionnel, à tort ou à raison, de manquer de compétence et de transparence dans sa gestion. La réforme annoncée de la loi du 10 juillet 1965, mais aussi celle du 2 janvier 1970 qui réglemente l’exercice des activités des syndics professionnels, sont l’occasion de répondre aux attentes des copropriétaires. La FNAIM propose aux pouvoirs publics trois dispositions principales : la carte professionnelle “Syndic“, l’extranet copropriété et le renforcement du rôle des garants financiers.»

Instauration d’une carte professionnelle “Syndic“

«Pour exercer une activité qui relève de la loi Hoguet, il faut détenir une carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce“ et/ou “Gestion immobilière“.  Cette dernière carte, dite “G“, est délivrée à des professionnels qui peuvent exercer deux activités totalement différentes : une activité de gestion locative ou une activité de syndic de copropriété dont les principales missions sont prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La lecture de cet article est révélateur des compétences juridiques, comptables et techniques requises : établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat et leurs annexes, tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien, faire exécuter les travaux votés, suivre l’exécution des travaux, embaucher, gérer et le cas échéant, licencier le personnel de l’immeuble …
Pourtant, pour se voir délivrer une carte professionnelle “Gestion immobilière”, que ce soit pour exercer une activité de gérance locative ou de syndic professionnel, le candidat doit présenter la même aptitude professionnelle (prévue aux articles 11 à 15 du décret Hoguet du 20 juillet 1972). 
Compte tenu des spécificités liées à l’activité de syndic professionnel, le renforcement de l’accès à cette profession paraît justifié. Un salarié qui pendant dix ans aurait travaillé dans un service de gérance locative, quelle que soit la qualité de son expérience professionnelle, ne peut pas être considéré comme présentant des acquis suffisants pour accéder au statut de syndic professionnel de copropriété. Ce constat est le même pour un jeune diplômé de niveau BAC + 3 ans d’études juridiques qui n’aura jamais lu un seul bilan comptable.
Il faut relever le niveau de compétence et distinguer les détenteurs de cartes professionnelles habilités à gérer des immeubles soumis au statut de la copropriété en créant une troisième carte “Syndic d’immeubles” ou “Carte S”. Quel que soit le pré-requis, qui en tout état de cause doit être relevé, quelle que soit l’activité de la loi Hoguet ambitionnée (Cf. Livre Blanc mai 2011 “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier” FNAIM / UNIS), la délivrance de la carte  “Carte S” ne serait délivrée que si ces pré-requis sont complétés par un stage d’intégration initiale à l’activité de syndic, sanctionné par la remise d’un livret. Grâce à ce stage, les futurs syndics professionnels compléteraient leur formation initiale par les spécificités de ce métier, notamment par la maîtrise des règles comptables des syndicats de copropriétés.»

Instaurer un extranet copropriété

«A l’heure de l’Internet, les consommateurs ont de plus en plus accès à distance à différents comptes utiles pour la gestion de leur quotidien. Grâce à des accès extranet, le prestataire de services (banque, assurance, professionnel de l’immobilier, fournisseur d’énergie, opérateur de téléphonie …) offre un accès privilégié à certaines informations relatives à ses services et propres à ses clients.
Appliqué à un immeuble en copropriété, l’extranet présente de nombreux avantages. C’est un outil au service de la transparence qui permet d’accéder à tout moment aux documents relatifs à l’immeuble, à son fonctionnement et aux pièces comptables. Déjà initié par certains syndics professionnels, ce service mérite d’être généralisé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires. Ainsi, dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble, le syndic professionnel pourrait être tenu de proposer :
Un “extranet copropriété syndicat de copropriétaires” pour que chaque copropriétaire, en toute transparence, accède aux documents de l’immeuble : règlement de copropriété, carnet d’entretien, dossier technique amiante, audit ou diagnostic de performance énergétique, contrat de syndic et d’assurances de l’immeuble, feuilles de présence et procès verbaux des dernières assemblées générales, budget prévisionnel de l’exercice en cours, arrêté des comptes de l’immeuble …
Un “extranet copropriété conseil syndical” pour que chaque membre du conseil syndical accède aux PV des réunions du conseil syndical, aux devis sur travaux, au relevé général des dépenses du syndicat, aux ordres de services, au taux d’exécution des travaux réalisés en temps réel, à la situation de trésorerie du syndicat …
Ces extranets au service de la gestion courante pourraient être complétés par un “extranet copropriétaires”, qui, au titre d’une prestation individuelle, pourrait être librement souscrit par chaque copropriétaire pour accéder aux appels de charges, aux comptes individuels, au paiement en ligne des appels de charges et de leurs régularisations.»

Renforcer le rôle des garants

«La loi Hoguet du 2 janvier 1970 oblige les syndics professionnels à souscrire une garantie financière au moins égale au montant des fonds qu’ils détiennent au nom et pour le compte des syndicats qu’ils gèrent.  Les garants, selon les dispositions de leurs règlements intérieurs, peuvent imposer aux syndics d’avoir un compte bancaire “professionnel” pour le fonctionnement interne du cabinet distinct du compte “copropriétés”. Cette exigence permet d’identifier aisément les fonds restituables aux différents clients par rapport aux fonds propres du cabinet. 
Si la défaillance financière des syndics professionnels reste rare, l’expérience montre pourtant, en cas de telle hypothèse, que certains garants se montrent très procéduriers quant à la recevabilité des créances, voire refusent de prendre en charge certains sinistres. La raison majeure tient à ce que ces derniers ne contrôlent pas assez efficacement les entreprises garanties, et cela pour deux raisons :

• Ils n’ont la responsabilité de vérifier que la représentation des fonds mandants détenus par les professionnels et pas celle de vérifier le respect les conditions d’exercice de l’activité par le professionnel ;
• A côté des garants financiers spécialisés dans le domaine des activités “loi Hoguet”, dont la connaissance des pratiques professionnelles est reconnue, d’autres, qui n’ont pas la même maîtrise des spécificités des métiers immobiliers, n’ont pas les mêmes exigences. Pourtant, ces garants couvrent environ la moitié des professionnels. Notamment, ces garants n’exercent aucune vérification sur place mais seulement sur pièces.

La sécurisation des consommateurs et de leurs fonds est primordiale. Elle doit passer par les garants financiers dont les procédures de contrôles périodiques et inopinés doivent être renforcées.  Pour cela il conviendrait que seuls les garants financiers “loi Hoguet” ayant mis en place des procédures de contrôles internes périodiques au moyen d’un référentiel, commun à tous les garants et agréé, seraient habilités à apporter leur garantie financière aux professionnels de l’immobilier de la loi Hoguet. Ce référentiel commun, constitutif d’un audit interne, légal et comptable, des entreprises garanties, serait établi par l’Autorité de contrôle prudentiel en concertation avec le Conseil national des professions immobilières (Cf. Livre Blanc mai 2011 : “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier”, page 18).
Chaque garant serait tenu de produire chaque année un rapport sur les audits réalisés au sein des cabinets immobiliers loi Hoguet à chacune de ces institutions.»

L’année 2013 fera partie des grands millésimes de la législation encadrant le logement et l’urbanisme. Le gouvernement s’est engagé à définir une loi cadre tout au long de ce premier semestre. La ministre Cécile Duflot a précisé les trois chantiers qu’elle souhaite ouvrir en vue «de concrétiser une loi forte, solide et cohérente.» Retour sur un discours, remarqué, prononcé en décembre devant le parterre des adhérents de la Fnaim, rassemblés lors de leur 66ème congrès.

Réforme de la loi de 1989
«Le premier chantier, c’est celui des rapports locatifs. La loi de 1989 a besoin d’être dépoussiérée [selon] trois principes fondamentaux : garantir l’équilibre des relations entre propriétaires et locataires, chacun doit pouvoir trouver son compte dans le fait de louer un bien immobilier ; sécuriser les rapports locatifs et pour y parvenir, réfléchir à la création d’un véritable mécanisme de sécurisation locative généralisé, la GRL ne constituant qu’une première étape ; réguler les marchés locatifs par la mise en place des observatoires locaux des loyers.»

Réforme de la loi de 1965
«Le second chantier que nous devons prendre à bras le corps est celui de la loi de 1965 sur les copropriétés. Le droit de la copropriété est devenu aujourd’hui sur de nombreux sujets un frein, plus qu’une protection. Nous devons notamment l’adapter pour faire face à deux grands défis de la prochaine décennie : d’une part, la réalisation des travaux de performance énergétique, indispensable à la maîtrise des charges et à la lutte contre le réchauffement climatique ; d’autre part, le repérage, la prévention et le traitement des copropriétés dégradées.» La ministre a ainsi salué les conclusions du rapport de Dominique Braye, président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) portant sur la prévention des difficultés des copropriétés, remis début 2012 au gouvernement (Inf. rap. copr. n° 576, p. 5).
«Pour ce qui concerne spécialement la profession de syndic, nous voulons à la fois limiter les conflits d’intérêts, favoriser la concurrence et améliorer la rigueur financière des acteurs du monde de la copropriété.» La ministre a ainsi indiqué vouloir traiter plusieurs sujets. «Des dossiers qui ne plaisent pas forcément à la profession», à savoir, le compte séparé pour les syndicats de copropriété, la rémunération des syndics et enfin la déontologie et la discipline de la profession.

Réforme de la loi de 1970
Le troisième chantier concerne la loi Hoguet qui encadre les activités d’entremise et de gestion de biens immobiliers. La protection du consommateur et la définition de règles de concurrence entre les professionnels constituent les deux objectifs de cette réforme. Sur cet aspect, Cécile Duflot a déclaré que «le projet d’un Conseil de l’entremise et de la gestion immobilière est une piste intéressante.»
Voilà un programme chargé. Nul doute, 2013 sera une période de concertations intenses entre professionnels de l’immobilier et pouvoirs publics.

Alors que le marché national affiche clairement une tendance à la baisse, le marché haut savoyard s’accroche, même si l’instabilité économique et fiscale ne facilite pas la réalisation des transactions.

_{Copropriété à Megève - Crédit : ©transacmermegeve}

Jean-François Buet a été élu président de la Fédération nationale de l’immobilier, la Fnaim. Au moment de la prise de ses fonctions au 1er janvier 2013, nous avons souhaité lui proposer trois questions sur les orientations du nouveau gouvernement, sur le contexte économique et sur la pratique professionnelle.

Demande d’audience auprès d’Arnaud Montebourg, ministre du redressement productif, qui souhaite mettre à contribution le secteur immobilier pour relancer la compétitivité des entreprises  ; demande d’audience auprès de Cécile Duflot, ministre du logement, qui souhaite réformer le métier d’intermédiaire dans l’immobilier : le ton de la Fnaim deviendrait-il combattif ?
Nous traversons une crise qui touche chacun de nos concitoyens. La Fnaim  souhaite lever une à une les entraves au logement.
La Fnaim est parfaitement dans son rôle quand elle réagit aux annonces du gouvernement d’alourdir encore la fiscalité sur le logement. Une augmentation de cette fiscalité aboutirait inévitablement à anéantir un bon nombre de projets immobiliers, alors que les besoins en logements sont énormes, et à fragiliser l’activité de notre secteur qui compte 30 000 TPE [très petites entreprises] et PME et représente plus de 200 000 emplois, sans compter les emplois induits.  Les récentes annonces d’Arnaud Montebourg sur les ondes  étaient tellement  lourdes de conséquences, qu’elles ont provoqué notre réaction immédiate.
Concernant la réforme du métier d’intermédiaire dans l’immobilier, c’est une revendication récurrente de la Fnaim. Nous souhaitons de la part de nos adhérents un niveau de compétence important ainsi que le respect d’un Code d’éthique et de déontologie qui va bien au-delà de la loi. Nous souhaitons que ce professionnalisme s’applique à l’ensemble de la profession. Nous attendons de la réforme de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) une sécurisation accrue du consommateur avec, notamment, une refonte des conditions d’accès, d’exercice et de contrôle de la profession, mais aussi des mesures significatives à l’égard des abus constatés. Nous échangeons régulièrement avec les différents ministères impliqués dans ce projet. La Fnaim sera force de propositions et souhaite apporter sa contribution à l’élaboration de la prochaine loi-cadre sur le logement qui est annoncée pour l’été 2013.

Les chiffres avancés par la Fnaim pour l’année 2012 sont éloquents : chute de 20 % du nombre des transactions dans l’ancien, fermeture de 1 000  agences, suppression de 10 000 emplois. Quelles sont les mesures que vous préconisez pour relancer le marché de l’immobilier ?
En premier lieu, je pense qu’il faut redonner confiance aux consommateurs. Nous avons depuis quelques années une instabilité fiscale dans notre secteur qui crée un climat particulièrement anxiogène. Nous avons besoin d’une feuille de route fiscale simple, lisible, durable, notamment en termes d’imposition pour que nos concitoyens s’y retrouvent.
En second lieu, il faudrait encourager la primo-accession sociale à la propriété. S’il existe des dispositifs incitatifs dans le neuf, ceux-ci restent inexistants dans l’ancien. Un prêt à taux zéro dans l’ancien permettrait aux ménages modestes d’accéder à la propriété.
Nous pensons également à la Fnaim que l’accès au logement à loyer modéré ne peut se dispenser du parc privé. Nous avons proposé au gouvernement un bail pour encourager le parc privé à pratiquer des niveaux de loyers proches des niveaux de loyers HLM en contrepartie d’aménagements fiscaux et de garanties pour les bailleurs. Les dispositifs qui vont être engagés par le gouvernement avec la mise en application de la loi sur la mobilisation du foncier public ne permettront pas la mobilisation d’une offre de logements immédiatement disponibles, contrairement au bail que nous proposons qui vise le parc de logements anciens.

Vous souhaitez mettre en œuvre «la transparence et la discipline professionnelles» au sein de l’ensemble de la profession. Comment comptez-vous encadrer et contrôler l’activité des syndics de copropriété ?
La transparence et la discipline professionnelle existent déjà à la Fnaim. Par leur adhésion, nos membres acceptent notre Code d’éthique et de déontologie, qui les oblige à exercer, dans le strict respect des lois, des décrets et de tous les textes réglementaires en général. Ce Code les oblige aussi à donner au public une information fidèle et complète des services qu’ils rendent et les oblige à délivrer à la clientèle les informations qui lui sont utiles. A défaut, le Code d’éthique et de déontologie de la Fnaim soumet le professionnel - adhérent - à une procédure disciplinaire qui peut le conduire à une sanction disciplinaire graduée selon la gravité des faits : avertissement, blâme ou radiation  ; les deux premières sanctions pouvant être assorties d’une condamnation à poursuivre une formation professionnelle en relation avec son infraction. Ces dispositions sont applicables aux syndics de copropriété Fnaim, comme à tous les adhérents. Toutefois, comme je l’indiquais précédemment, la Fnaim ambitionne, par une réforme de la loi Hoguet, d’instaurer un même système disciplinaire pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier, qu’ils soient Fnaim ou non, et quels que soient leurs profils : transactionnaires, gestionnaires d’immeubles, syndics de copropriété.

Propos recueillis par la rédaction

Le Code notarial propose une lecture de l’ensemble de la réglementation relative à l’organisation du notariat et à l’exercice professionnel des notaires : activité, statut, modalités d’exercice, règles de déontologie, de fiscalité et de comptabilité, tarifications des actes, réglementation spécifique en droit du travail, etc. Cette édition 2013 inclut la circulaire du Conseil supérieur du notariat du 25 juillet 2012 relative à l’envoi dématérialisé des tableaux de bord  ; la circulaire du Conseil supérieur du notariat du 4 avril 2012 relative au tiers de confiance  ; le décret du 23 mars 2012 relatif aux sociétés civiles professionnelles et aux sociétés de participations financières des professions judiciaires et juridiques réglementées  ; le décret du 3 octobre 2011 relatif à la formation professionnelle continue des notaires.
Édition LexisNexis, 5ème édition, 62 €, en vente sur notre site.

«Le niveau national moyen des charges de copropriété dépend forcément de la configuration de la copropriété en matière de services collectifs. Pour une copropriété dotée de tous ces services, le ratio annuel global est de 43,7 €/m2» pour 2011. Chaque année, l’Association des responsables de copropriété (Arc) publie les chiffres de son observatoire baptisé Oscar. Selon la localisation, ce prix est plus précisément de 48,4 €/m2/an pour Paris, 43,8 €/m2/an pour la région Ile-de-France, hors Paris, et 37,5 €/m2/an pour les autres régions. Ces résultats que l’on peut consulter par Internet, permettent aux copropriétaires d’apprécier leurs charges, poste par poste. L’étude distingue le lieu dans ce détail des postes de charges. Sans conteste, le chauffage est la principale dépense des copropriétés. Portée par le renchérissement du coût de l’énergie, l’évolution de ce poste, appréciée à + 8 %, impacte particulièrement le niveau des charges de copropriété dont l’augmentation annuelle est de 5 % selon le calcul de l’Arc.

Différence d’appréciation
Selon un autre observatoire de charges, qui a publié églement ce mois de novembre, ses résultats, le niveau des charges de copropriété s’établit à 31,90 €/m2 sur l’ensemble de la France. Cet observatoire est le fruit d’un partenariat entre le salon de la copropriété de Paris, la société de conseils Copropresta et le média linternaute.com. Réalisée en septembre 2012 sur le mode du volontariat et sur des réponses déclaratives, l’étude porte sur 622 copropriétés de toute taille, réparties sur l’ensemble du territoire. Sans surprise, les prix au m2 comportent des écarts sensibles selon le lieu, la taille de la copropriété et le type de bâtiment. C’est à Paris que le coût est le plus élevé avec un prix de 43,80 €/m2 contre 37,80 en Ile-de-France et 28,00 dans les autres régions. Le niveau des charges est le plus important dans les bâtiments construits entre 1948 et 1974 (34,30 €/m2). L’étude relève des effets de seuil selon l’importance du nombre de lots de la copropriété : moins de 15 lots, 24,60 €/m2  ; de 15 à 50 lots, 34,00 €/m2  ; de 50 à 100 lots, 30,20 €/m2  ; et plus de 100 lots, 38,00 €/m2.

Le ministère de l’égalité des territoires et du logement vient de publier les résultats de son enquête sur la commercialisation des logements neufs : ils confirment l’analyse des professionnels de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les ventes de logements collectifs chutent de près de 25 % ce troisième trimestre. Cette dégradation fait suite à deux trimestres de baisse. Selon la FPI, «le recul des ventes s’explique au premier chef par l’effondrement des ventes aux investisseurs individuels mais aussi par la baisse de ventes en accession». Les professionnels déplorent «la forte réduction de l’avantage fiscal accordé à l’investissement locatif et la diminution significative de l’aide à l’accession à la propriété en raison de la réforme de l’éco-ptz».