Veille juridique

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, son champ d’application étant cependant réduit. Ainsi, les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur sont exclues du champ d’application du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018, à moins de venir en remplacement de simples vitrages, sur le premier semestre 2018, auquel cas le crédit d’impôt s’applique, mais au taux de 15 % au lieu de 30 % précédemment. Des mesures transitoires sont prises, notamment, pour les travaux initiés en 2017.
Sont exclues du bénéfice du CITE, à compter du 1er janvier 2018, les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie, moyennant l’application ici aussi, de mesures transitoires.
En revanche, sous certaines conditions et limites, les frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération ou bien par une installation de cogénération ainsi que la réalisation d’un audit énergétique, ouvrent droit au crédit d’impôt.
Le taux réduit de 5,5 % de la TVA est maintenu sans discontinuité pour les travaux portant sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements exclus du bénéfice du CITE (loi de finances, 2018, art. 79).

Selon un communiqué publié récemment, l’ANAH élargit l’offre du programme “Habiter Mieux” avec une seconde aide financière proposée aux propriétaires occupants modestes. Cette offre leur permet de bénéficier d’une aide pouvant aller de 7 000 à 10 000 €, avec la possibilité d’être accompagné ou non par un opérateur-conseil. Le propriétaire occupant porte son choix sur l’un des trois travaux identifiés comme les plus efficaces en matière de rénovation énergétique : le changement d’une chaudière ou du mode de chauffage ; l’isolation de combles aménagés ou aménageables ; l’isolation des murs. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise “Reconnue garant de l’environnement” (RGE). Cette nouvelle aide est disponible depuis janvier 2018. Avec cette nouvelle offre, le programme Habiter Mieux compte ainsi cinq offres, chacune adaptée aux enjeux de rénovation de différents types de logements et de publics : ménages propriétaires occupants modestes, propriétaires bailleurs, syndicats de copropriétaires. En sept ans d’existence, Habiter Mieux aura permis la rénovation énergétique de près de 250 000 logements.

Interrogée sur les actions ouvertes aux propriétaires de voies privées fermées à la circulation pour lutter contre le stationnement irrégulier de véhicules sur leur propriété, la ministre de la justice a fait savoir que la procédure applicable aux «véhicules laissés sans droit dans des lieux non ouverts à la circulation publique», lieux où ne s’appliquent ni le Code de la route ni les pouvoirs de police du maire, est, depuis le décret n° 2001-251 du 22 mars 2001, codifiée aux articles R. 325 47 à R. 325-52 du Code de la route. Ces véhicules peuvent faire l’objet d’une décision de mise en fourrière, sur demande du «maître des lieux» adressée à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, soit, s’il connaît l’identité et l’adresse du propriétaire du véhicule, après mise en demeure de ce dernier, par lettre recommandée avec avis de réception ; soit en joignant à sa requête une demande d’identification. La mise en fourrière du véhicule peut être prescrite, y compris lorsque son propriétaire n’a pu être identifié. L’expression «maître des lieux» désigne aussi bien le propriétaire ou le copropriétaire de l’immeuble que le syndic, le gérant, le concessionnaire, le régisseur, le locataire ou le fermier. Par ailleurs, les propriétaires, copropriétaires et leurs représentants ont également la possibilité d’intenter une action judiciaire contre les conducteurs d’automobiles venus troubler la jouissance de leurs biens ; pour cela, il leur appartient de faire appel au préalable aux services d’un huissier pour faire constater le fait dommageable, à savoir le stationnement illicite. Enfin, les propriétaires et copropriétaires peuvent prendre des mesures pour renforcer la protection de leurs propriétés en en restreignant et sélectionnant l’accès : par le gardiennage, la pose de barrières, l’installation de code d’accès, etc (Source : JOAN Q du 31 octobre 2017, p. 5308. Rép. minist. n° 443).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 395) visant à faciliter la réalisation des travaux d’accessibilité dans les parties communes des immeubles en copropriété et modifiant la loi du 10 juillet 1965.
«La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, n’oblige pas les syndicats des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements. Dès lors, certains copropriétaires peuvent être conduits à proposer de prendre en charge des travaux d’accessibilité dans les parties communes pour eux-mêmes ou leurs locataires».

Le législateur souhaite les aider en facilitant l’obtention de l’autorisation requise de l’assemblée générale : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit (cf e du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis) alors que la majorité des voix de tous les copropriétaires est normalement requise pour les travaux effectués par certains copropriétaires dans les parties communes (cf b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
«À l’expérience, il s’avère que cela n’est pas suffisant. De nombreux propriétaires souffrant d’un handicap ou à mobilité réduite, eux-mêmes ou leurs locataires, ne réussissent pas à obtenir, par exemple, l’installation d’un monte-escalier électrique dans un immeuble dépourvu d’ascenseur».

Il est donc proposé d’inverser le processus juridique : l’autorisation sera de droit. Elle ne pourra être refusée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le refus ne pourra être fondé que sur l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Il est également prévu que les contestations soient portées dans un délai de quinze jours devant le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en la forme des référés, afin d’allier les avantages de la procédure de référé (procédure rapide) et de la procédure au fond (autorité de la chose jugée).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 411) visant à favoriser l’accession à la propriété dans le parc HLM. Selon le promoteur de ce texte,  les organismes HLM, qui possèdent environ 4,7 millions de logements, mènent une politique de vente contre-productive qui ne permet pas remplir l’objectif annuel de 1 % de vente des logements ; seulement 8 000 logements sociaux ont été vendus, en 2013, au lieu des 40 000 prévus. Cette proposition vise à favoriser l’accession à la propriété tout en donnant de l’autonomie financière aux offices HLM et aux entreprises sociales pour l’habitat.

Dans un entretien au Club de l’économie du Monde en date du 13 septembre 2017, le ministre des comptes publics a indiqué que l’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers sera valable jusqu’à 30 000 euros de revenus annuels (soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence, RFR, c’est-à-dire en prenant en compte l’abattement fiscal de 10 %) pour un célibataire, et 48 000 euros de revenus (43 000 euros de revenu fiscal de référence) pour un couple sans enfant. Pour un couple avec un enfant, ce seuil sera de 54 000 euros (49 000 euros de RFR). Cette réforme devrait être lancée dès 2018 en trois étapes successives. Les personnes concernées devraient bénéficier d’une baisse annuelle du tiers de leur taxe jusqu’à extinction complète en 2020.

Interrogée sur la publication des décrets d’application de la loi ALUR, la ministre du logement a indiqué qu’au 24 mars 2017, soit trois ans après la publication de la loi, le taux d’application s’établit à 84 % avec 28 mesures (sur 179) en attente d’application dans 8 décrets à paraître.
S’agissant des mesures relatives aux relations entre bailleurs et locataires, les principaux décrets déjà publiés sont (liste non exhaustive) : le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, pris en application du I 8° de l’article 1er de la loi ALUR, plafonne la part des honoraires à la charge du candidat à la location et liés à la mise en location d’un logement et organise la transmission des données liées à la location aux observatoires locaux des loyers ; le décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014, pris en application de l’article 6 de la loi ALUR, fixe les modalités suivant lesquelles la ministre chargée du logement agrée les observatoires locaux des loyers prévus par l’article 16 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; le décret n° 2015-587 du 31 mai 2015 prévoit, en application les articles 3, 8-1 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 1er de la loi ALUR, le respect d’un contrat-type pour l’élaboration des baux d’habitation ; le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R. 366-5 du Code de la construction et de l’habitation encadre, dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l’occasion de son renouvellement ; le décret n° 2015-733 du 24 juin 2015 relatif aux commissions départementales de conciliation des litiges locatifs modifie, en vertu de l’article 6 de la loi ALUR, l’organisation et le fonctionnement des commissions départementales de conciliation qui, composées à parité de représentants des bailleurs et des locataires, interviennent en vue d’aider ces derniers à trouver des solutions amiables à leurs litiges ; le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution ; le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ; le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Parmi les 8 décrets à paraître, ceux relatifs au plafonnement de l’État daté est actuellement en phase de concertation (JOAN Q du 9 mai 2017, p. 3365. Rép. minist. n° 63701).

Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 (JO du 11 mai 2017) réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ce texte concerne toutes les personnes exerçant les activités de transaction et de gestion immobilières régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, à savoir les agents immobiliers, les syndics de copropriété, les administrateurs de biens et les marchands de listes. Le décret définit avec précision, l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI. Il définit également, la procédure disciplinaire devant la formation restreinte du Conseil national. Ce texte entre en vigueur le 1^er juillet 2018. Le CNTGI fait des propositions et émet des avis sur les textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des pressionnels de l’immobilier. Il connaît de l’action disciplinaire à laquelle ces derniers sont exposés. Le décret précise l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire. Ce décret de 35 articles a été élaboré par le gouvernement sans concertation avec les intéressés, selon le communiqué de la FNAIM du 17 mai. Pourtant le CNTGI avait été consulté sur ce projet de texte, sans être entendu …

Le décret n°2017-919 du 9 mai 2017 (JO du 10 mai 2017) définit le champ d'application de l'obligation de mise en oeuvre d'isolation thermique en cas de travaux de ravalement important en indiquant la nature des parois concernées par l'obligation et en définissant les "travaux de ravalement importants", visés par la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

Il est ainsi précisé dans un nouvel article R. 131-28-7 du Code de la construction et de l'habitation que "lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants portant sur les parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50%, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage [le syndicat des copropriétaires, par exemple] réalise sur les parois concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 131-28".

"Au sens du présent article, sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50% d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures." Ce décret entre en vigueur le 1^er juillet 2017.

Le décret n° 2017-831 du 5 mai 2017 (JO du 7 mai 2017) porte sur la gouvernance de l’Agence nationale pour le logement (ANAH). Ce décret intéresse pour partie les copropriétés puisqu’il révise le régime des aides de l’ANAH en élargissant le champ des bénéficiaires des aides en faveur de la rénovation des copropriétés, en facilitant le traitement des copropriétés dégradées ; il ouvre le champ d’octroi des aides aux copropriétés fragiles afin de permettre d’accentuer les efforts sur la rénovation énergétique du parc existant. En vigueur depuis le 8 mai 2017.