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Proposition de loi Salles / Le député fait marche arrière

Le Député des Alpes-Maritimes Rudy Salles, vient de retirer sa proposition de loi tendant à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic par des non-professionnels (18 décembre 2008).

Si la proposition de loi déposée par le député des Alpes-Maritimes Rudy Salles (Nouveau Centre) est acceptée, elle aura d’importantes répercussions sur le petit monde de la copropriété. Les inquiétudes de Laurent Ibanez, Secrétaire général de l’UCIM.
Cette proposition suscite plusieurs réflexions.
D’abord, la fonction de syndic non-professionnel ne pourra être exercée que pour des copropriétés de moins de 50 lots ou dont la moyenne des budgets des trois derniers exercices annuels clos ne dépasse pas 300 000 euros. Cette proposition est contraire à l’article 28 du Décret du 17 mars 1967 qui dispose que : “les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.”
De plus il s’agit d’une atteinte importante à la liberté de choisir son administrateur. Même en restant dans l’optique de la protection des copropriétaires, si le danger est si important quid des copropriétés entrant dans la dispense ? sont-elles négligeables ? Le risque est-il moins important pour ces dernières ? Le penser dénote une certaine méconnaissance des problématiques rencontrées en copropriété (souvent dissociées d’une question de taille ou de budget.) Le syndic devra par ailleurs justifier d’une expérience et de la possession d’au moins un diplôme de gestion ou de droit immobilier.
L’expérience : Celle-ci n’est pas définie et générera certainement du contentieux quant à son appréciation.
Un diplôme en gestion ou en droit : Cette option permettrait d’éviter certains écueils, cependant ce choix est en totale inadéquation avec la réalité des copropriétés auto-administrées. La probabilité pour trouver quelqu’un réunissant, expérience, compétence, et volonté d’administrer frôle le zéro. Ce constat nous interpelle sur la finalité réelle de cette proposition.
Enfin, le mandat du syndic ne pourra être renouvelé qu’une fois. Cette disposition finit de nous convaincre. Dans l’hypothèse où une copropriété correspondant aux exigences fixées réussit à  trouver l’administrateur idéal répondant aux critères d’expérience et de diplôme, celui-la même qui doit selon le texte garantir les “risques” craints par son instigateur, ne pourra être renouvelé qu’une fois. Cet alinéa est parfaitement contraire à l’esprit même de la proposition. La finalité du texte n’est pas de protéger les copropriétaires mais de rendre très difficile voire impossible l’administration par des syndics non professionnels.­­­­­

Le cabinet de recrutement Hays France vient de publier son étude annuelle de rémunération nationale. L’occasion de présenter les évolutions du marché par secteur d’activité, au niveau des rémunérations et des changements dans les processus de recrutement. Dans le secteur de l’administration de biens, les gestionnaires de copropriété restent toujours aussi recherchés tout comme les profils de gestionnaires techniques, de manière générale.

Au niveau des critères de sélection, l’expérience professionnelle semble ne plus suffire à combler l’absence de formation initiale, voire une formation courte, contrairement à il y a peu de temps. La tendance est aux professionnels disposant d’une formation initiale longue, technique et spécifique (Bac +4/5), ainsi qu’aux ingénieurs issus des grandes écoles ou de masters spécialisés, eux aussi prisés par les entreprises.

A noter : le développement des contrats d’intérim, qui représentent une solution intermédiaire pour les entreprises en recherche de souplesse, notamment pour des postes en gestion immobilière.
Enfin, la pénurie des profils en gestion technique a contribué à augmenter les salaires sur ces métiers (cf. tableau ci-dessous). Une tendance qui devrait perdurer en 2011 au vu des besoins toujours très forts.

Rémunérations exprimées en kilo euros annuels bruts et intégrant tous les éléments de salaire fixe ou variable, ainsi que les avantages en nature, en fonction des années d’expérience.

Source : Hays - * NS : non significatif

Rédigé par Yves Rouquet, docteur en droit, juriste spécialiste en droit immobilier, cet ouvrage se veut avant tout pratique et précis. Il évoque successivement le contrat de bail et les garanties, l’entrée dans les lieux, le loyer et charges, les réparations locatives, les congés et préavis, enfin, la restitution des lieux et le dépôt de garantie. La location meublée et la location saisonnière ne sont pas non plus oubliées. Les propriétaires, tout comme les locataires, pourront donc y trouver leurs comptes, sachant que près de 110 000 procès par an portent sur des questions de relations entre bailleur et locataire.
Toutes ces informations sont complétées par 30 dossiers, un mini code de la location, un glossaire, une foire aux questions.
Editions Delmas, 6ème édition, 2011, 430 pages, 19 € (ttc avant le 01/04/2012)

Afin de faciliter les relations entre syndics et copropriétaires pas toujours au beau fixe, le groupe Nexity-Lamy mise sur une offre inédite baptisée “Forfait syndic“. Outre les prestations de gestion courante, dont notamment la gestion comptable de la copropriété, son entretien, la souscription des assurances de la copropriété et la déclaration des sinistres, ce forfait comprend la tenue des assemblées générales et des réunions du conseil syndical nécessaires, des visites régulières de la copropriété, la gestion administrative et financière de tous les travaux votés en AG, la gestion et le suivi des sinistres, la conservation et la gestion de toutes les archives du syndicat, la gestion et le suivi de toutes les procédures de recouvrement de charges, les frais administratifs et la mise à disposition gratuite d’une salle pour les assemblées générales.
En savoir plus : www.lamy.net

Le taux AGS est ramené de 0,40 % à 0,30 % pour les rémunérations versées à compter du 1er avril 2011.

L’observatoire de la Fnaim Ile-de-France vient de publier ses propres estimations de charges de copropriété. L’étude prend en compte un échantillon de 1360 immeubles représentant plus de 36 420 lots gérés par les agences de la fédération. Les charges sont évaluées en Ile-de-France à 20,60 $ en moyenne par an et par m2. Le calcul distingue plus précisément trois types d’immeubles : haussmannien, post 1960 et enfin immeubles intermédiaires dits “franciliens“ et trois types de charges : l’ascenseur, le chauffage et l’entretien.

Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat chargé du logement a fait savoir par écrit à l’Afnor son opposition à une norme imposant l’installation de deux ascenseurs dans les immeubles neufs de 6 niveaux et plus. «L’application de ces dispositions, bien plus contraignantes que celles de notre récente réglementation sur l’accessibilité, aurait une incidence sensible sur le coût de la construction, inopportune actuellement, sans que ces contraintes apparaissent justifiées».

… mais maintient le calendrier de mise en conformité

Réclamé par l’Arc et la Fnaim, le report des échéances de travaux fixées par la loi SAE n’aura pas lieu. «Le rythme de réalisation des travaux de mise en sécurité des ascenseurs est respecté et satisfaisant et permet de prévoir qu’ils pourraient être quasiment terminés à l’échéance prévue de juillet 2013» a ainsi estimé le Secrétaire d’Etat chargé du logement. Pour rappel, ces échéances sont fixées au 3 juillet 2013 et au 3 juillet 2018. Un maintien dont se félicite Hervé Lasseigne, Président de la Fédération des Indépendants Experts et Bureaux de Contrôle Ascenseurs (FIEBCA) puisque «la première échéance de fin 2010, ne résout que partiellement les problèmes liés à la sécurité des appareils.» Et de souligner l’importance de l’échéance de 2013, comprenant notamment la mise en place d’un système de contrôle de la précision d’arrêt de la cabine ainsi que la protection du personnel intervenant contre les risques de chocs électriques et les risques de happements.

La Loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure fixe les conditions de transmission des images de vidéosurveillance des parties communes aux forces de l’ordre.

Article 23 : «I. - Après l’article L. 126-1 du Code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-1-1 ainsi rédigé :
«Art.L. 126-1-1.-La transmission aux services chargés du maintien de l’ordre des images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d’habitation lors de circonstances faisant redouter la commission imminente d’une atteinte grave aux biens ou aux personnes est autorisée sur décision de la majorité des copropriétaires dans les conditions fixées à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, dans les immeubles sociaux, du gestionnaire. Les images susceptibles d’être transmises ne doivent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique. 

Cette transmission s’effectue en temps réel et est strictement limitée au temps nécessaire à l’intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.
Une convention préalablement conclue entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’Etat dans le département précise les conditions et modalités de ce transfert. Cette convention prévoit l’information par affichage sur place de l’existence du système de prise d’images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l’ordre.»

Le président de l’Adil 75, René Dutrey, a convié ce 7 avril, des professionnels de l’immobilier à une table ronde pour une analyse du marché sur Paris et sa couronne. Compte-rendu succinct.
Pour Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre FNAIM Paris-Ile-de-France, si la hausse des prix se poursuit, elle est en train de marquer le pas. Les promoteurs, dont les clients sont habituellement à 70 % des investisseurs, ont cette année été fréquemment consultés par des primo-accédants. De son analyse, il ressort que les spécificités du marché parisien se sont étendues à la petite couronne desservie par le métro.

Me Delesalle, président de la commission de conjoncture immobilière des notaires Paris-Ile-de-France, estime que le marché francilien est un marché d’utilisateurs plutôt que d’investisseurs. Avec un volume de 20 000 transactions sur l’Ile-de-France, l’activité a atteint un record historique. A Paris, en revanche, avec 38 500 ventes, le niveau des transactions n’a pas retrouvé celui des meilleures années, de 1999 à 2007.
Les prix ont atteint un niveau jamais constaté dans la capitale, avec une moyenne de 7 320 €/m2 en 2010 (+ 10,7 %). L’indicateur avancé des notaires laisse présager un prix moyen de 7 600 €/m2 en mai 2011. Les prix varient du simple au double entre le moins cher (19e) et le plus cher (6e) des arrondissements parisiens. Ce rapport passe du simple au triple entre les quartiers, avec un prix moyen de 5 330 € Porte-de-Flandres, contre 15 570 € à proximité des Champs-Elysées.

Participants et intervenants se sont interrogés sur l’impact que pourrait avoir l’obligation de produire un DPE sur les niveaux de prix. Jérôme Dauchez, président de l’UNIS Ile-de-France, estime que si le DPE a un impact sur le montant du PTZ +, il ne peut pas être un argument de négociation. Les acquéreurs ne sont pas en mesure d’anticiper les surcoûts en travaux qu’implique une mauvaise performance énergétique. A noter que pour ce qui concerne Paris, la quasi-totalité du parc de logements est mal classée.

Pour Martine Rullier, directrice de l’Adil 75, les prix ont atteint des prix record et les mises en vente peinent à se reconstituer. La pénurie est commune à tous les départements et alimente cette hausse. Sur les deux premiers mois de l’année 2011, on note une baisse des volumes des ventes en petite couronne.

Jean-Michel Guerin, directeur du groupe PAP, dénonce les dispositifs publics actuels, centrés sur la subvention de la demande. Ils gonflent les prix sur un marché tendu. La maîtrise des prix passe au contraire par une compression de la demande, soit au travers de la hausse des taux d’intérêt, soit grâce au maintien d’un niveau de loyers qui réduit le nombre des candidats à la propriété.

Pour Henri Buzy-Cazeaux président de l’Institut de management des services, le PTZ + est en réalité un PTZ -. Il lui semble illogique de bonifier le prêt dans les zones tendues, ce qui le conduit à considérer que le dispositif est inflationniste.

Photot : René Dutrey, président de l’Adil 75

Pourquoi avoir initié la rédaction du Guide A.B.C pour l’amélioration thermique des bâtiments collectifs* ?
Nous butions jusqu’alors sur un manque d’observations au sujet de la réhabilitation des bâtiments. Nous avons donc éprouvé le besoin de réunir ce tour de table pour commencer à répondre à ces questions en rédigeant un ouvrage utile à tous. Une équipe pluridisciplinaire a ainsi participé à la conception de ce guide : les architectes Jérôme Marin et Patrick de Jean qui ont procédé à une typologie des bâtiments existants, préalable indispensable à toute intervention ; le CSTB qui a été chargé du calcul des ponts thermiques, Transsolar et Ebök, bureaux d’études allemands spécialisés dans la physique du bâtiment, l’Ademe, enfin, l’ARC, dont le président Bruno Dhont a permis la remontée de nombreuses informations sur les copropriétés, secteur de loin le plus compliqué à appréhender. Plusieurs tribunes ont par ailleurs été rédigées en fin d’ouvrage afin de permettre aux lecteurs de connaître le positionnement d’acteurs importants, tel que Benoît Fauchard président délégué de la FNAIM, Maître Philippe Pelletier, ou bien encore Pierre Hérand de la Fondation Bâtiment Energie.

L’ouvrage préconise notamment la réduction des besoins avant une valorisation des systèmes performants…
Des mesures gouvernementales aident actuellement à réaliser des travaux sur différents bouquets de solutions. Or, jusqu’à présent, les réponses techniques apportées sont, dans la majorité des cas, de changer d’équipements de chauffage, voire de remplacer les fenêtres. S’y prendre de cette façon, c’est tuer la performance du gisement du bâtiment. En effet, isoler correctement un bâtiment et installer des vitrages plus performants permet d’installer une chaudière environ huit fois moins puissante. A contrario, si l’on change la chaudière avant d’isoler, on ne procèdera plus à cette isolation. Autre exemple : lorsque l’on remplace une menuiserie, sans isoler les murs par l’extérieur, une intervention ultérieure devient impossible sans remplacer la menuiserie qui va gêner. Il faut donc d’abord s’occuper de réduire les besoins en isolant le bâtiment, avant d’avoir recours à des équipements performants ou à des énergies renouvelables. Chauffer une passoire énergétique est un non-sens…

Un exemple de rénovation énergétique présenté dans l’ouvrage vous semble-t-il particulièrement significatif ?
Je citerai le cas de l’appartement rue Baudelique à Paris dans le XVIIIe arrondissement qui a été rénové en site occupé, avec une isolation par l’intérieur. Il va falloir développer cet exemple, le promouvoir et l’on va devoir innover avec des solutions techniques qui n’existent pas aujourd’hui. Peut être avec de l’isolation sous vide, des techniques de mise en œuvre sèches, qui génèrent le moins de salissures possible, de façon à réhabiliter les bâtiments occupés impossibles à isoler par l’extérieur. Il s’agit en effet de la majorité des immeubles. Si l’on ne trouve pas de solution pour ce secteur là, on rate la cible du Grenelle.

Propos recueillis par Paul TURENNE

^{_{* André Pouget, dirigeant du bureau d’études Pouget Consultants, est co-rédacteur du guide ABC (Amélioration des Bâtiments Collectifs) dont on trouvera la présentation en page 9}}.