[N° 568] - ACHETER UN LOGEMENT À PARIS OU EN ILE DE FRANCE : Le point de vue des professionnels

par Edilaix
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Le président de l’Adil 75, René Dutrey, a convié ce 7 avril, des professionnels de l’immobilier à une table ronde pour une analyse du marché sur Paris et sa couronne. Compte-rendu succinct.
Pour Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre FNAIM Paris-Ile-de-France, si la hausse des prix se poursuit, elle est en train de marquer le pas. Les promoteurs, dont les clients sont habituellement à 70 % des investisseurs, ont cette année été fréquemment consultés par des primo-accédants. De son analyse, il ressort que les spécificités du marché parisien se sont étendues à la petite couronne desservie par le métro.

Me Delesalle, président de la commission de conjoncture immobilière des notaires Paris-Ile-de-France, estime que le marché francilien est un marché d’utilisateurs plutôt que d’investisseurs. Avec un volume de 20 000 transactions sur l’Ile-de-France, l’activité a atteint un record historique. A Paris, en revanche, avec 38 500 ventes, le niveau des transactions n’a pas retrouvé celui des meilleures années, de 1999 à 2007.
Les prix ont atteint un niveau jamais constaté dans la capitale, avec une moyenne de 7 320 €/m2 en 2010 (+ 10,7 %). L’indicateur avancé des notaires laisse présager un prix moyen de 7 600 €/m2 en mai 2011. Les prix varient du simple au double entre le moins cher (19e) et le plus cher (6e) des arrondissements parisiens. Ce rapport passe du simple au triple entre les quartiers, avec un prix moyen de 5 330 € Porte-de-Flandres, contre 15 570 € à proximité des Champs-Elysées.

Participants et intervenants se sont interrogés sur l’impact que pourrait avoir l’obligation de produire un DPE sur les niveaux de prix. Jérôme Dauchez, président de l’UNIS Ile-de-France, estime que si le DPE a un impact sur le montant du PTZ +, il ne peut pas être un argument de négociation. Les acquéreurs ne sont pas en mesure d’anticiper les surcoûts en travaux qu’implique une mauvaise performance énergétique. A noter que pour ce qui concerne Paris, la quasi-totalité du parc de logements est mal classée.

Pour Martine Rullier, directrice de l’Adil 75, les prix ont atteint des prix record et les mises en vente peinent à se reconstituer. La pénurie est commune à tous les départements et alimente cette hausse. Sur les deux premiers mois de l’année 2011, on note une baisse des volumes des ventes en petite couronne.

Jean-Michel Guerin, directeur du groupe PAP, dénonce les dispositifs publics actuels, centrés sur la subvention de la demande. Ils gonflent les prix sur un marché tendu. La maîtrise des prix passe au contraire par une compression de la demande, soit au travers de la hausse des taux d’intérêt, soit grâce au maintien d’un niveau de loyers qui réduit le nombre des candidats à la propriété.

Pour Henri Buzy-Cazeaux président de l’Institut de management des services, le PTZ + est en réalité un PTZ -. Il lui semble illogique de bonifier le prêt dans les zones tendues, ce qui le conduit à considérer que le dispositif est inflationniste.

Photot : René Dutrey, président de l’Adil 75

[N° 568] - 3 questions à André Pouget Ingénieur thermicien*

par Paul TURENNE
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Pourquoi avoir initié la rédaction du Guide A.B.C pour l’amélioration thermique des bâtiments collectifs* ?
Nous butions jusqu’alors sur un manque d’observations au sujet de la réhabilitation des bâtiments. Nous avons donc éprouvé le besoin de réunir ce tour de table pour commencer à répondre à ces questions en rédigeant un ouvrage utile à tous. Une équipe pluridisciplinaire a ainsi participé à la conception de ce guide : les architectes Jérôme Marin et Patrick de Jean qui ont procédé à une typologie des bâtiments existants, préalable indispensable à toute intervention ; le CSTB qui a été chargé du calcul des ponts thermiques, Transsolar et Ebök, bureaux d’études allemands spécialisés dans la physique du bâtiment, l’Ademe, enfin, l’ARC, dont le président Bruno Dhont a permis la remontée de nombreuses informations sur les copropriétés, secteur de loin le plus compliqué à appréhender. Plusieurs tribunes ont par ailleurs été rédigées en fin d’ouvrage afin de permettre aux lecteurs de connaître le positionnement d’acteurs importants, tel que Benoît Fauchard président délégué de la FNAIM, Maître Philippe Pelletier, ou bien encore Pierre Hérand de la Fondation Bâtiment Energie.

L’ouvrage préconise notamment la réduction des besoins avant une valorisation des systèmes performants…
Des mesures gouvernementales aident actuellement à réaliser des travaux sur différents bouquets de solutions. Or, jusqu’à présent, les réponses techniques apportées sont, dans la majorité des cas, de changer d’équipements de chauffage, voire de remplacer les fenêtres. S’y prendre de cette façon, c’est tuer la performance du gisement du bâtiment. En effet, isoler correctement un bâtiment et installer des vitrages plus performants permet d’installer une chaudière environ huit fois moins puissante. A contrario, si l’on change la chaudière avant d’isoler, on ne procèdera plus à cette isolation. Autre exemple : lorsque l’on remplace une menuiserie, sans isoler les murs par l’extérieur, une intervention ultérieure devient impossible sans remplacer la menuiserie qui va gêner. Il faut donc d’abord s’occuper de réduire les besoins en isolant le bâtiment, avant d’avoir recours à des équipements performants ou à des énergies renouvelables. Chauffer une passoire énergétique est un non-sens…

Un exemple de rénovation énergétique présenté dans l’ouvrage vous semble-t-il particulièrement significatif ?
Je citerai le cas de l’appartement rue Baudelique à Paris dans le XVIIIe arrondissement qui a été rénové en site occupé, avec une isolation par l’intérieur. Il va falloir développer cet exemple, le promouvoir et l’on va devoir innover avec des solutions techniques qui n’existent pas aujourd’hui. Peut être avec de l’isolation sous vide, des techniques de mise en œuvre sèches, qui génèrent le moins de salissures possible, de façon à réhabiliter les bâtiments occupés impossibles à isoler par l’extérieur. Il s’agit en effet de la majorité des immeubles. Si l’on ne trouve pas de solution pour ce secteur là, on rate la cible du Grenelle.

Propos recueillis par Paul TURENNE

* André Pouget, dirigeant du bureau d’études Pouget Consultants, est co-rédacteur du guide ABC (Amélioration des Bâtiments Collectifs) dont on trouvera la présentation en page 9.

[N° 567] - A LIRE : Le conseil syndical

par Edilaix
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Le conseil syndical

Aux côtés du syndic, le conseil syndical constitue l’un des organes essentiels de l’organisation collective mise en place par le statut du 10 juillet 1965. Cette étude aborde successivement la constitution du conseil syndical, la structuration du conseil syndical ainsi que la désignation de ses membres, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, les différentes missions du conseil syndical et les pouvoirs de son président, la responsabilité des membres du conseil syndical. Enfin, une dernière partie expose le cas particulier du conseil d’une union de syndicats.
L’ouvrage est destiné à la fois aux copropriétaires et aux syndics, mais aussi aux différents praticiens de la vie juridique et judiciaire, tels que les notaires, les avocats ou encore les administrateurs provisoires de syndicats de copropriété.
Rédigé par Jean-Marc Roux, [rédacteur en chef de la revue, ndlr] docteur en droit et maître de conférence à l’université Paul-Cézanne, faculté de droit Aix-Marseille III.
Préface de Pierre Capoulade.
Editions LexisNexis, prix 38,50 € TTC Commander ici

[N° 567] - COMPTES SÉPARÉ : Recommandation de l’autorité bancaire

par Edilaix
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L’Autorité de contrôle prudentiel (ACP) a émis récemment une recommandation portant sur la gestion par les établissements de crédit des comptes mandants de syndics de copropriété, que nous reproduisons ci-après.
Pour rappel, L’Autorité de contrôle prudentiel (ACP) est une autorité administrative indépendante, créée par un décret du 3 mars 2010 fusionnant les autorités d’agrément et de contrôle de la banque et de l’assurance, en particulier la Commission bancaire et l’Autorité de contrôle des assurances (ACAM).
Texte de la recommandation R2011-R-01 : «L’ACP a constaté l’existence, au sein d’établissements de crédit, de pratiques susceptibles de mettre en danger les intérêts des clients, dans le domaine de la gestion des comptes ouverts au nom de certains syndics de copropriété. En conséquence, l’ACP a mis en garde ces établissements de crédit, en application de l’article L. 612-30 du Code monétaire et financier, à l’encontre de la poursuite de ces pratiques, qu’ils ont indiqué avoir cessées.
En l’espèce, ces établissements ont accédé à la demande de syndics de copropriétés, détenteurs de fonds confiés par des syndicats de copropriétés et déposés sur des comptes mandants, de disposer librement de ces fonds et de les transférer dans des établissements de crédit tiers, où ils étaient supposés être placés. Ces transferts étaient effectués par le débit de comptes dits «reflets», ouverts au nom des syndics, qui faisaient l’objet de conventions de fusion avec les comptes mandants. Dans ces conditions, aucun débit n’apparaissait sur les comptes mandants alors que les soldes créditeurs de ces comptes étaient susceptibles d’être compensés avec les soldes débiteurs des comptes «reflets».
De telles pratiques peuvent conduire à ce que les fonds déposés sur les comptes mandants des syndics au nom des copropriétés ne soient plus disponibles pour l’affectation que la loi leur confère, à savoir le règlement des dépenses desdites copropriétés, alors que la bonne pratique impose de veiller à la préservation des fonds confiés aux syndics et à leur disponibilité au sein de l’établissement.
En conséquence, l’ACP recommande, conformément au 3o du II de l’article L. 612-1 et à l’alinéa 2 de l’article L. 612-29-1 du Code monétaire et financier, aux établissements de crédit qui ont dans leurs livres des comptes mandants enregistrant des fonds détenus par des syndics pour le compte de syndicats de copropriété, de ne pas accepter que ces fonds puissent être transférés vers d’autres établissements de crédit et de ne pas conclure de convention de fusion permettant de compenser les soldes créditeurs de ces comptes avec les soldes débiteurs d’autres comptes».

[N° 567] - FIBRE OPTIQUE : Signature d’un partenariat Nexity-Orange

par Edilaix
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Ce 9 mars, Nexity et Orange ont annoncé la signature d’un partenariat en vue de faciliter l’accès à la fibre optique aux occupants des immeubles construits ou gérés par Nexity ou ses filiales notamment Lamy.
Dans le domaine de l’immobilier neuf, cet accord prévoit que les occupants de chaque logement, livré dans les zones de déploiement d’Orange, puissent bénéficier de l’accès au très haut débit.
Ainsi, une dizaine d’opérations-test en Ile-de-France et en province sera menée dès 2011, en fibrant les immeubles et en s’assurant de leur raccordement.
En ce qui concerne les immeubles déjà construits - le groupe Nexity gère près de 700 000 lots - Orange se mobilisera pour apporter son soutien et son savoir-faire aux gestionnaires de copropriétés pour mieux informer les copropriétaires et conseils syndicaux et jouer un rôle de facilitateur dans le fibrage des immeubles.
En projet également la mise au point de services innovants à l’habitat rendus possibles par la fibre optique.

[N° 567] - LES LOYERS PARISIENS : L’Ufal pour la fixation d’un maxima au

par Edilaix
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L’Union des Familles Laïques (Ufal) vient de réaffirmer la nécessité de réglementer le coût des loyers, afin de permettre aux familles de se loger, particulièrement en région parisienne. Une exigence qui fait suite aux déclarations de Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, dans la presse, estimant que le blocage des loyers est une mesure négative pour les locataires. Ce dernier a par ailleurs jugé suffisante la surtaxe, prévue pour les bailleurs louant des micro surfaces inférieures à 13 m², sur les revenus fonciers correspondant au dépassement d’un plafond de loyer de 40 euros le m². Une mesure qui devrait entrer en vigueur à partir du 1er janvier 2012.
L’association, qui ne croit pas à l’autorégulation du marché, réclame de son côté que soit fixée un maxima au m² ville par ville et par quartier, alors que la hausse des loyers se poursuit. Les loyers des logements remis en location en 2009 dans l’agglomération parisienne ont en effet augmenté de 6,2  % en moyenne et même de 8,1  % à Paris intra-muros. Selon l’Ufal, la réglementation actuelle, qui permet au bailleur d’effectuer une augmentation hors indice de référence des loyers lors d’un changement de bail, alimente la hausse continue des loyers en région parisienne, du fait d’un taux de renouvellement des locataires de 20 % en moyenne.

[N° 567] - CONJONCTURE : Augmentation moyenne de 2,5 % du marché locatif privé

par Edilaix
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L’Observatoire Clameur vient de publier le bilan 2010 et les perspectives 2011 du marché locatif privé. Première remarque : en 2010, sur les 1 076 villes étudiées par Clameur, le loyer moyen mensuel s’est élevé à 699 euros, soit 12,3 euros/m² par mois, en augmentation de 2,5 %. Avec + 6,2  % depuis 2006, les loyers progressent néanmoins moins vite que les prix à la consommation (+ 7 %). Cette moyenne cache bien sûr des disparités avec une dispersion des loyers de marché, de 1 à 15, si l’on raisonne sur l’ensemble du marché, pour un loyer moyen de 12,3 euros/ m² et une médiane à 9.6 euros/m². De manière générale, 32,2 % du marché a un loyer moyen inférieur à 8 euros/m² et 43,2  % inférieur à 9 euros/m².
A noter également, la montée de la vacance locative qui s’est poursuivie suite à la dépression de la demande sur un marché hésitant en 2009. Depuis 2008, cette hausse s’élève à + 10,5 %, bien que le mouvement se soit ralenti en 2010 à + 2,9 %. Pour l’ensemble des relocations, la vacance locative représente une perte de recettes représentant une semaine de loyer.
Enfin, concernant les perspectives 2011, la reprise amorcée en 2010 s’est confirmée depuis avec un taux de mobilité à 27,5 % en 2011 contre 25,7 % en 2009. La mobilité est cependant inférieure à la moyenne nationale, notamment en Île-de-France, en PACA et en Rhône-Alpes, du fait de la pression de la demande et du niveau des loyers.
En savoir plus : www.clameur.fr

[N° 567] - AFFAIRES : Foncia : bientôt repris ?

par Edilaix
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La reprise du premier opérateur de la gestion de copropriété de France, filiale de la BPCE, se précise.
De nouvelles offres plus conformes aux prétentions de la BPCE viennent d’être déposées. Il s’agit de fonds d’investissement tels que KKR, Eurazeo, Bridgepoint, …
Selon le Monde daté du 29 mars, «les professionnels de l’immobilier un temps intéressés comme Philippe Briand, le fondateur de Cytia, ont renoncé devant le prix : entre 700 et 800 M€, auxquels il faut ajouter 300 M€ de dettes». «Le nom du gagnant de l’appel d’offres» serait connu cette fin mars.
Foncia réalise près de 600 M€ de chiffre d’affaires avec un réseau de 600 agences. La copropriété représente 37% de son chiffre d’affaire.
Le premier syndic tomberait-il dans des mains étrangères aux métiers de l’immobilier ?

[N° 567] - NOMINATION : Dorothée Pineau, directeur général de la Fédération des ESH

par Edilaix
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Après avoir occupé le poste de directeur délégué de l’Assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie, Dorothée Pineau, 49 ans, a récemment été nommée directeur général de la Fédération nationale des entreprises sociales pour l’habitat (ESH). Ancienne élève de l’Ecole normale supérieure de Fontenay et de l’ENA, agrégée de sciences économiques et sociales, le maître des requêtes au Conseil d’Etat a notamment été ancienne collaboratrice d’Alain Lamassoure aux Affaires européennes et directrice adjointe du cabinet de Corinne Lepage, alors ministre de l’Environnement de 1995 à 1996. Elle succède à François Quiénart.
 

[N° 567] - 3 questions à Arnaud Bazire PDG de Lamy immobilier

par Paul TURENNE
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Comment réagissez-vous au projet de loi destiné à encadrer l’activité des syndics  ?
Peu de professions en France sont aussi réglementées que celle de syndic. On peut donc s’interroger sur cette focalisation sur ce métier plutôt qu’un autre… surtout quand on regarde les montants financiers en jeu. L’honoraire de syndic moyen en France est de 170 euros par an (par copropriétaire ?). Cet empilement de textes pour règlementer une dépense qui représente moins de 10 % des charges de  copropriété m’interroge. Je me demande si l’on ne se trompe pas de cible, surtout au moment où les copropriétés sont amenées à faire d’importantes dépenses dans le cadre la rénovation énergétique.
Se préoccupe-t-on autant de réglementer les professions de plombiers, de serruriers, tous les corps d’Etat qui vont avoir à intervenir dans un immeuble, sans parler des diagnostiqueurs ? Je n’y vois pas de justification économique, ni réglementaire dans la mesure où il y a déjà une inflation démente de textes de loi, qui, soit dit en passant, justifierait à elle seule, une augmentation des honoraires.

N’y a t-il pas des mesures qui vous paraissent justifiées ?
L’idée qui consiste à dire qu’il faut encore mieux encadrer l’accès à la profession, vérifier ou imposer des conditions de diplômes ou de formation, va plutôt dans le bon sens. Après, concernant le sujet “serpent de mer“ du compte unique ou séparé, pourquoi pas ? On peut tout imaginer, mais il ne faut pas se raconter d’histoire. Les syndics ont longtemps tiré une partie de leur rémunération du placement des fonds mandants. Reste que depuis deux ou trois ans, celle-ci a fortement diminué compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt. Par ailleurs, on s’est beaucoup fait plaisir à faire peur aux copropriétaires, notamment à l’occasion de l’affaire Urbania. Or, même avec ce groupe qui a connu énormément de déboires, les seuls qui n’y ont pas laissé un centime sont les clients. Cela prouve bien l’efficacité des dispositifs de contrôle existant, et notamment des caisses de garantie. Maintenant, s’il faut que les syndics ne soient plus rémunérés par ce type de placement, très bien ! Mais sachant que la marge des syndics est en moyenne de 1,72 % au niveau national, il va bien falloir compenser par une augmentation des honoraires les ressources dont ils disposaient par ce biais là. Or, qui donc serait touché, si ce n’est les copropriétaires ?

Pourquoi avoir lancé une campagne sur le métier de gestionnaire de copropriété  ?
La profession de syndic pâtit d’une mauvaise image, souvent imméritée. A nous de nous battre sur le front de la pédagogie, en expliquant mieux ce que nous faisons et comment nous le faisons, tout en améliorant la qualité de nos prestations. Cette campagne participe donc à la volonté de redorer le blason d’une profession qui en a bien besoin. On nous dit souvent que nous sommes inutiles. Or, si certains ont ce sentiment, c’est peut être justement parce qu’ils ne rencontrent pas de soucis avec leur copropriété car leur syndic ne s’en occupe pas si mal !

Propos recueillis par Paul TURENNE