Veille juridique

Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) précise les modalités de location des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des immeubles en copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1^er janvier 2015 et définit les modalités selon lesquelles ces places sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Ce décret est pris en application de l’article 1^er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées qui modifie l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les contrats de location de ces places de stationnement sont conclus selon les dispositions du droit commun des baux des articles 1708 et suivants du Code civil. Le décret est en vigueur depuis le 1^er mai 2017.

Lire également l’étude L’exercice d’une activité médicale en copropriété, signée de Guilhem Gil, parue dans cette revue, en mars 2017, n° 626.

Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) définit les informations exigibles par les communes des loueurs de locaux pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques). Ce texte est entré en vigueur au 1^er mai 2017.

Le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a publié, le 25 avril 2017, le rapport demandé par le ministère du logement sur l’amélioration des rapports locatifs et la question des dépôts de garantie. Le CGEDD contrôle, conseille, évalue et accompagne le gouvernement. Il est présidé aujourd’hui, par Nicolas Hulot, ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire.
Le rapport analyse l’instauration d’un mécanisme de consignation des dépôts de garantie locative. Afin de minimiser les risques de litige entre propriétaires et locataires, il est envisagé la création d’un fonds unique de centralisation des dépôts de garantie. Géré par une institution publique, ce fonds permettrait d’assurer la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement. Le rapport du CGEDD conclut que la création d’un fonds unique de dépôts de garantie, pour être justifiée, doit être mise au service de politiques publiques visant notamment à la solvabilisation des locataires ou à l’amélioration de la qualité des logements locatifs.
Estimé à terme à près de 4 milliards d’euros, ce fonds pourrait ainsi, notamment, bénéficier au financement de la transition énergétique, à des actions en faveur de la décence des logements ou encore à la sécurisation locative. Dans le cadre des travaux préparatoires à ce rapport, le CGEDD a sollicité l’expertise de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui a examiné les différentes modalités d’ingénierie financières possibles, selon les priorités assignées à la mobilisation du fonds. Versé une seule fois, le dépôt suivrait le locataire tout au long de son parcours locatif moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. La restitution des dépôts de garantie serait facilitée avec l’intervention d’un tiers et la CDC pourrait, par exemple, mettre en place un système d’avis d’huissiers en cas de litiges. En outre, ce fonds pourrait être mobilisé pour faciliter l’accès au logement de populations fragilisées

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (JO du 28 janvier) relative à l’Égalité et à la citoyenneté intéresse le logement à plusieurs titres.
La loi modifie les dispositions de la loi Hoguet (L. du 2 janvier 1970) et investit le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) des fonctions de déontologie, de conseil, de contrôle et de discipline imposées aux professionnels de l’immobilier.  
La loi précise le régime des copropriétés fragiles ou en difficulté. Elle interdit, notamment, à un syndic de redressement qui a été administrateur provisoire, puisse être choisi comme syndic dans les cinq ans suivant la fin de son mandat judiciaire.
Enfin, en matière de logement social, la loi vise à lutter contre la ségrégation territoriale en imposant des quotas de ménages les plus pauvres pour 25 % des attributions de logements.

L’arrêté du 10 janvier 2017 (JO du 18 janvier) définit l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cet arrêté prend en compte, notamment les principales dispositions introduites par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové en matière d’affichage. La rénovation de l’arrêté du 29 juin 1990, commandée par une norme supérieure (loi ALUR précitée), est également l’occasion de moderniser un texte dont les règles étaient inchangées depuis sa parution. Parmi les principales modifications apportées : le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l’immobilier devra dorénavant également être publié sur son site Internet ; les annonces de vente préciseront systématiquement le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l’intermédiaire ; les annonces de location avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel «tout compris», des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR. Le texte entre en vigueur le 1er avril 2017 et remplace, à cette date, l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières.

Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (JO du 30 décembre 2016) précise les modalités de réalisation du diagnostic technique global (DTG) des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. Ce décret précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[Voir notre étude [N°625] - Le diagnostic global : Du principe à la pratique]

Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 (JO du 29 décembre) modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Pour la tenue de la comptabilité du syndicat, le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les quatre rubriques définies à l’article 7 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Afin de tenir compte de l’obligation de constituer un fonds de travaux posée par l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, le décret crée une nouvelle rubrique «fonds de travaux» dans le décret précité et modifie ses annexes en conséquence. Ce texte, complété par un arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (JO du 29 décembre 2016) entre en vigueur le 1er janvier 2017.

La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 (JO du 29 décembre) de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, s’intéresse largement à la copropriété au travers de l’extension du champ des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir, conçues désormais comme tendant également à améliorer le niveau d’occupation du parc immobilier. C’est tout d’abord le cas des dispositions nouvelles de l’article L. 318-5 du Code de l’urbanisme. Figurent ainsi désormais parmi les bénéficiaires potentiels des aides publiques accordées lors d’une telle opération de réhabilitation non seulement les propriétaires, dès lors qu’ils respectent les obligations d’occupation et de location de logements définies par la délibération mais également, les personnes physiques ou morales qui s’engagent à acquérir des lots de copropriété et à réaliser des travaux de restructuration et de réhabilitation dans le but de réunir des lots contigus, dès lors qu’elles respectent les obligations d’occupation et de location des logements définies par la délibération, ou encore le syndicat des copropriétaires ayant la charge des travaux relatifs aux parties communes. La loi nouvelle ajoute que la délibération portant création de l’opération de réhabilitation précise, en outre, les engagements souscrits par les bénéficiaires, en contrepartie des aides qui leur sont accordées par les collectivités et leurs groupements en matière de travaux, d’occupation et de mise en location des logements, ainsi que les modalités de remboursement de ces aides en cas de non-respect de ces engagements.

Par ailleurs, cette loi insère dans l’article L. 18-6 du Code de l’urbanisme les prévisions selon lesquelles, en cas de vente d’un lot de copropriété d’un immeuble situé dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir et soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire vendeur notifie, avant toute publicité, son intention de vendre au syndic de la copropriété, en indiquant le prix souhaité et les conditions de la vente projetée. Cette information est notifiée dans un délai de dix jours ouvrés par le syndic à chaque copropriétaire par tout moyen permettant d’en accuser réception, aux frais du syndic. Lors de sa notification aux copropriétaires, le syndic précise que cette information est donnée par le vendeur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. Cette obligation d’information s’applique également aux cessions d’usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles sont notamment précisées la consistance et la valeur des biens concernés.

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO du 23 décembre) fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce décret, pris pour l’application de l’article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi ALUR, fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du syndic. En cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce décret entre en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

[Voir notre étude : [N°625] - La fiche synthétique : Nouveau document obligatoire].

Le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 (JO du 16 décembre) détermine les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services prévue à l’article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation. L’article 15 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une section dédiée aux résidences-services. Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables dont les catégories sont définies par le présent décret. Cette qualification emporte un certain nombre de conséquences, comme la constitution d’un conseil de résidents ou l’intégration dans le champ du contrat de location des obligations relatives à la fourniture et au paiement des services non individualisables. Ce décret a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées

[cf. notre étude, Inf. rap. copr. n° 616, mars 2016, p. 16]