Veille juridique

L’arrêté du 19 juin 2015 (JO du 23 juin) fixe le modèle unique de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d’activité, de la déclaration de libre prestation de services et le modèle de demande d’attestation de personne habilitée prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens. Lire l’étude (réservé au abonnés)

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, parue au JO du 7 août, clarifie certaines dispositions de la loi ALUR.
Cette loi « fourre-tout » concerne plusieurs aspects du de la politique du logement en France.  Notamment elle vient préciser des dispositions de la loi ALUR.

En cas de vacance du syndic
Une disposition concerne directement le statut de la copropriété et plus particulièrement le mandat du syndic (art. 88). La loi Macron ajoute un alinéa à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi libellé : dans les cas « où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. » Le texte assouplit la procédure en permettant aux copropriétaires ne plus recourir systématiquement au président du tribunal.

La mise en concurrence des contrats de syndic
La loi Macron précise l’article 21 de la loi 1965 : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
Le conseil syndical peut, sous réserve d’un vote préalable de l’assemblée générale, être dispensé d’une mise en concurrence systématique, chaque année, du contrat syndic Cette disposition entrera en vigueur le 8 novembre 2015.

Des précisions en matière de baux
La loi précise, pour chaque mesure liée aux relations locataires/propriétaires, si elle s’applique aux baux signés avant la promulgation de la loi, ou bien à compter de leur reconduction tacite ou de leur renouvellement. Ainsi, le préavis d’un mois en zone tendue pour qu’un locataire puisse donner congé à son propriétaire, s’applique à tous les baux en cours.
De même, les mesures de protection des locataires en cas de vente à la découpe ou congés pour vente s’appliquent également aux baux en cours.
En revanche, l’encadrement des loyers est quant à lui uniquement applicable lors du renouvellement du bail ou au moment du changement du locataire.
La loi renforce la protection des personnes âgées locataires ou des locataires hébergeant une personne âgée.
La loi donne également la possibilité aux membres d’une coopérative d’habitants de louer le logement dont ils ont la jouissance au sein d’un immeuble en habitat participatif.
En matière de transactions immobilières, la loi Macron modifie le délai de rétractation lors de l’achat d’un logement. Le délai est porté à 10 jours au lieu de 7 auparavant.

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Très attendue des praticiens, l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 (JO du 28 août 2015) a eu pour objet la simplification des modalités d’information des acquéreurs lors des ventes d’un lot de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation.

Article à suivre dans les prochains jours

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 a été publié au JO du 31 mai relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Il s’agit d’un décret d’application de la loi ALUR n° 366-2014 du 24 mars 2014. Entrant en vigueur le 1er août 2015, ce texte définit les contrats types qui s’appliqueront aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique.
Ainsi que le précise le texte quant aux modalités d’application du contrat type, le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

Un arrêté du 29 mai 2015 vient compléter le décret portant sur le bail type d’habitation. Cet arrêté, publié au JO du 31 mai, définit la notice d’information qui sera annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale, à compter du 1er août 2015.

Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, publié au JO du 12 juin 2015, précise les modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement de certains loyers. Pris pour l’application de l’article 6 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), le texte précise le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer.

Un décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 relatif à la réforme des professions immobilières a été publié au JO du 21 juin 2015. Ce texte modifie les conditions d’application de la loi Hoguet.
Il organise le transfert aux chambres de commerce et d’industrie de la délivrance de la carte professionnelle requise pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers et marchands de listes. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Un article aménage un régime transitoire pour les cartes délivrées jusqu’au 30 juin 2015.
Le décret définit les procédures d’instruction de la demande de carte professionnelle des agents immobiliers, de délivrance et de renouvellement de cette carte professionnelle et d’établissement du récépissé de déclaration préalable d’activité. Un arrêté fixe le montant et les modalités de paiement dus pour l’établissement et le renouvellement de la carte.

Le décret n° 2015-703 du 19 juin 2015 (JO du 21 juin 2015) est relatif au fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle. Pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers, marchands de listes, le texte définit la mise en place d’un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle requise pour exercer certaines activités portant sur les immeubles et fonds de commerce. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Il précise les informations qui figureront sur le fichier consultable par le public.

Le Sénat a adopté, en première lecture, le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron. Parmi les diverses mesures, il est mentionné, dans l’optique d’une correction des dispositions de la loi ALUR, les dispositions de l’article 25 bis E relatif à la mise en concurrence des syndics qui prévoit d’insérer au sein de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un troisième alinéa disposant que «tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.»

Le Sénat a examiné fin mai, en nouvelle lecture, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte. Ce texte précise qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, devront avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique et qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation. 
Le projet assouplit les règles d’urbanisme afin d’autoriser la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
Il est prévu également la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement destiné à mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Ce carnet numérique sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le projet de loi prévoit, en outre, l’institution d’un fonds de garantie pouvant garantir les prêts destinés au financement de travaux accordés à titre individuel aux personnes remplissant une condition de ressources fixée par décret ainsi que les prêts collectifs destinés au financement de semblables travaux régis par les articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Enfin, s’agissant de l’immeuble en copropriété, le projet précise dans la loi du 10 juillet 1965 l’insertion d’un article 24-9 prévoyant que « lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ». Prochain examen en séance publique au Sénat prévu le 30 juin 2015.