[N°634] - 10.- Obligation à la dette. Résolution judiciaire de la vente d’un lot. Remise des parties dans l’état elles étaient avant la vente. Obligation du vendeur à payer les charges depuis le jour de la vente.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 9.- Clause d’exonération. Clause réputée non écrite. Absence de rétroactivité.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 8.- Répartition. Surprime d’assurance.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 7.- Digicode. Répartition en charges communes générales.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 6.- Charges d’ascenseur. Utilité. Garage en sous-sol.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 4.- Charges d’eau. Relevés non communiqués au syndic.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 3.- Charges de chauffage et d’eau chaude. Clause du règlement de copropriété fixant la participation des commerces et bureaux en fonction du comptage. Absence de compteur.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 2.- Répartition des charges de travaux et d’entretien du parking, partie commune.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°634] - 1.- Charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Consistance.

par Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour
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[N°624] - 1- Conservation. Entretien des parties communes.

par Marie-Françoise RITSCHY
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Il était demandé en justice de déclarer non écrite une clause de répartition de charges en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de fixer judiciairement une nouvelle répartition où les parkings seraient dispensés des frais de ravalement et de réfection des toitures en ce qu’ils sont séparés des lots de surface.
La cour estime, en l’espèce, qu’en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment définies par le règlement de copropriété, il n’était pas possible pour le juge de spécialiser les charges prévues par l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Il en résultait que les lots de parking devaient participer aux frais d’entretien des parties communes, tels les frais de ravalement et de réfection des toitures.
L’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 indique, en effet, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.  
Ce sont uniquement les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs qui sont réparties selon le critère d’utilité.
Il en résultait que tous les copropriétaires devaient participer aux charges générales indiquées ci-dessus.
Il importait donc peu que les lots de parking litigieux ne soient situés que pour partie seulement sous les bâtiments où étaient réalisés les travaux de ravalement, dès lors que les deux niveaux de sous-sols abritant les parkings couvraient l’emprise de la parcelle bâtie et non bâtie et étaient situés sous les trois bâtiments A, B et C selon le rapport d’expertise.
En l’absence de «parties communes spéciales par bâtiment» prévues par le règlement de copropriété, la cour, confirmant la décision des premiers juges, a donc rejeté la demande de spécialisation judiciaire des charges d’entretien et de conservation des parties communes, par bâtiment.
Par ailleurs, la demande de spécialisation des charges afférentes aux terrasses, balcons et loggias, fenêtres, barres d’appui, garde-corps, fenêtres, persiennes, volets ne pouvait davantage prospérer dans la mesure où il s’agissait de parties privatives, selon le règlement de copropriété.
La cour considère donc que les frais de ravalement et de réfection des toitures devaient bien être imputés aux lots de parkings ainsi, de plus, que les dépenses afférentes aux terrasses, balcons, fenêtres, barres d’appui, garde-corps, balustres et volets, en ce qu’elles étaient la conséquence d’un ravalement général.


CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 janvier 2016 (RG : 12-07038).