IV.- Encadrement de certaines pratiques contractuelles
La loi ALUR, en instaurant un contrat de syndic type et le principe d’une rémunération forfaitaire, a mis fin à un débat de plus de vingt ans opposant professionnels et copropriétaires sur la définition de la gestion courante. Ainsi, entre 1986, date de l’ordonnance mettant fin à l’encadrement des honoraires des syndics et la loi ALUR de 2014, ont été publiées deux Recommandations de la Commission des clauses abusives, deux avis du Conseil national de la consommation, et un arrêté ministériel. L’objectif de ces avis et autres textes : parvenir à une liste de prestations relevant de la gestion courante. L’exercice s’est néanmoins heurté à une double problématique.
Dans un premier temps, la liste ainsi établie est-elle limitative ou non ? Autrement dit, des prestations non-expressément mentionnées pouvaient-elles relever de la gestion courante ? Dans un second temps, comment déterminer la liste des prestations exceptionnelles ? La solution sera finalement apportée par la loi ALUR qui précisera le caractère non-limitatif des actes relevant de la gestion courante et fixera de manière exhaustive les prestations exceptionnelles. Une situation qui, selon certains, va à l’encontre de la liberté contractuelle mais qui, selon d’autres, a l’avantage de la simplicité et de mettre un terme aux débats sur la définition de la gestion courante.
En parallèle, le législateur va encadrer certains honoraires du syndic, tel l’état daté, plafonné à 380 €, ou en fixer les modalités de calcul, à l’instar des honoraires pour travaux. On notera également une tentative, avortée, de plafonnement des frais de recouvrement du syndic par la loi ALUR. Le texte ne sera cependant pas appliqué et l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019 modifiera l’article 10-1 de la loi de 1965 pour supprimer toute référence à un quelconque plafonnement.
Enfin, pour s’assurer de la bonne effectivité des prérogatives des conseillers syndicaux, et notamment de la possibilité pour eux d’accéder, à tout moment, à tous documents concernant la copropriété, une pénalité financière de 15 € par jour de retard a été instituée à l’encontre du syndic qui ne ferait pas droit à la demande d’un conseiller syndical dans un délai d’un mois.
