II.- Droit de la consommation et droit immobilier
La règle est connue. Aux termes de l’article liminaire du Code de la consommation, est un consommateur «toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole». Le syndicat des copropriétaires étant une personne morale, il ne peut bénéficier du statut de consommateur et des règles protectrices le concernant. C’est pourquoi a été créé le non-professionnel, lequel est «[une] personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles», catégorie à laquelle appartient le syndicat des copropriétaires. Pour autant, ces deux statuts ne se superposent pas, la qualification de non-professionnel ne permettant pas de bénéficier d’office des dispositions applicables au consommateur. Ainsi, l’article L. 218-2 du Code de la consommation, en ce qu’il limite à deux ans l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs n’est pas applicable au non-professionnel, faute pour le texte de le prévoir expressément. En revanche, un syndicat des copropriétaires peut invoquer les dispositions de l’article L. 215-1 du Code de la consommation imposant à un prestataire de services d’informer le cocontractant de la prochaine reconduction tacite du contrat souscrit.
Mais au-delà de ces éléments, force est de constater que l’évolution récente du droit de l’immobilier a été marquée par l’influence considérable du droit de la consommation dont les dispositions protègent le «propriétaire-consommateur», parfois qualifié de «consommateur immobilier».
Cette évolution générale a conduit jusqu’à l’assujettissement du syndic professionnel aux contrôles de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), autorité par nature chargée de la protection des consommateurs. C’est ainsi que le droit de la copropriété vise de plus en plus à protéger la relation existant d’une part entre le syndic et les copropriétaires, pris en tant que partie plurale du syndicat des copropriétaires, et, d’autre part, entre chaque copropriétaire pris individuellement et le syndicat en tant que groupement personnifié.
C’est, enfin, l’immeuble en tant que potentiel lieu d’habitation qui fait l’objet d’une attention particulière et, au regard duquel le législateur adopte des dispositifs protecteurs, en faveur de ceux qui l’occupent. Cela est manifeste au travers de l’article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui instaure la possibilité de déroger à l’article 18 mais seulement pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation et à la condition que le syndicat soit composé exclusivement de personnes morales.
Dans les faits, le consumérisme dans le domaine de la copropriété apparait autour de trois axes : l’encadrement des professionnels, l’encadrement de certaines pratiques contractuelles et l’information, non seulement du cocontractant, mais également des tiers.
