COLLOQUE ANNIVERSAIRE LOI 1965 : CHANGEMENT DE PARADIGME ?
Il est quelque peu contradictoire de faire référence au droit de la consommation dans un domaine où aucune des parties au contrat n’a juridiquement le statut de consommateur. Pourtant, force est de constater que le législateur, depuis une dizaine d’années désormais, adopte des textes d’inspiration consumériste, cherchant à protéger le syndicat des copropriétaires et, à travers lui, les copropriétaires qui le composent.
I.- Apparition du consumérisme
Le consumérisme, selon la définition du Larousse, est un mouvement destiné à organiser l’information et la défense des consommateurs face aux producteurs. Il sera personnifié par l’avocat américain Ralph Nader dans des dossiers l’opposant à l’industrie automobile sur des sujets liés à la sécurité. Un phénomène qui va essaimer, notamment en France, avec l’apparition, dans les années 1960, de nombreuses associations familiales ou de protection des consommateurs et la création, dans les années 1990, d’un Code de la consommation, lequel évoluera au fur de réformes successives.
II.- Droit de la consommation et droit immobilier
La règle est connue. Aux termes de l’article liminaire du Code de la consommation, est un consommateur «toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole». Le syndicat des copropriétaires étant une personne morale, il ne peut bénéficier du statut de consommateur et des règles protectrices le concernant. C’est pourquoi a été créé le non-professionnel, lequel est «[une] personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles», catégorie à laquelle appartient le syndicat des copropriétaires. Pour autant, ces deux statuts ne se superposent pas, la qualification de non-professionnel ne permettant pas de bénéficier d’office des dispositions applicables au consommateur. Ainsi, l’article L. 218-2 du Code de la consommation, en ce qu’il limite à deux ans l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs n’est pas applicable au non-professionnel, faute pour le texte de le prévoir expressément. En revanche, un syndicat des copropriétaires peut invoquer les dispositions de l’article L. 215-1 du Code de la consommation imposant à un prestataire de services d’informer le cocontractant de la prochaine reconduction tacite du contrat souscrit.
Mais au-delà de ces éléments, force est de constater que l’évolution récente du droit de l’immobilier a été marquée par l’influence considérable du droit de la consommation dont les dispositions protègent le «propriétaire-consommateur», parfois qualifié de «consommateur immobilier».
Cette évolution générale a conduit jusqu’à l’assujettissement du syndic professionnel aux contrôles de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), autorité par nature chargée de la protection des consommateurs. C’est ainsi que le droit de la copropriété vise de plus en plus à protéger la relation existant d’une part entre le syndic et les copropriétaires, pris en tant que partie plurale du syndicat des copropriétaires, et, d’autre part, entre chaque copropriétaire pris individuellement et le syndicat en tant que groupement personnifié.
C’est, enfin, l’immeuble en tant que potentiel lieu d’habitation qui fait l’objet d’une attention particulière et, au regard duquel le législateur adopte des dispositifs protecteurs, en faveur de ceux qui l’occupent. Cela est manifeste au travers de l’article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui instaure la possibilité de déroger à l’article 18 mais seulement pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation et à la condition que le syndicat soit composé exclusivement de personnes morales.
Dans les faits, le consumérisme dans le domaine de la copropriété apparait autour de trois axes : l’encadrement des professionnels, l’encadrement de certaines pratiques contractuelles et l’information, non seulement du cocontractant, mais également des tiers.
III.- Encadrement des professionnels de l’immobilier
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 a établi les bases de la régulation des professions immobilières. Ce faisant, elle poursuit deux objectifs, l’un de professionnalisation d’encadrement administratif, l’autre de protection des clients. Tel est le sens des mesures visant à imposer des conditions de diplôme, la détention d’une carte professionnelle, ou encore la souscription obligatoire de garanties et autres assurances. Il s‘agit ainsi de protéger le consommateur en s’assurant que le professionnel dispose des connaissances et des garanties lui permettant de mener à bien sa mission, tout en sécurisant les fonds qu’il détient. Toutefois, en 2010, un évènement va pousser le législateur à mettre en place un véritable encadrement de la profession : le scandale Urbania.
A cette occasion, le public découvre la pratique dite des «comptes reflets». Concrètement, il s‘agit d’un arrangement entre un syndic et un établissement bancaire permettant d‘ouvrir un compte, au nom du syndic, d’un montant égal à celui du compte sur lequel sont déposés l’ensemble des fonds des copropriétés gérées. L’argent des copropriétaires n’est donc pas investi directement dans différents placements mais sert de garantie à la banque qui se prête à l’exercice. Cela jusqu’au jour où Urbania se retrouve dans l’incapacité de rembourser les sommes empruntées, soit plusieurs centaines de millions d’euros, sauf à piocher dans l’argent des copropriétaires. La Société Générale va alors déposer plainte contre le groupe pour abus de confiance. Le rachat du cabinet et les arrangements avec différents créanciers permettront d’éviter la catastrophe, de sorte que les copropriétaires ne seront pas pénalisés financièrement. Néanmoins, ce scandale va marquer les pouvoirs publics.
Un projet de texte est rédigé par la Chancellerie, prévoyant notamment la création d’un Conseil de l’entremise et de la gestion immobilière, la mise en place d’une obligation de formation continue ou encore l’instauration du principe de rémunération forfaitaire des syndics, avec une définition limitative des prestations exceptionnelles. Surtout, des Commissions régionales de contrôle sont créées, au sein desquelles les représentants des professionnels seront minoritaires. Si ce projet de texte ne sera jamais déposé devant le Parlement, la loi ALUR de 2014 va en reprendre la plupart des propositions, adoptant ainsi un virage résolument consumériste. Car si les réformes antérieures impactant la loi de 1965 avaient surtout comme objectif d’améliorer le fonctionnement des organes de la copropriété (instauration obligatoire du conseil syndical par la loi Bonnemaison de 1985, réforme budgétaire et comptable avec la loi SRU de 2000…), la loi ALUR cherche avant tout à protéger le syndicat et, à travers lui, les copropriétaires, perçus comme la partie faible qu’il convient de protéger dans le cadre des relations avec le syndic.
Ainsi, un Conseil national, non plus de l’entremise mais de la transaction et de la gestion immobilières (ou CNTGI), va être créé, avec pour mission de «veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités des professionnels de l’immobilier». Un Code de déontologie est instauré et une Commission de contrôle mise en place, non pas au niveau local comme envisagé initialement, mais au niveau national. Si elle se voit dotée d’un pouvoir disciplinaire allant du simple avertissement à l’interdiction définitive d’exercice, ses prérogatives vont être considérablement amoindries par la loi ELAN de 2018 qui, après une tentative de suppression pure et simple, va lui ôter tout pouvoir disciplinaire et circonscrire son champ d’application aux seules pratiques commerciales trompeuses ou abusives définies aux articles L. 511-5 à L. 511-7 du Code de la consommation. Par ailleurs, si la Commission était initialement indépendante, elle est depuis la loi ELAN une composante du CNTGI.
Sur le papier, cette instance demeure atypique. En effet, elle concerne une profession qui, bien que règlementée, n’est pas ordinale. Ensuite, la limitation de son champ de compétences ne lui permet pas d’investiguer l’ensemble des litiges relevant de la violation de règles déontologiques. Enfin, il s’agit d’une instance, paritaire, avec en nombre égal des représentants des professionnels et des associations de consommateurs. Du jamais vu au sein d’une instance disciplinaire, ce que d’aucuns contestent, estimant que les clients n’y ont nullement leur place. Une position, peut-être d’arrière-garde, qui n’est pas unanime, d’autant qu’en l’espèce certains rappelleront qu’il ne s’agit pas de simples «clients» mais des «mandants» des syndics et autres administrateurs de biens. Pour autant, plus de dix ans après sa création, cette commission de contrôle n’est toujours pas mise en place, même si les évènements semblent s’accélérer depuis peu.
Enfin, se pose la question de la création d’un Conseil de l’ordre. Véritable outil permettant d’améliorer la compétence et la discipline des professionnels ou simple démonstration d’un hybris jalousant l’organisation d’autres professions tels les avocats et notaires ? Si un Conseil de l’ordre devait être créé, se poserait alors la question des conséquences sur le CNTGI. Cette instance pourrait perdurer à l’identique, avec comme fonction de donner son avis sur des textes impactant les professionnels de l’immobilier. Mais sa suppression pourrait également être envisagée puisqu’une partie de son champ de compétences serait dévolue au Conseil de l’ordre.
Par ailleurs, la création d’un ordre professionnel se ferait-elle au détriment de la protection des consommateurs ? Là est toute la question. D’aucuns affirmeront que l’amélioration de la professionnalisation des syndics et autres agents immobiliers ne pourra qu’être positive pour les consommateurs. Mais au-delà de cet aspect, la présence même des associations au sein du conseil de l’ordre, actée pourtant dans le cadre de la Commission de contrôle, sera très certainement remise en cause. Un risque de voir l’entre-soi prédominer et un défaut de transparence qui n’est pas forcément opportun au regard du caractère extrêmement jeune de cette profession.
IV.- Encadrement de certaines pratiques contractuelles
La loi ALUR, en instaurant un contrat de syndic type et le principe d’une rémunération forfaitaire, a mis fin à un débat de plus de vingt ans opposant professionnels et copropriétaires sur la définition de la gestion courante. Ainsi, entre 1986, date de l’ordonnance mettant fin à l’encadrement des honoraires des syndics et la loi ALUR de 2014, ont été publiées deux Recommandations de la Commission des clauses abusives, deux avis du Conseil national de la consommation, et un arrêté ministériel. L’objectif de ces avis et autres textes : parvenir à une liste de prestations relevant de la gestion courante. L’exercice s’est néanmoins heurté à une double problématique.
Dans un premier temps, la liste ainsi établie est-elle limitative ou non ? Autrement dit, des prestations non-expressément mentionnées pouvaient-elles relever de la gestion courante ? Dans un second temps, comment déterminer la liste des prestations exceptionnelles ? La solution sera finalement apportée par la loi ALUR qui précisera le caractère non-limitatif des actes relevant de la gestion courante et fixera de manière exhaustive les prestations exceptionnelles. Une situation qui, selon certains, va à l’encontre de la liberté contractuelle mais qui, selon d’autres, a l’avantage de la simplicité et de mettre un terme aux débats sur la définition de la gestion courante.
En parallèle, le législateur va encadrer certains honoraires du syndic, tel l’état daté, plafonné à 380 €, ou en fixer les modalités de calcul, à l’instar des honoraires pour travaux. On notera également une tentative, avortée, de plafonnement des frais de recouvrement du syndic par la loi ALUR. Le texte ne sera cependant pas appliqué et l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019 modifiera l’article 10-1 de la loi de 1965 pour supprimer toute référence à un quelconque plafonnement.
Enfin, pour s’assurer de la bonne effectivité des prérogatives des conseillers syndicaux, et notamment de la possibilité pour eux d’accéder, à tout moment, à tous documents concernant la copropriété, une pénalité financière de 15 € par jour de retard a été instituée à l’encontre du syndic qui ne ferait pas droit à la demande d’un conseiller syndical dans un délai d’un mois.
V.- Confidentialité et obligation de transparence
Le syndic est déontologiquement tenu à une obligation de confidentialité et doit s’abstenir de communiquer les données personnelles qu’il détient en sa qualité de mandant, sauf autorisation expresse d’un texte. Tel est le cas de la feuille de présence qui est communicable à tout copropriétaire qui en fait la demande. Mais au-delà de ces éléments, il doit assurer une transparence la plus large possible sur ses prix ainsi que sur les risques de conflits d’intérêts.
L’affichage des prix.- L’arrêté du 3 décembre 1987 relatif à l’information du consommateur sur les prix impose que le prix de toute prestation de service fasse l’objet d’un affichage dans les lieux où la prestation est proposée au public. Cet affichage consiste en une indication sur un document unique de la liste des prestations de services proposées et du prix de chacune d’elles. Une obligation d’information qui porte également sur les conditions tarifaires des transactions immobilières.
L’affichage des garanties.- L’article 93 du décret du 20 juillet 1972 impose à tout titulaire de la carte professionnelle d’apposer, en évidence, «dans tous les lieux où est reçue la clientèle», une affiche indiquant le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie, la dénomination et l’adresse de son garant. Une obligation que l’on retrouve également au sein du Code de déontologie.
Par ailleurs, l’article R. 123-237 du Code de commerce impose à «toute personne immatriculée» au registre du commerce d’indiquer certaines mentions sur ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et tous récépissés concernant son activité et signés par elle ou en son nom. Le syndic ainsi immatriculé devra faire figurer sur ces documents, en version papier ou électronique, le numéro d’identification de l’entreprise, l’indication du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée, le lieu de son siège social, la pratique d’une location-gérance du fonds de commerce, et s’il est en état de liquidation. Ces mentions doivent également être reproduites sur le site internet du professionnel.
Mentions obligatoires sur les sites Internet. Les articles 14 et suivants de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 imposent aux personnes proposant ou assurant à distance et par voie électronique la fourniture de biens ou de services d’indiquer certaines mentions sur leur site. Le syndic devant, sauf dispense, proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, que l’on dénomme extranet, la condition d’application du texte semble remplie.
Ainsi il devra permettre un accès «facile, direct et permanent utilisant un standard ouvert aux informations suivantes» : ses noms et prénoms s’il s’agit d’une personne physique, ou sa raison sociale s’il s’agit d’une personne morale, l’adresse de son établissement, son adresse de courrier électronique et ses coordonnées téléphoniques «permettant d’entrer effectivement en contact avec elle».
Le syndic devra également mentionner sur son site et l’extranet s’il n’est pas contenu par celui-ci, au même emplacement, son numéro d’inscription au RCS, son capital social et l’adresse de son siège social et indiquer, s’il est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée et son numéro individuel d’identification. Le syndic devra enfin préciser l’État qui a délivré son titre ainsi que le nom et l’adresse de la CCI ayant délivré sa carte professionnelle et faire référence aux règles professionnelles applicables.
Obligation d’information et de transparence.- L’article 4-1 de la loi Hoguet impose aux professionnels d’informer leurs clients des éventuels liens directs de nature capitalistique ou juridique avec les entreprises, ou entre leurs dirigeants, dont ils proposent les services. Cette obligation est la transposition d’une norme qui lui préexistait au sein de la loi de 1965 et son décret d’application de 1967. L’article 39 de ce décret prévoyait en effet, dans sa version originale, que toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale. Cette mesure est d’inspiration consumériste et vise à protéger le syndicat des copropriétaires des risques de détournements de pouvoirs du syndic à son profit.
VI- Information des tiers
Les incidences du consumérisme dans le domaine de la copropriété ou de la transaction ne se limitent pas aux seules relations internes avec les cocontractants : elles s’étendent également aux tiers, notamment aux acquéreurs ainsi qu’aux locataires.
L’information de l’acquéreur.- En cas de vente, la petite annonce doit préciser, entre autres, si le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots de l’immeuble, le montant moyen annuel des charges ou encore si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation.
De même, l’obligation de remise du pré-état daté avant la promesse de vente, et celle de l’état daté avant l’acte authentique, répondent à une logique d’information précontractuelle typiquement consumériste. Ces documents comportent des données juridiques, comptables, techniques, et visent à prévenir les litiges liés à un défaut d’information de l’acquéreur, tant sur la situation comptable, financière de la copropriété, que sur les travaux prévus et dont il pourrait être tenu à court ou moyen terme.
L’information des occupants.- De la même façon, l’information des occupants (y compris des locataires) sur les décisions de l’assemblée concernant les travaux à venir répond à un principe de transparence généralisée dans la gestion collective. Ainsi, l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi SRU, oblige le syndic à afficher dans les parties communes de l’immeuble un procès-verbal abrégé des décisions prises en assemblée et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux. Une obligation qui n’est que très peu respectée dans la pratique, au point que le législateur va la doubler d’une mention expresse au sein de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, renvoyant à un décret d’application les modalités pratiques de cette information.
Le droit de la consommation a opéré une certaine révolution dans le domaine de la copropriété. Alors que les lois successives cherchaient à améliorer le fonctionnement des immeubles, la loi ALUR a marqué un véritable tournant en adoptant une approche résolument consumériste, marquée par la volonté de protéger à la fois les syndicats des copropriétaires et, à travers eux, les individus qui les composent. Reste à savoir si cette immixtion du consumérisme a atteint son apogée, si d’autres réformes demeurent encore possibles ou si, par un retour de balancier, une remise en cause de ce qui semble acquis aujourd’hui se profile à l’horizon. Il est d’usage de dire que le droit doit s’adapter à la réalité du terrain. Un constat qui explique peut-être les réformes passées et qui pourra expliquer les réformes à venir.
