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Délai et cadre légal à respecter, traçabilité de la remise, explosion des coûts postaux, surcharge administrative... Les syndics de copropriété font face à de nombreux défis lorsqu’il s’agit de gérer les envois liés aux assemblées générales ou encore de recouvrir les charges impayées.

Et si dans ce contexte l’avis électronique était le meilleur allié pour sécuriser les échéances, alléger la charge de travail et maîtriser les coûts tout en conformité ? Présentation d’une solution déjà adoptée par un nombre croissant de professionnels

Le changement impacte la gestion de la copropriété mais n’est pas encore généralisé.

«Près de 30 % des convocations et des informations relatives aux assemblées générales de copropriété envoyées par voie postale ne sont pas retirées par les copropriétaires», signalent, en janvier 2024, les rapporteurs de la commission des affaires économiques dans le cadre de l’examen du projet de loi initial relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Dans la foulée, la loi du 9 avril 2024 modifie l’article 42-1 de la loi de 1965 : les convocations à l’assemblée générale des copropriétaires sont envoyées par voie électronique, sauf refus express du copropriétaire.

Bien informer les copropriétaires et adapter le fonctionnement des copropriétés aux nouvelles technologies sont les deux objectifs. En ligne de mire, l’amélioration de «la prévention de la dégradation des copropriétés» et du «pouvoir d’achat [des] copropriétaires», ainsi qu’«un gain écologique». Un an après la loi, comment les syndics et les copropriétaires voient-ils la chose ?

La loi du 9 avril 2024 a créé le concept de syndic d’intérêt collectif (SIC), en portant un regard insistant vers les bailleurs sociaux, afin de les inciter, s’ils exercent déjà l’activité de syndic, à aller vers les copropriétés en difficulté. Et s’ils ne l’exercent pas encore à la créer dans ce but ! Eux sont considérés en effet comme SIC de droit, alors que les syndics privés qui voudraient le devenir doivent obtenir un agrément préfectoral, avec un dossier à constituer – les textes réglementaires viennent d’être publiés – qui risque de refroidir plus d’un candidat…

À première vue, l’entretien va se concentrer autour du droit de la copropriété, Jean-Robert Bouyeure, faisant figure de référence dans cette matière où il a officié durant près de soixante-dix ans, comme avocat, tout en fondant un cabinet parisien de renom, qui porte d’ailleurs toujours son nom. Sans compter qu’il a piloté pendant trente ans un mensuel en droit immobilier dédié aux administrateurs de biens. «J’ai raccroché définitivement le 31 décembre 2024», souffle-t-il.

Qui dit beaux jours, dit barbecue ! Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’existe pas de texte encadrant son usage en copropriété.

Comme à l’accoutumé, il faut consulter le règlement de copropriété, mais il faut en plus se rapprocher de la mairie afin de savoir s’il existe des mesures locales instaurant des conditions spécifiques, voire une interdiction. C’est le cas lors des périodes de sécheresse, afin de limiter les risques d’incendie. L’arrêté municipal ou préfectoral s’appliquera, quoi que stipule le règlement de copropriété. Le non-respect de l’interdiction peut entrainer une amende de 35 € minimum (art. R. 610-5 du Code pénal).

Par ailleurs, si la copropriété est située près d’un espace boisé, il est formellement interdit d’allumer un feu jusqu’à une distance de deux cents mètres des bois et forêts (art. L. 131-1 du Code forestier).

La question se pose bien souvent à une copropriété dont le gardien doit être remplacé : gardien logé ou employé d’immeuble ?
L’article 18 de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble, prévoit deux types d’emploi : les employés d’immeuble relevant du régime de droit commun (catégorie A) ; les gardiens relevant du régime dérogatoire (catégorie B) [cf. n° 709].

En 2020, nous écrivions que le thème de la désignation du syndicat dans un acte d’assignation pouvait passer pour un poncif, mais qu’il ne paraissait pas inutile de l’aborder. En 2025, rien n’est moins vrai à l’examen de récentes décisions. Il ne paraît donc pas vain de rappeler la nécessité de désigner correctement le syndicat des copropriétaires, et de signifier l’acte d’assignation au bon représentant de celui-ci.

Les charges d’eau chaude sont des charges particulières d’équipement. Cependant, elles dérogent partiellement au principe de l’utilité objective car une partie des frais liés à la fourniture de ce service doit être répartie proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude.

Ainsi, dans tout immeuble collectif muni d’une installation de production d’eau chaude commune, les frais de combustibles ou d’énergie doivent être répartis entre les utilisateurs proportionnellement à leur consommation.

Le comptage individuel de l’énergie est une obligation pour tous les immeubles collectifs construits après le 30 juin 1975 qui, de construction, doivent être équipés des appareils nécessaires de mesure directe ou indirecte.

Le droit de jouissance privative constitue en soi une curiosité car il consiste à réserver l’usage exclusif d’une partie commune au propriétaire d’un lot. Une privatisation de parties communes en quelque sorte, alors même qu’elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires. Cependant, la partie grevée d’un droit de jouissance ne saurait être assimilée à une partie privative, avec toutes les conséquences qui en découlent, notamment en cas de travaux.

«Sanctionner les fraudes graves afin de protéger la crédibilité du DPE»

Créée en janvier 2025, l’Alliance du Diagnostic Immobilier est un syndicat indépendant issu de deux fédérations : la Chambre des diagnostiqueurs (CDI) et la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI).

Entretien avec Lionel Janot, co-président de ce nouveau syndicat. Diplômé de l’école supérieur des professions immobilières (ESPI), il occupe d’abord la fonction de responsable de copropriété puis crée en 1997 un bureau d’étude sur l’identification des polluants et pathologie du bâtiment.

QUESTION : Je viens de faire donation à mon fils d’un studio situé dans une résidence en copropriété. Jusqu’alors, j’étais membre du conseil syndical. Je m’interroge sur la possibilité de conserver mes fonctions alors que je ne suis plus copropriétaire.

QUESTION : La mise en concurrence des contrats et marchés de travaux prévue par la loi est-elle obligatoire pour le syndic, même s’il parvient à négocier les prix au plus bas en raison du volume de copropriétés qu’il gère ?

RÉPONSE : La mise en concurrence des contrats et marchés n’est obligatoire que dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires le décide.
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QUESTION : Le fonds de travaux peut-il être utilisé par le syndic pour financer les charges courantes lorsque le budget prévisionnel est insuffisant ?

RÉPONSE : Entré en vigueur en 2017, le régime du fonds de travaux, alimenté par une cotisation obligatoire versée par les copropriétaires, a changé en 2023.
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QUESTION : Je suis diététicien et je souhaite prochainement exercer mon activité professionnelle dans une partie de mon appartement. Est-ce que je dois solliciter l’accord préalable du syndic de copropriété ?

Le syndicat non-assujetti au statut de la copropriété
par Colette CHAZELLE, avocat au barreau de Lyon

La transformation matérielle des parties privatives
par Denis Brachet, Géomètre-expert et Marie-Hélène MARTIAL, expert judiciaire, médiatrice

Les nouveaux modes d’occupation face aux défis de la copropriété
par Hélène GILLIOT, Avocat au barreau de Paris

La copropriété, de l’individualisme au collectivisme ?
par Camille IVARS, Avocat au barreau de Paris