Veille juridique

L’ordonnance n° 2014-329 du 12 mars 2014 (JO du 14 mars) relative à l’économie numérique précise les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement par un opérateur des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les parties communes bâties et non bâties d’un immeuble comportant plusieurs logements ou à usage mixte régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces installations font l’objet d’une convention entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires aux termes de laquelle les frais d’installation restent à la charge de l’opérateur «sauf lorsque le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent». Avec ce texte, les pouvoirs publics entendent encourager le développement de la fibre dans les immeubles collectifs

«L'arrêté du 4 août 1987 portant création d'une commission relative à la copropriété est abrogé.» Ce succinct article 22 du décret n° 2014-132 publié au Journal officiel du 18 février signe l’arrêt de mort de la Commission relative à la copropriété. Pour être précis, le décret procède à la suppression de trente-trois commissions administratives à caractère consultatif de l'État dont celle connue tous les acteurs de la copropriété : la CRC. Le décret est en application depuis le 19 février.

La Commission relative à la copropriété était présidée par le Conseiller Pierre Capoulade. Celui-ci a eu l’occasion de préciser, récemment, l’histoire et le rôle de la Commission :
«L’arrêté du 4 août 1987 a institué la Commission relative à la copropriété en la chargeant, avec un rôle consultatif, d’une triple mission :
• Répertorier les difficultés d’application présentées par la loi du 10 juillet 1965,
• Rechercher les solutions, notamment d’ordre conventionnel, de nature à les aplanir,
• Proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives et réglementaires qui s’avéreraient nécessaires» [Visionner l'intervention intégrale COtv].
La Commission comptait douze membres. Présidée par un conseiller à la Cour de cassation, la Commission comprenait un professeur de droit, un notaire et un avocat, un représentant du ministère de la Justice, un représentant du ministère du logement. En outre, elle était composée des présidents de l’UNPI, de la CGL, de l’ARC, de la FNAIM, de l’UNIS, du SNPI. Elle pouvait aussi s’adjoindre des membres consultants notamment de l’ANIL, de la FPI et de l’ANCC.
Interrogé par un parlementaire sur le coût du fonctionnement de la Commission relative à la copropriété (CRC) pour les finances publiques, le garde des sceaux avait indiqué le 26 juillet 2012, à l’Assemblée nationale que «ses membres sont bénévoles. Ils ne sont pas rémunérés et ne perçoivent aucune indemnité pour leur activité au sein de la commission. Ils se réunissent dans les locaux de la direction des affaires civiles et du sceau. La Commission n’a pas de secrétariat particulier. Le fonctionnement de la Commission relative à la copropriété ne génère aucun coût pour l’État.»
Membre depuis plus de dix ans de la Commission, le professeur Hugues Périnet-Marquet de l’Université Panthéon-Assas (Paris II) écrivait récemment que «le rôle de la Commission est à la fois clair et ambigu (…) Elle ne fait pas la loi, mais la suggère. Elle ne tranche pas de litiges, ne prend pas de décisions, mais émet des recommandations.»
Le professeur Périnet-Marquet ajoutait «lorsqu’elle n’est pas à l’initiative de la réglementation, la Commission en est fréquemment le vérificateur scrupuleux, mais quelquefois impuissant. La loi est une affaire de spécialiste et la copropriété n’échappe pas à cette règle. Lorsque les textes la concernant sont faits par les personnes compétentes du ministère de la Justice ou de celui chargé de l’équipement et de l’environnement, la Commission peut se contenter d’améliorations secondaires, souvent de pure forme. Mais de plus en plus de propositions de textes proviennent d’autres bureaux ou services que ceux chargés de la copropriété, voire d’autres ministères. La parfaite connaissance de la loi de 1965 n’est alors pas toujours au rendez-vous, loin s’en faut.»

Les 26 recommandations de la CRC

L’Association des responsables de copropriété (Arc) n’a pas eu assez de mots assez durs pour qualifier les derniers arbitrages du gouvernement lors du vote, en deuxième lecture, du projet de loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) : les «reculades de Mme Duflot» sont devenues des «coups de poignard».
Si l’opinion a retenu la fin de la médiatique Garantie universelle des loyers (les bailleurs pourront lui préférer la caution habituelle), l’Arc pointe du doigt la représentativité du Conseil national de l’immobilier et les entorses faîtes au compte séparé.
Les membres de l’Arc sont furieux de constater que le Conseil national, qu’il appelaient de leurs vœux comme une instance d’arbitrages, sera composé majoritairement de professionnels. D’autant que ceux-ci, seront désignés, principalement, par les syndicats professionnels. Il s’agira donc d’une instance de représentation et de régulation. Seules les associations de défense de consommateurs agréees selon le Code de la consommation (art. L. 411-1) pourront y siéger – ce qui ne serait pas le cas de l’Arc.
L’autre motif de l’ire de l’Arc est le sort réservé au principe du compte bancaire séparé. Si «le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé  d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat» (dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi), Ce serait dans l’établissement bancaire choisi par le syndic. Si l’assemblée générale décide de l’ouverture de ce compte dans une autre banque, la décision devra requérir la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est alors autorisé à appliquer des honoraires différenciés.
De plus, selon le texte voté par l’Assemblée nationale «Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancair e séparé». Dans ce cas, le syndic ne pourra prétendre à une rémunération différenciée.
La loi Alur crée un autre seuil en termes de nombre de lots, pour le fonds, qui n’est plus de prévoyance, mais «de travaux». Si le texte voté par les députés impose aux copropriétés (sauf livraison récente de l’immeuble) la constitution d’un fonds de travaux, les syndicats composés de 10 lots au plus, peuvent décider de ne pas constituer un tel fonds, sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale.
Autre point remarquable du texte, l’obligation de consignation des données au registre de l’immatriculation des copropriétés est étendue aux «données essentielles de gestion». Cette obligation est une condition pour le bénéfice de subventions publiques, subventions qui avaient disparu du projet de loi voté devant le Sénat. A noter que le texte abandonne définitivement le terme “amende” pour celui d’“astreinte” en cas d’inexécution par le syndic de ses obligations d’immatriculation.
Le législateur précise encore, que les documents dématérialisés de la copropriété seront accessibles dès le 1er janvier 2015. Par ailleurs, «Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique». Les copropriétaires pourront, en outre, choisir de confier directement la conservation des archives du syndicat à un tiers pour les libérer d’une dépendance à l’égard de leur syndic.

Au cours de sa séance du 31 janvier 2014, le Sénat a adopté, en deuxième lecture, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) par 176 voix pour et 164 voix contre. Le projet sera examiné par la commission mixte paritaire avant son vote définitif.
Les effets de cette loi seront progressifs pour la copropriété mais il reste à attendre de nombreux décrets d'application.

Une proposition de loi tendant à élargir le bénéfice du chèque emploi service universel (CESU) aux parties communes des copropriétés est en cours d’examen par la commission des affaires sociales de l’Assemblée nationale.
Le CESU permet de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux pour l’emploi d’une personne à domicile. Il peut être utilisé également par l’intermédiaire d’une société ou d’une association de prestations de services.
Pour le député, Éric Straumann, à l’origine de la proposition de loi, «les concitoyens ont un traitement fiscal différent selon qu’ils habitent ou non en copropriété». «Ainsi un particulier pourra-t-il bénéficier d’une assistance ménagère, de l’entretien de son jardin, s’il habite dans une maison individuelle. Cette possibilité lui sera offerte de manière identique s’il habite dans un appartement mais uniquement pour les travaux ou pour l’entretien intervenant dans son appartement mais non dans les parties communes.»
«La présente proposition tend à permettre aux copropriétaires ou locataires au sein d’une copropriété de payer par un CESU, leur quote-part des charges communes, en ce qu’elles concernent évidemment les services à la personne et cela par l’intermédiaire du syndic de copropriété.»
Pour rappel, cette doléance est ancienne. Notamment, la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété la réclame depuis 2008, pour le paiement des concierges et employés d’immeuble.

Le projet de loi appelé “Accès au logement et un urbanisme rénové” (Alur) poursuit son parcours législatif. Présenté le 26 juin en Conseil des ministres, ce projet de loi a été discuté en commission durant l’été. Les 84 articles ont reçu 1 120 amendements. Les députés examineraient ce projet majeur pour le logement à compter du 10 septembre.
Très active auprès des parlementaires, l’Association des responsables de copropriété (Arc) se félicite d’avoir obtenu la réintégration du fonds travaux dans le projet de loi. Prévue initialement dans l’avant-projet, cette disposition avait disparu du projet de loi sur la recommandation du Conseil d’État. La Haute juridiction estimait que cette mesure représentait une atteinte au droit de la propriété. Finalement, les membres de la commission parlementaire ont rétabli pour les copropriétés de cinquante lots ou plus, l’obligation d’un fonds de prévoyance, sauf si le diagnostic technique ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Ce fonds est alimenté par des provisions attachées au lot ; les sommes restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à remboursement en cas de cession d’un lot. Ces provisions, ne pouvant être inférieures à 5 % par an du budget prévisionnel de charges courantes, sont destinées au financement des travaux prévus à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La commission a également adopté l’instauration d’un diagnostic technique global «afin d’assurer l’information des copropriétaires et aux fins d’élaboration d’un plan pluri-annuel de travaux» en vue de l’entretien, la conservation et l’amélioration des immeubles.

L’information du copropriétaire
Parmi les propositions de la commission parlementaire au texte initial, figure un article dont l’objet est l’information des acquéreurs de lots de copropriété. «Après l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, [est] inséré un article 8-2 ainsi rédigé : le syndic établit une fiche signalétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (…). Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur.» Cette information vient en sus de celle déjà prévue dans le projet de loi, pour les annonces immobilières relatives à la vente d’un lot qui doivent indiquer le montant moyen annuel de la quote-part du budget annuel ; l’existence d’une procédure menées sur le fondement de l’article 29-1 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En outre, en cas de vente d’un lot, sont annexés à la promesse de vente les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.

L’immatriculation des syndicats de copropriété
L’association l’Arc n’a, en revanche, pas obtenu satisfaction dans son opposition à la création du fichier central d’immatriculation des copropriétés tel qu’il figure dans le projet de loi. La commission a conservé les articles visant à répertorier les syndicats de copropriétaires dans le dessein «d’adapter les politiques publiques en matière de logement» et de «prévenir la dégradation des copropriétés». Si pour l’Arc, comme pour l’ensemble des acteurs de la copropriété, la réalisation d’un fichier simple des 600 à 650 000 copropriétés est souhaitable, la création d’un fichier exhaustif tel qu’il est défini dans les textes, est complexe et onéreuse à mettre en œuvre. De plus, les mesures coercitives envisagées pour sa mise en place sont jugées sévères. Aussi, l’Arc met en garde le législateur sur la mise en place d’un tel “méga-fichier central“ à «la fiabilité douteuse et de faible efficacité». Et l’association d’ajouter «Nous partons de rien et au lieu de construire un premier fichier, on vise un fichier pharaonique».

Le site de l’Assemblée nationale reproduit un tableau comparatif reprenant article par article les dispositions en vigueur, le texte du projet de loi présenté par le gouvernement et enfin le texte adopté par la commission des affaires économiques.
A consulter sur www.assemblee-nationale.fr/14/rapports/r1329-tII.asp

_{Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE}

Le décret n°2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit, à compter du 1er août 2013, le dispositif d’encadrement de révision des loyers adopté par décret l’an dernier. Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du nouveau décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé de la variation de l’indice de référence des loyers. Néanmoins, deux dérogations, encadrées, au dispositif sont prévues en cas de réalisation de travaux d’amélioration (sur partie commune ou partie privative) ou de loyer sous-évalué [Cf. IRC n° 581]. La liste des communes concernées par cet encadrement a été modifiée ; liste disponible sur legifrance.gouv.fr

Le décret n°2013-664 du 23 juillet 2013 modifie la date d’échéance de la deuxième tranche des travaux prévus dans la loi de mise en sécurité des ascenseurs existants (loi SAE). La seconde phase de travaux devait s’achever avant le 3 juillet 2013. Cette échéance est reportée d’un an, au 3 juillet 2014. De plus, les obligations de travaux dits de précision d’arrêt (destinés à prévenir le risque de chute dû au décalage entre plancher de cabine et palier d’étage) sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public. Cette obligation de précision d’arrêt pour les ascenseurs des immeubles en copropriété serait renvoyée aux conclusions d’un groupe de travail qui reste à réunir.

Un arrêté du 24 mai publié au Journal officiel du 30 mai 2013 prévoit une revalorisation de la paie des concierges et gardiens, à compter du 1er juillet 2013. Le lecteur se reportera à la page “indices“ en page 34 de ce numéro pour connaître les rémunérations minimales à servir.

La loi autorisant le gouvernement à recourir à des ordonnances pour accélérer les projets de construction, a été votée en seconde lecture par le Parlement le 20 juin 2013.
Dès le 17 juillet, la ministre présentera en conseil des ministres la première ordonnance en vue de réduire les délais de traitement des contentieux et de lutter efficacement contre les recours malveillants.
Puis, parmi les autres mesures prévues grâce au recours des ordonnances, figure celle «incitant à densifier, en favorisant transformation de bureaux en logement, en limitant les contraintes en matière de places de stationnement, en autorisant un alignement au faîtage ou la surélévation d’immeubles pour la création de logements».

Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a présenté son projet de loi pour “l’accès au logement et un urbanisme rénové“ (Alur) en conseil des ministres, mercredi 26 juin. Ce projet sera déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale en septembre.
Si les associations de consommateurs aux premiers rangs desquels l’Association des responsables de copropriété (Arc) ont exprimé leur vives satisfactions à la lecture de ce projet, les professionnels de l’immobilier, se sentent, après de mois de concertation avec le ministère, trahis et méprisés.
Nous reproduisons ci-après les points principaux du projet de loi relatifs à la copropriété.

Encadrer les tarifs
«Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits “frais particuliers“, peuvent faire l’objet d’une facturation “à la pièce“, et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. La liste les charges réputées courantes a été fixée par l’arrêté dit “Novelli“.
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, ils facturent chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortissent pourtant à la gestion courante (impression des comptes rendus d’assemblée générale, diagnostics techniques obligatoires).
Pour mettre fin à ces pratiques, une inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par décret et toutes les autres prestations seront réputées “de gestion courante“ et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.»

Imposer le compte séparé
«Dans la grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés.
En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l’a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds, [il est décidé] la suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ; l’obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; l’interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété d’autre part, seront bien distincts. Et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et gérés par le syndic.»

Instaurer une obligation de formation continue
«Il n’existe pas aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de plus en plus grande.
La diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion comptable et de relance des impayés. Le besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en œuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie, contrat de performance énergétique, etc).»

Créer des instances de contrôle
«Actuellement, il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autre choix que d’engager une procédure devant la justice, souvent longue et coûteuse.
Pour pouvoir sanctionner certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des relations de confiance le projet de loi prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l’élaboration des règles déontologiques pour toute la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ; du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre.
De même, le projet de loi prévoit la création de Commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques.
Ces commissions seront de nature administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats, afin que soient garanties l’indépendance et l’impartialité de leurs décisions. Elles pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de consommateurs. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire.»

Garantir les loyers
«Le projet de loi prévoit l’instauration d’une garantie universelle des loyers (Gul) destinée à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés ; à encourager la mise en location de logements vacants ; à faciliter l’entrée des locataires dans le logement.
Le caractère universel de la Gul doit permettre la plus grande mutualisation des risques et donc limiter son coût. Ainsi, un nouvel établissement public administratif de l’État, “l’Agence de la garantie universelle des loyers“ sera créé.»

Interdire l’achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil
«Des dispositions spécifiques à la copropriété sont prévues pour empêcher l’expansion des marchands de sommeil. Il est ainsi prévu : d’interdire à un copropriétaire l’achat de lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés ; d’empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien en leur interdisant de prendre part au vote en assemblée générale qui doit autoriser le syndic à agir en justice ; de garantir le recouvrement des frais de procédure pour lever les réticences des copropriétaires inquiets (frais d’avocat engagés par le syndicat, à la charge du copropriétaire condamné et compris dans l’assiette du privilège spécial immobilier dont bénéficie le syndicat).»

Créer dans la loi deux statuts pour l’habitat participatif
«L’habitat participatif peut se décrire comme un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif.
«Loin d’être utopique, l’habitat participatif représente en Suisse 5 % du parc immobilier et en Norvège, près de 15 % du parc de logements.
L’habitat participatif constitue une piste prometteuse dans l’élaboration d’une troisième voie pour le logement, entre habitat individuel et collectif.
«Les dispositions prévues par le projet de loi ont essentiellement pour but de créer un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent au préalable des parts sociales de ces sociétés. Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes : coopérative d’habitants ou société d’autopromotion. Ces deux statuts spécifiques n’auront pas vocation à remplacer les outils existants. »

^{_{Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE}}