II - La procédure d’alerte
■ Considérant
Que l’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat…»
Que selon l’article 29-1-B de la même loi : «Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.»
Que selon l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 : «Ne sont pas considérées comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice.»
Que d’après l’article 61-4 du même décret : «Pour l’information du conseil syndical mentionnée au premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic adresse sans délai à chacun de ses membres l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable.»
Que l’article 61-7 dispose : «La requête ou l’assignation qui tend à la désignation d’un mandataire ad hoc est accompagnée des pièces de nature à justifier la demande.
Avant de statuer, le président du tribunal de grande instance peut entendre tout membre du conseil syndical.»
Que selon l’article 61-10 : «Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister de tout technicien pour l’accomplissement de sa mission, sur une question particulière.»
■ La Commission recommande :
1° - Au syndic
Lorsque le seuil de 25% d’impayés est atteint au sens de l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967, d’en informer immédiatement le président du conseil syndical et chacun des membres, par dérogation aux dispositions de l’article 26 du même décret prévoyant la communication au président du conseil syndical ;
D’inviter alors le président du conseil syndical à réunir rapidement ce conseil aux fins d’examiner la situation ;
Lors de cette réunion, d’indiquer aux membres du conseil les pièces qui accompagneront la requête ;
De joindre à la requête la liste des membres du conseil syndical ;
Avec le dépôt du rapport du mandataire ad hoc, s’il en a été désigné un, d’élaborer, en concertation avec le conseil syndical, les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.
2° - Au président du conseil syndical
De réunir rapidement le conseil syndical dès lors qu’il est informé par le syndic que le seuil de 25% d’impayés au sens de l’article 61-2 du décret est atteint ;
De communiquer à chacun des membres du conseil le rapport du mandataire ad hoc dès réception.
3° - Au conseil syndical
A défaut pour le syndic de l’avoir fait, d’informer rapidement les copropriétaires que le seuil d’impayés est atteint, en raison de l’intérêt qui s’attache à cette information ;
D’examiner avec les copropriétaires l’opportunité de la saisine en référé par des copropriétaires représentant ensemble 15% des voix du syndicat et de rechercher les pièces à joindre à l’assignation ;
D’assister, pour chacun de ses membres, à la réunion destinée à examiner la situation afin de préparer efficacement une éventuelle audition par le président du tribunal de grande instance ;
D’assister si nécessaire le mandataire ad hoc dans les actions de médiation et de négociation qu’il envisagera de mener ;
De solliciter, le cas échéant, une réunion avec le syndic pour la mise en œuvre du rapport du mandataire ad hoc.
