V - Les résidences services
■ Considérant
Que, selon l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 : «Le syndicat des copropriétaires de «résidence-services», mis en place dans les conditions prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical. L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.»
Que selon l’article 41-5 de la même loi : «Si l’équilibre financier d’un ou de services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.»
Que d’après l’article 39-2 du décret du 17 mars 1967 : «La convention prévue à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.»
Que l’article 39-3 du même décret dispose : «Le bilan mentionné au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention. Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l’article 11.
En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.»
Que d’après l’article 39-6 : «Pour l’application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.»
Que selon l’article 39-7 : «La décision prise en application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.»
Que l’article 11 du décret dispose : «Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.- Pour la validité de la décision :
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
12° Le projet de convention et l’avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
II.- Pour l’information des copropriétaires :
3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965»
Que selon l’article 19-2 du décret : «La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.»
Que selon l’article 26 du décret : «Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.»
■ La Commission rappelle
Que le conseil syndical, obligatoirement constitué, est régi par les dispositions générales de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1965 sous réserve des dispositions spécifiques précitées ;
Que la différence avec le régime de droit commun du conseil syndical, réside dans le fait que l’assemblée générale peut lui déléguer, à la majorité absolue des voix du syndicat, les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques, tels que restauration, surveillance, aide ou loisirs ;
Que si aucune délégation ne lui a été donnée, le conseil syndical doit obligatoirement donner son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture des services spécifiques confiée à un tiers ;
■ La Commission recommande
1° - Au syndic :
De rappeler à l’assemblée générale des «résidences-services» que l’élection d’un conseil syndical est obligatoire ;
a) dans l’hypothèse où le conseil syndical n’a pas reçu la délégation prévue à l’article 41-2 de la loi de 1965
De consulter le conseil syndical sur le projet de convention concernant la fourniture de services spécifiques confiée à un tiers ;
De notifier, avec l’ordre du jour, l’avis écrit du conseil syndical sur le projet de convention et son bilan prévus à l’article 41-2 de la loi et à l’article 39-3 du décret, ainsi que le compte-rendu de l’exécution de sa mission élaboré par le conseil syndical ;
De faciliter la mission du conseil syndical en ce qui concerne la surveillance de l’exécution des services par le syndicat lui-même.
b) dans l’hypothèse où le conseil syndical a reçu la délégation prévue à l’article 41-2 de la loi
D’exécuter les décisions prises par le conseil syndical en vertu de cette délégation, et, en cas de difficulté, de prendre les mesures adéquates à l’égard du tiers prestataire.
2° - Au président du conseil syndical
De préparer, avec les membres du conseil syndical, son audition par le juge lorsque celui-ci la requiert en application de l’article 39-6 du décret ;
Lorsqu’il y a délégation, d’organiser des réunions pour la prise de décision.
3° - Au conseil syndical
De n’accepter la délégation que s’il s’estime compétent pour la mener à bien.
a) dans l’hypothèse où il n’a pas reçu la délégation prévue à l’article 41-2 de la loi
De donner au syndic son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture des services spécifiques confiée à un tiers ;
De surveiller l’exécution de la ou des conventions, conformément aux modalités prévues dans la convention, et de signaler immédiatement au syndic les difficultés d’exécution ;
De présenter un bilan écrit, chaque année, sur l’exécution de la convention, à l’assemblée générale annuelle, ce bilan étant notifié à tous les copropriétaires, selon les modalités de l’article 11 du décret de 1967.
b) dans l’hypothèse où il a reçu la délégation prévue à l’article 41-2 de la loi
De respecter le contenu de sa délégation ;
Que ses décisions, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, soient prises à la majorité simple ;
De rédiger les décisions sur un procès-verbal signé par les membres présents du conseil syndical ;
De transmettre au syndic sa décision pour exécution.
