I.- L’évolution du métier de syndic
Il était difficile d’aborder l’encadrement du métier de syndic sans en retracer brièvement l’évolution. L’organisation de la copropriété n’a pas attendu l’intervention du législateur. Au XVIIIe siècle, les coutumes, et notamment la coutume de Grenoble, a permis de participer à cette organisation ; le syndic était exclusivement régi par le règlement de copropriété. Par la suite, la crise du logement à l’issue de première guerre mondiale a permis le développement des copropriétés et pour que la copropriété puisse fonctionner, il était nécessaire de lui donner un cadre juridique stable, un statut.
C’est dans ces conditions que la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements a été adoptée. Cette loi a institué, pour la première fois, un statut de la copropriété. Le syndic y est qualifié «d’agent officiel du syndicat» et était «chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et, au besoin, de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l’entretien en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes, ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations». Il bénéficiait ainsi d’une certaine autonomie vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Cependant, la désignation d’un syndic n’était pas impérative et lorsqu’il existait, ses attributions étaient variables puisque régies par le règlement de copropriété, propre à chaque immeuble.
Le législateur a par ailleurs accordé une large place à la technique contractuelle des règlements de copropriété puisque la loi du 28 juin 1938 était supplétive de la volonté des parties, permettant l’émergence de nombreux abus. La loi de 1938 est apparue au fil des décennies inadaptée.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a prévu une forme d’organisation destinée à s’appliquer tant aux petits immeubles de centre-ville, qu’aux grands ensembles, en passant par les copropriétés horizontales. Le syndic a vu ses fonctions renforcées puisqu’il est devenu obligatoire pour tous les syndicats des copropriétaires, sans exception. Ses missions ont, par ailleurs, été précisées.
La loi du 10 juillet 1965, et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, sont toutefois muets quant à l’encadrement des fonctions de syndic. La loi du 10 juillet 1965 n’impose pas de conditions spécifiques pour l’accès à ces fonctions ; le décret du 17 mars 1967 précise quant à lui simplement que «les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne physique ou morale».
La profession commence à prendre corps juridiquement quelques années plus tard, à travers la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite «loi Hoguet».
Mais à travers ces différentes réformes, le législateur n’a pas entendu donner une définition précise du syndic. Il se déduit de certaines dispositions que le syndic est un mandataire, bien que ce qualificatif donne lieu à d’âpres débats, et qu’il s’appréhende par les missions qui lui sont assignées par le législateur aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article, comme bien d’autres d’ailleurs, n’a toutefois eu de cesse de s’enrichir jusqu’à devenir aujourd’hui sans doute trop lourd, voire indigeste.
Initialement, cet article succinct et empreint de clarté assignait trois missions au syndic : assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale ; administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Soixante ans plus tard, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 comprend plus de 9 000 caractères contre un peu plus de 1 200 à l’origine. Le législateur a cru opportun, au fil des réformes, de préciser les missions du syndic, sans doute à l’excès et, parfois, sans réelle pertinence. Pour preuve, l’obligation faite au syndic d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété ; ou encore l’obligation de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public d’eaux usées sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine…
Au-delà de la définition de ses missions, les fonctions de syndic ont fait l’objet d’un encadrement aussi bien s’agissant de l’accès à ces fonctions, leurs conditions de maintien, ou plus généralement, de leur exercice.
