Le statut résultant de la loi du 10 juillet 1965, par le caractère impératif de son application et de ses principales dispositions, a véritablement imposé un cadre de vie collective à ceux qui étaient «copropriétaires».
C’était un profond changement par rapport au statut antérieur, résultant de la loi du 28 juin 1938, qui était de nature contractuelle et ne comportait pas de dispositions impératives.
Le nouveau statut, portant tout à la fois sur «une structure immobilière et une structure de gestion», procède d’une grande cohérence par sa conception, par sa parfaite adéquation aux exigences de l’époque, par ses règles de fonctionnement et par les garanties apportées à l’ensemble des copropriétaires et spécialement aux copropriétaires minoritaires.
Ainsi, l’exigence de très fortes majorités pour prendre les décisions les plus importantes, les dispositions concernant l’information des copropriétaires, le caractère impératif des règles relatives aux assemblées générales, la référence à la «destination de l’immeuble» apportaient effectivement à l’ensemble des copropriétaires d’importantes garanties pour le respect de leurs droits et des caractéristiques de l’immeuble.
Soixante ans ont passé et le temps du «grand questionnement» est venu.
Pendant toutes ces décennies, de profondes modifications sont survenues dans l’ensemble de la société et notamment dans la démographie et l’urbanisme. Le nombre d’immeubles en copropriété a explosé (il serait actuellement compris entre 700 000 et 800 000), de nouveaux besoins, de nouvelles techniques, de nouvelles technologies sont apparus. Il a fallu entreprendre de lutter contre le réchauffement climatique et de répondre à de nouvelles contraintes, par exemple la lutte contre le handicap.
Les modifications, voire les bouleversements, qui se sont ainsi produits dans l’organisation sociale ne pouvaient pas ne pas entraîner de conséquences quant au statut de la copropriété. Un nombre considérable de lois sont venus le modifier. Certaines d’entre elles ont constitué de véritables réformes (notamment la loi SRU du 13 décembre 2000, la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’ordonnance du 30 octobre 2019).
Plus de trente articles de la loi d’origine ont été modifiés ; des dizaines y ont été ajoutés et certains nouveaux articles comportent eux-mêmes plusieurs dizaines de subdivisions.
La lecture de la loi est, de ce fait, devenue beaucoup plus difficile alors au surplus que nombre de dispositions relatives au droit de la copropriété se situent aujourd’hui dans d’autres textes que la loi de 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967. Ainsi, d’importantes dispositions se trouvent dans le Code de l’énergie (notamment celles relatives aux charges de chauffage) et dans le Code de la construction et de l’habitation (notamment pour les différents diagnostics).
Plusieurs nouveaux décrets ont par ailleurs été promulgués.
De cet enchevêtrement de textes, parfois contradictoires, résulte une confusion de nature, par elle-même, à porter une atteinte à la cohérence formelle de la loi de 1965.
Reste la question de savoir si les modifications ainsi apportées sont de nature à entraîner une telle conséquence en ce qui concerne le fond même du droit.
La réponse à apporter, on le verra, ne peut être que nuancée. Nombre de ces modifications n’ont, en effet, porté que sur des adaptations nécessaires et des améliorations opportunes sans pour autant porter atteinte à la cohérence d’origine.
D’autres, en revanche, ayant entraîné un véritable bouleversement, paraissent avoir une telle conséquence.
A cet égard, et sans qu’il soit possible d’être exhaustif, on retiendra les quatre points suivants :
- modifications relatives aux assemblées générales (I),
- modifications relatives aux pouvoirs du syndicat (II),
- modifications relatives à la structure du syndicat (III),
- il conviendra par ailleurs de faire mention du statut des copropriétés en difficulté (IV).
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