Parmi les pommes de discorde opposant copropriétaires et syndics, nul doute que l’état daté tient une bonne place, ou, du moins, y tenait. En effet, la facturation de cette prestation a pu être parfois considérée comme excessive, les prix variant considérablement d’un syndic à l’autre.
S’il est vrai que le montant des honoraires est clairement indiqué dans le contrat, force est de constater que ce point ne fait que très rarement l’objet de négociations en assemblée générale, l’essentiel des débats portant sur la rémunération pour les actes de gestion courante.
C’est dans ce contexte que le législateur est intervenu.
Présentation de l’état daté
L’état daté est le document que le syndic communique au notaire lors de la vente d’un lot en copropriété. Défini à l’article 5 du décret du 17 mars 1967, il comporte trois parties. Dans la première, le syndic indique les sommes dues par le lot en question, tel le montant des provisions, comprises ou non dans le budget prévisionnel, les impayés de charges ou encore les avances remboursables. Dans la deuxième partie, sont mentionnées les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur pour le lot considéré, l’avance de trésorerie par exemple. Enfin, dans une troisième partie, le syndic précise les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire (provisions non-encore exigibles du budget prévisionnel…).
Les modalités de facturation de l’état daté
Par dérogation aux règles de répartition des charges définies à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre de l’établissement de l’état daté sont imputables au seul copropriétaire concerné (art. 10-1, loi du 10 juill. 1965). La rémunération perçue par le syndic est globale et concerne les démarches qu’il doit effectuer à l’occasion de la mutation d’un ou plusieurs lots, objets de la même mutation. Autrement dit, la vente d’un logement et de ses lots annexes tels qu’une cave et un emplacement de stationnement ne peut donner lieu qu’à la facturation d’un seul état daté. Par ailleurs, selon la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), la facturation de l’actualisation de l’état daté, lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée, constitue une pratique commerciale trompeuse économiquement préjudiciable aux copropriétaires (voir le rapport de la DGCCRF Syndics de copropriété : recherche de pratiques anticoncurrentielles et contrôle des contrats, publié le 13 avr. 2021).
De fait, un seul et unique état daté peut être facturé par le syndic, quand bien même la vente porterait sur un ou plusieurs lots ou qu’une assemblée générale se teindrait dans l’intervalle en cas de report de signature de l’acte authentique.
Le coût de l’état daté
Au début des années 2010, le député Jacques Domergue s’enquérait des pratiques des professionnels et soulignait «les abus manifestes» de certains syndics qui n’hésitaient pas à facturer l’état daté près de 580 € (Q. n° 98258, JOAN, 25 janv. 2011, p. 645). C’est dans ce contexte que la loi ALUR de mars 2014 va poser le principe du plafonnement de la rémunération du syndic pour cette prestation. Il faudra néanmoins attendre près de six ans pour qu’un décret en fixe le montant, lequel est établi à 380 €, toutes taxes comprises (art. 1er, décret n° 2020-153 du 21 fév. 2020). Cette somme constituant un maximum, un montant moindre peut tout à fait être prévu.
Par ailleurs, en sus de la mention de sa rémunération, le syndic est tenu d’indiquer dans son contrat le montant plafond de l’état daté fixé par décret (art. 9-2 du contrat type). Cette information permet ainsi aux copropriétaires de s’assurer que leur syndic respecte bien la limite de 380 €. Or, dans quelques cas, très rares il est vrai, il a été constaté que certains professionnels indiquaient un montant plafond supérieur à celui fixé par décret, tout en prévoyant des honoraires respectant la limite de 380 €. Ce faisant, ils donnaient l’impression de pratiquer un geste commercial avec une rémunération inférieure à ce qui était présenté comme le maximum autorisé. Une modification du contrat type prohibée pouvant être considérée comme une pratique commerciale trompeuse.
Quant à une évolution du prix, celle-ci ne semble pas être à l’ordre du jour. Un syndicat professionnel a ainsi demandé au Premier ministre de procéder à un réexamen du plafond au regard notamment de l’évolution de l’inflation. Le refus opposé par les pouvoirs publics a été confirmé par le Conseil d’État, saisi de l’affaire. Celui-ci a indiqué notamment que rien ne démontrait que le coût de l’état daté était corrélé à l’inflation (CE, 17 mars 2026, n° 499299). On notera également que les textes ne prévoyaient nullement une révision régulière du prix en question, contrairement aux honoraires de location par exemple.
Et le pré-état daté ?
Derrière cette appellation issue de la pratique notariale se trouvent les informations visées à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, notamment certaines informations financières telles que le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
Sur le principe, le pré-état daté peut tout à fait être facturé par le syndic. Néanmoins, cette prestation ne doit en aucun cas figurer dans son contrat, le modèle-type ne la prévoyant pas expressément. S’il souhaite réclamer des honoraires, le syndic devra être saisi d’une demande du copropriétaire et lui indiquer, en réponse, le montant de la rémunération qui lui sera réclamée. Et ce n’est qu’après accord de l’intéressé que le pré-état daté pourra effectivement être facturé. Quant à un éventuel plafonnement de la rémunération, cela ne semble pas envisagé à l’heure actuelle, une réponse ministérielle écartant expressément toute réflexion en ce sens (Rép. min. n° 1324, JOAN 23 déc. 2025, p. 10611).
Poursuivez votre lecture avec ces articles du même numéro :
