Se retrouver sans chauffage en plein hiver est un cauchemar. Lorsque la chaudière collective est en panne, le syndic doit intervenir rapidement, sous peine d’engager sa responsabilité.
La première chose à faire est d’identifier le problème en faisant appel à un chauffagiste. Le contrat d’entretien collectif souscrit par la copropriété prend généralement en charge le déplacement, mais il existe différents niveaux de couverture.
Le syndic ne peut réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale ; il dispose cependant des pouvoirs les plus étendus en cas d’urgence. Ainsi, lorsqu’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic doit faire réaliser de sa propre initiative les travaux urgents (art. 18, L. 10 juill. 1965). Et sans aucun doute, la défaillance du système de chauffe en période hivernale relève de l’urgence. Le syndic peut ainsi faire réparer ou remplacer une chaudière défectueuse sans demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Il doit informer les copropriétaires par voie d’affichage, courrier, courriel, etc.
Même s’il est non décisionnaire, le conseil syndical joue un rôle essentiel. Il donne son avis sur le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement (art. 37, D. 17 mars 1967). Son rôle ne s’arrête pas là puisqu’il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Dans ce cadre, il l’épaule dans l’évaluation de l’urgence, fait le relais auprès des copropriétaires, assure le suivi, etc.
Le syndic convoque immédiatement une assemblée générale afin de ratifier sa décision. Il n’y a pas de délai de convocation imposé, lequel peut donc être inférieur à 21 jours. Attention, le syndic ne doit pas faire l’économie de cette assemblée générale extraordinaire et renvoyer à l’assemblée générale ordinaire, sauf si cette dernière a lieu dans un délai très proche. Le non-respect de la temporalité peut être source de litiges avec les copropriétaires qui ne seraient pas tenus de verser de nouvelles provisions.
En cas de refus de ratification, le syndicat est tout de même obligé de respecter les engagements du syndic vis-à-vis des entreprises qui sont intervenues. S’il estime que les conditions pour la réalisation de travaux urgents ne sont pas réunies, il peut se retourner contre le syndic et engager sa responsabilité pour obtenir sa condamnation au paiement des dépenses occasionnées.
Le syndic doit intervenir dans un délai raisonnable. S’il attend trop longtemps pour procéder aux réparations nécessaires, il commet une faute. Le fait que le conseil syndical refuse les travaux ne le décharge pas, le syndic restant seul décisionnaire et responsable de sa gestion. Un copropriétaire-bailleur peut se retourner contre lui, étant précisé que constitue un critère de décence l’«installation permettant un chauffage normal […] adaptée aux caractéristiques du logement» (D. n° 2002-120, 30 janvier 2002), ce qui pourrait entrainer une perte de revenus locatifs.
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