Les travaux urgents en copropriété

«Ne rien prévoir, sinon l’imprévisible. Ne rien attendre, sinon l’inattendu» (Christian Bobin, écrivain et poète français).

La loi de 1965 et son décret d’application prévoient des mesures en cas de survenance d’événements urgents afin que le syndic puisse intervenir rapidement dans le cadre de circonstances imprévues. Ainsi, ce dernier est habilité à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires.

Sauf menus entretiens, l’assemblée générale est seule décisionnaire des travaux à engager sur l’immeuble. Mais que faire en cas de fuite, panne, incendie ou autres sinistres ? Dans certaines circonstances, le syndic ne peut pas attendre une décision de l’assemblée générale et il faut agir avec célérité. Les textes l’habilitent donc à réaliser les travaux de sa propre initiative.

Appréciation de la notion d’urgence

Les textes ne définissent pas expressément la notion d’urgence. L’article 18 de la loi de 1965 y fait référence en prévoyant que le syndic est chargé «en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de (l’immeuble)».

Il y a donc deux conditions cumulatives, à savoir l’urgence et la sauvegarde de l’immeuble. Cette notion est une question de fait que le syndic doit apprécier.

La jurisprudence fournit un certain nombre d’exemples. Ainsi, sont considérés comme urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble les travaux destinés à assurer l’étanchéité d’une toiture-terrasse (Cass. 3e civ., 17 juin 2014, n° 12-24.827) ou ceux visant à faire cesser des infiltrations menaçant le plafond d’effondrement (Cass. 3e civ., 10 janv. 2012, n° 10-26.207). De même que les travaux destinés à remédier à une grave insuffisance de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux (CA Paris, 23e ch., sect. B, 18 nov. 1999, n° 1998/11919). L’urgence a également été retenue dans le cadre de la réparation de descentes d’eau pluviales à l’origine de dégâts des eaux (CA Versailles, 1er fév. 2010, n° 08/06579) ou la consolidation d’une cheminée menaçant ruine (TGI, 7 janv. 1976, D. 1976, IR. 319).

En revanche, la qualification de travaux urgents n’a pas été retenue pour l’achat d’extincteurs s’il n’est pas justifié par la nécessité d’assurer la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3e civ., 15 nov. 1995, n° 93-17.844). De même, la responsabilité du syndic a été retenue pour avoir fait débarrasser une cave privative en l’absence d’urgence impérative (Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-14.244).

En cas de contestation, les juges doivent rechercher si les travaux sont à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3e civ., 23 mars 2022, n° 21-13.083).

Rôle et responsabilité du syndic

Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder à l’exécution de travaux nécessaires, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale pour les ratifier (art. 37, décret 17 mars 1967). Cela implique que le syndic choisisse lui-même les entreprises et souscrive, le cas échéant, les assurances ad hoc (dommage-ouvrage par exemple).

Si les conditions sont remplies, le syndic a l’obligation de faire exécuter les travaux. S’il ne les fait pas réaliser par excès de prudence, il peut voir sa responsabilité engagée. En effet, certains professionnels peuvent avoir du mal à estimer le caractère urgent d’une situation et préfèrent attendre l’assemblée générale annuelle. Par exemple, la défaillance du système de chauffage en plein hiver justifie une intervention urgente.

A contrario, s’il fait réaliser des travaux qui ne sont ni urgents ni nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic excède les limites de ses pouvoirs et engage sa responsabilité civile. Il peut se voir condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes qu’il aurait acquittées pour réaliser les travaux. D’où l’importance de correctement qualifier leur nature.

Attention à ce que le syndic n’outrepasse pas ses prérogatives en faisant réaliser d’autres travaux relevant de l’entretien de l’immeuble. Dans une affaire, le syndic avait profité de la présence d’un échafaudage pour commander d’autres travaux (reprise du bandeau d’acrotère et réfection d’un balcon) afin d’éviter des frais supplémentaires à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic afin de lui faire supporter le coût de l’opération engagée sans autorisation. D’après la Cour de cassation, si l’urgence pouvait être caractérisée compte tenu de la présence de l’échafaudage, indispensable à la réalisation des travaux litigieux, ceux-ci n’étaient pas nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3e civ., 14 juin 2000, n° 98-21.561). Il convient donc d’être vigilant.

Le fait que le conseil syndical ait connaissance des travaux ne dispense pas le syndic d’informer les copropriétaires. A défaut, il engage sa responsabilité s’il en résulte un préjudice. Par exemple, dans une affaire, un copropriétaire non averti de la coupure d’eau n’a pu prendre les dispositions nécessaires pour arrêter l’installation frigorifique. Il en a résulté un préjudice financier dans le cadre de l’exploitation de son commerce (CA Aix-en-Provence, 15 oct. 2010, n° 08/22462).

Les modalités d’information ne sont pas prévues par les textes. De ce fait, le syndic peut procéder par voie d’affichage dans l’immeuble, dépôt d’avis dans la boîte aux lettres ou par courriel. L’information peut aussi découler de la convocation à l’assemblée générale qui contiendra l’ordre du jour.

Par ailleurs, lorsqu’un administrateur provisoire a été désigné en application des articles 47 et 48 du décret du 17 mars 1967, il peut, à l’instar du syndic, procéder à des travaux urgents sans avoir à se faire autoriser par l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. 3e civ., 7 déc. 1983, n° 82-14.610).

Convocation de l’assemblée générale

Quoi qu’il arrive, le syndic doit convoquer une assemblée générale au plus vite. S’il ne le fait pas, il ne pourra pas procéder aux appels de fonds (Cass. 3e civ., 13 févr. 2003, n° 01-12.871).

Quand il convoque d’urgence, le syndic n’est pas tenu de respecter les conditions ordinaires de délai - soit vingt-et-un jours - (art. 9, D. 1967). Il suffit que le délai soit raisonnable (CA Paris, 28 mai 1998, n° 97/01381) et qu’il permette aux copropriétaires de connaître la date de la réunion. Par ailleurs, exceptionnellement, le syndic peut valablement ne soumettre les devis aux copropriétaires que le jour de l’assemblée générale, ce qui s’entend compte tenu de l’urgence.

Le contrôle de l’opportunité de l’action du syndic et la ratification des travaux urgents appartiennent à l’assemblée générale (CA Paris, 4 nov. 2004, n° 04/01069), laquelle retrouve ainsi ses prérogatives. Il s’agit d’une décision expresse qui ne peut résulter de la seule approbation des comptes (Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 05-17.119).

L’assemblée générale peur refuser de ratifier des travaux si elle considère que le syndic a abusé de son pouvoir d’initiative. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires est toujours engagé à l’égard des entreprises auxquelles le syndic a fait appel et devra donc en assumer les conséquences financières. Pour condamner le syndic au paiement des dépenses engagées, le syndicat devra introduire une action en justice.

Aspects financiers

Exceptionnellement, le syndic peut en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. En revanche, il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu de la décision d’assemblée générale qui a été convoquée immédiatement (art. 37, décret 17 mars 1967). S’il ne le fait pas, les copropriétaires seraient en droit de refuser de payer.

Les sommes afférentes à ces dépenses seront exigibles selon les modalités votées lors de cette assemblée générale. Cette dernière peut décider d’affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux pour financer les travaux urgents (art. 14-2-1, I, 3°).

En tout état de cause, le syndic ne peut en aucun cas avancer les fonds au syndicat des copropriétaires (art. 18, L. 1965).

Conformément au contrat type (art. 7.2.4), le syndic est en droit d’exiger des honoraires complémentaires pour les prestations accomplies au titre de l’urgence. Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l’urgence sont facturées à un coût horaire majoré dont le pourcentage est défini contractuellement. A noter que les sommes versées par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier, viennent en déduction de la rémunération complémentaire qu’il peut exiger, le syndic ne pouvant être rémunéré deux fois pour une même prestation.

Par ailleurs, les travaux peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ils sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution (art. 18-1 A, L. 1965).

Services d’assistance d’astreinte

Certains syndics proposent de souscrire à un service d’assistance immeuble mis en place par un courtier spécialisé (vote à la majorité de l’article 24). Il répond 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24 et prend en charge les interventions d’urgence en dehors des horaires d’ouverture du syndic.

Concrètement, une fois le contrat souscrit, si un copropriétaire constate un sinistre dans les parties communes (plomberie, électricité, etc.), il appelle  le numéro communiqué afin de faire intervenir un technicien rapidement.

Parmi les acteurs actuellement sur le marché, on peut citer des solutions comme ChouetteCopro ou Assur Sérénité Immeuble. Des grands groupes comme Foncia et Citya proposent des solutions internes. Le coût est généralement facturé entre 9,90 € et 15 € par lot principal et par an, mais il peut être déterminé sur devis en fonction des options choisies.

Travaux urgents réalisés par un copropriétaire

En cas d’urgence, certains copropriétaires peuvent être tentés de faire exécuter des travaux sur les parties communes. La Haute juridiction a ainsi confirmé que l’assemblée générale peut ratifier les dépenses engagées par un copropriétaire qui a procédé de sa propre initiative à la réalisation de travaux urgents dans une copropriété dépourvue de syndic (Cass. 3e civ., 29 oct. 1986, n° 85-14.693). Le copropriétaire devra démontrer qu’il y avait bien urgence à entreprendre lesdits travaux.

Un copropriétaire qui aura fait réaliser des travaux de réfection d’une partie commune ne sera pas fondé à réclamer le remboursement des sommes réglées par lui dès lors que, n’étant pas urgents, il avait la faculté de demander au syndicat d’y procéder (Cass. 3e civ., 23 nov. 1994, n° 921-20.490).