Délais d’exécution des travaux en copropriété

Certains travaux ne nécessitent pas de décision du syndicat des copropriétaires (menus travaux d’entretien) ou doivent être exécutés sans attendre (travaux urgents) alors que d’autres sont votés en assemblée générale et leur réalisation est suspendue le temps de l’expiration du délai de contestation.

Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (art. 18, L. 1965). A ce titre, il peut décider seul des travaux de petit entretien, comme la réparation d’une vitre brisée ou d’une poignée de porte, sous réserve du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire et de l’éventuelle mise en concurrence (art. 21, L. 1965). Il doit agir avec diligence.

En cas d’urgence, le syndic dispose des pouvoirs les plus étendus et peut faire réaliser des travaux sans vote de l’assemblée générale, tout du moins dans un premier temps. Il fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (art. 37, D. 1967). Cela implique que le syndic choisisse lui-même les entreprises et souscrive les assurances nécessaires. Il peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Par exemple, sont considérés comme urgents, la rupture d’une canalisation, l’effondrement du plancher ou la défaillance du système de chauffe en période hivernale (réparation ou remplacement d’une chaudière défectueuse).

Dans tous les cas, une assemblée générale doit être convoquée immédiatement, sans avoir à respecter le délai de convocation de vingt-et-un jours. Une approbation ultérieure est insuffisante.

Le syndic a l’obligation de faire respecter l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Mais dans quel délai doit-il le faire ?

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation de deux mois. Cette précaution permet d’éviter que le syndic ne commence des travaux qui seraient ensuite annulés. Une fois le délai écoulé, la décision devient définitive et ne peut donc plus être attaquée (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, 20-20.363).

Les travaux votés à la majorité de l’article 24 n’étant pas visés par l’article susmentionné, le syndic peut les faire exécuter sans tarder. Toutefois, par mesure de prudence, la plupart d’entre eux attendent l’expiration du délai de deux mois.

Enfin, ce délai de précaution n’a pas lieu d’être en cas de vote à l’unanimité puisqu’aucune contestation n’est possible, compte tenu qu’il n’y a ni opposant, ni défaillant (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, 06-17.361).