Syndic et obligation de bonne foi

L’affaire est entendue depuis la loi ALUR de mars 2014 : la rémunération du syndic correspond à un forfait «tout compris», à l’exception de certaines prestations pouvant faire l’objet d’honoraires complémentaires. Malgré cela, c’est oublier que le mandat qui lie le syndic à la copropriété est avant tout une convention soumise à ce titre aux dispositions générales du droit des contrats. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Paris dans un arrêt qui n’est pas sans revêtir un intérêt pratique important.

Honoraires et modalités de facturation

Si les honoraires du syndic sont librement déterminés, à l’exception de l’état daté dont le coût est plafonné à 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 févr. 2020), cette liberté n’est pas absolue. Tout d’abord, le contrat doit respecter strictement un modèle type défini en annexe du décret du 17 mars 1967, toute modification étant prohibée. Ensuite, la rémunération du syndic est forfaitaire et couvre l’ensemble des actes que le syndic est amené à accomplir dans le cadre de sa gestion, à l’exception de certaines prestations, limitativement énumérées (art. 18-1 A, loi du 10 juill. 1965 et annexe 2 du décret du 17 mars 1967). Enfin, ces prestations particulières facturées en sus des honoraires de base doivent correspondre à un montant soit défini forfaitairement soit correspondant au temps passé. En cas de travaux, la rémunération est fixée selon un pourcentage dégressif.

Néanmoins, malgré ces éléments, le montant des honoraires est libre, indépendamment des modalités de rémunération choisies par le syndic (vacations horaires ou forfait). Par ailleurs, le mandat du syndic ne donnant pas lieu à un renouvellement tacite, il doit systématiquement être approuvé par l’assemblée générale, chaque contrat étant indépendant du précédent. De fait, le syndic est en droit, lorsqu’il propose un nouveau contrat, d’en modifier les conditions, notamment tarifaires.

Pour autant, une modification importante doit être accompagnée d’une information ad hoc des copropriétaires, faute de quoi la responsabilité du syndic pourrait être engagée. Et c’est précisément en ce sens que la cour d’appel de Paris vient de statuer.

L’obligation de bonne foi du syndic

Dans une affaire, un copropriétaire proposait de racheter les combles de l’immeuble afin de procéder à la surélévation de celui-ci et à la création d’un lot d’habitation. Le projet a été approuvé par l’assemblée générale, laquelle a notamment voté la cession de parties communes pour un montant de 310 000 €. A la suite de l’opération, le syndic a adressé au syndicat des copropriétaires une facture d’un montant de 46 500 €, correspondant à 15 % du produit de la vente. Si les copropriétaires ne remettent pas en cause le principe même de la rémunération du syndic (effectivement prévue à l’article 7.2.7 du contrat type), ils en contestent le montant. En effet, le syndic avait modifié son contrat pour augmenter ses honoraires.

Pour sa défense, le syndic arguait que le taux appliqué était celui mentionné dans le contrat communiqué aux copropriétaires et que l’assemblée générale avait acté que ces honoraires seraient calculés conformément aux termes qui y figurent. Des arguments qui ne convaincront pas les juges, lesquels vont rendre leur décision au visa de l’article 1112 du Code civil. Ce-dernier précise en effet que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres mais doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Sur la base de cet article, les magistrats vont considérer qu’un accord d’un tel montant nécessitait une discussion préalable en assemblée, suivie d’une approbation expresse du syndicat des copropriétaires sur cette rémunération spécifique. Cela impliquait ainsi que le syndic attire l’attention des copropriétaires sur cette clause préalablement au vote de la résolution désignant le syndic, ce dont il s’est abstenu : «le devoir d’information et de conseil et son exécution s’analysent à l’aulne de l’importance des dispositions contractuelles en cause. En l’espèce, alors qu’une vente de combles pour un prix de 310 000 euros devait être autorisée un mois après par la copropriété, la rémunération de 15 % sur le prix de vente prévue par le syndic avait des conséquences immédiates essentielles pour le syndicat, lesquelles imposaient au syndic un devoir d’information accru».

Le fait que le syndic ait également modifié ses contrats dans les mêmes proportions avec d’autres copropriétés est sans incidence, hormis le fait d’écarter la qualification de manœuvres dolosives aux agissements litigieux. Pour la cour d’appel, le préjudice du syndicat réside dans la perte de chance d’avoir négocié ou refusé, d’une part, le contrat de syndic, d’autre part, ses honoraires relatifs à la vente en question. Le syndic a donc été condamné à restituer 90 % de sa rémunération, soit la somme de 41 850 € (CA Paris, 10 juin 2026, n° 23/07507). Cela correspond ainsi à des honoraires de 1,5 %.

Cette décision est loin de remettre en cause le principe de liberté contractuelle ou tarifaire. Elle rappelle juste que l’obligation de bonne foi s’applique à tout contrat, dont celui de syndic. La modification opportune du contrat, en prévoyant des honoraires à la hausse, concomitamment à la réalisation d’une opération importante de cession de parties communes, pouvait difficilement ne pas être sanctionnée. Il en aurait été autrement si, comme l’indiquent les magistrats, le syndic avait attiré l’attention des copropriétaires sur le sujet en faisant voter expressément le montant de ses honoraires au lieu de faire référence aux seules mentions de son contrat. Un message également pour les copropriétaires, qui doivent lire le contrat transmis par le syndic dans toutes ses dispositions, et no se limiter au seul montant des honoraires de base.