[N° 576] - Copropriété. Charges communes. Montant

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/01/2012 page : 530)

Question : Philippe Folliot appelle l’attention de (…) sur la hausse des charges de copropriété. Fort de l’exemple d’une famille …, les chiffres de l’ARC, Association des responsables de copropriété, datant de 2009, annoncent une hausse des charges de copropriété, sur une période de trois ans, supérieure à 10 %, alors que l’inflation n’a progressé que de 4,2 %. En outre, conformément à l’article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : «les charges sont réparties en fonction de l’utilité que chaque copropriétaire tire de ces services».  Or ces charges générales ou spéciales concernent aussi bien l’entretien des lieux communs que le paiement des honoraires des concierges et du syndic (…).

Réponse : Plusieurs facteurs peuvent expliquer un niveau élevé de charges d’un immeuble en copropriété. Interviennent, notamment, les caractéristiques de l’immeuble, telles que la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’état des équipements comRéponse : Plusieurs facteurs peuvent expliquer un niveau élevé de charges d’un immeuble en copropriété. Interviennent, notamment, les caractéristiques de l’immeuble, telles que la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’état des équipements communs et des parties communes, l’existence de services collectifs, l’existence ou non d’impayés de charges. Il convient donc que tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété vérifie ces éléments, en plus du prix de vente du lot de copropriété. Il lui est donc conseillé de demander au vendeur, avant même la signature de l’avant-contrat, les relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui lui incomberont, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour savoir si des travaux sont envisagés ou si des litiges sont en cours (malfaçons, impayés de charges...). L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est pas en lui-même à l’origine de l’augmentation du niveau des charges qui aurait pu être constatée par différentes enquêtes ou observatoires. Il a seulement pour objet de distinguer deux catégories de charges de copropriété et leurs modalités de répartition. L’alinéa premier de l’article 10 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot». Ces charges sont à distinguer de celles mentionnées au deuxième alinéa, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qui comprennent, par exemple, les frais de réparation et de réfection des parties communes, les honoraires du syndic, auxquels les copropriétaires sont tenus de participer, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Un copropriétaire peut avoir l’impression de ne pas maîtriser, d’une part, le niveau des charges liées aux services collectifs et les éléments d’équipement communs, dans la mesure où c’est l’utilité objective, ou potentielle, qui doit être prise en considération et non l’utilisation effective desdits services collectifs et éléments d’équipements communs ; et, d’autre part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, puisqu’elles sont justifiées par le simple fait d’appartenir au syndicat de copropriété, indépendamment de l’intérêt ou de l’utilité que les parties communes objets des dépenses présentent pour le copropriétaire, cette utilité étant censée être égale pour tous. Toutefois, le niveau des charges étant aussi étroitement lié à la gestion même de l’immeuble, il appartient aux copropriétaires de se doter des moyens de contrôler la gestion du syndic et de l’assister. Il convient, à ce titre, de souligner le rôle essentiel du conseil syndical. Ainsi, l’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Afin que le syndic consulte plus souvent le conseil syndical, l’assemblée générale des copropriétaires peut fixer, en application de l’article 21 de loi de 1965 précitée, un montant des marchés et contrats suffisamment bas, à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. L’assemblée générale peut également exiger des devis détaillés pour les travaux (nombre d’heures, taux horaire, prix des fournitures, etc.), renégocier les divers contrats anciens de la copropriété, négocier le contrat de syndic de manière à limiter les tâches n’entrant pas dans la gestion courante. Il convient enfin de signaler que, dans certains cas, un accroissement temporaire de charges peut être justifié, pour, par exemple, réaliser un diagnostic de performance énergétique, un audit, ou des travaux d’économie d’énergie, ou encore poser des compteurs divisionnaires d’eau froide ou d’eau chaude, qui permettront à terme de réduire les charges.

[N° 576] - Copropriété. Règlement de copropriété. Révision

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/01/2012 page : 692)

Question : Bernard Debré interroge M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur les révisions des règlements de copropriété. Il souhaiterait savoir si, lorsque ces derniers sont antérieurs à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ceux-ci, en application des dispositions de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, peuvent être révisés sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour répartir les charges en fonction de nouveaux tantièmes résultant de revalorisations consécutives à des améliorations du bâti (revalorisation d’appartements des plus hauts étages après la mise en place d’un ascenseur, par exemple).

Réponse : Concernant l’adaptation des règlements de copropriété, l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi n° 2000-1028 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit dans sa version en vigueur que «l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.» La possibilité pour l’assemblée générale de décider à la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi de 1965 précitée de l’adaptation des règlements de copropriété est applicable à tout règlement de copropriété, qu’il ait été publié avant ou après l’entrée en vigueur de la loi de 1965 précitée. Toutefois, cette possibilité ne concerne que les adaptations rendues nécessaires par l’évolution de la législation et de la réglementation, à l’exclusion de celles rendues nécessaires par des décisions d’assemblée générale, telles que par exemple la modification de la répartition des charges suite à la réalisation de travaux d’installation d’ascenseurs votés par l’assemblée générale. De plus, l’application de l’article 49 ne saurait avoir pour effet de permettre la modification d’une répartition des charges contraire aux principes généraux de répartition fixés par l’article 10 à la majorité simple prévue à l’article 24. En effet, le règlement de copropriété est le contrat fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle. De plus, dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il est essentiel de limiter les risques ultérieurs d’impayés de charges et de contentieux, consécutifs au désaccord de copropriétaires quant à la modification de la répartition des charges. C’est pourquoi la modification de la répartition des charges, qui ne saurait être assimilée à une simple adaptation visée à l’article 49, requiert l’unanimité des copropriétaires, ou, en application de l’article 11, la même majorité que celle requise pour le vote de travaux ou d’actes de disposition sur parties communes lorsque ce sont de telles décisions qui rendent nécessaire la modification de la répartition des charges. Concernant les principes de répartition des charges prévus par l’article 10 de la loi de 1965 précitée, les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs sont réparties selon l’utilité objective que présentent à l’égard de chaque lot ces équipements et services, indépendamment de leur utilisation réelle. Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes sont réparties en fonction des valeurs relatives des parties privatives de chaque lot par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives de l’immeuble, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété. Il résulte de ces dispositions que si la création d’un équipement commun, tel un ascenseur, s’accompagne de la création d’une grille de répartition des charges spécifiques votée par l’assemblée générale à la même majorité que les travaux en application de l’article 30 de la loi de 1965 précitée, la création d’un équipement commun ne peut en revanche fonder une modification de la répartition des charges relatives aux parties communes, puisque la répartition de ces dernières repose sur la valeur relative des parties privatives lors de l’établissement de la copropriété. Les dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 précitée étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé ni par le règlement de copropriété, ni par décision d’assemblée générale. Si la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est malgré tout contraire aux principes fixés par l’article 10, l’article 43 de la loi de 1965 précitée permet à tout copropriétaire, sans condition de délai, de saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause de répartition. Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, conformément aux principes fixés par l’article 10.

[N° 575] - Copropriété. Règlement de copropriété. Aires de stationnement, vente

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 03/01/2012 page : 86)

Question : Maxime Bono interroge le secrétaire d’État chargé du logement, sur les modalités d’application de l’article 20 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 portant dispositions relatives à la vente de lots accessoires de stationnement inséré à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en son article 8-1, afin de préciser l’organisation de la copropriété : «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété». Il lui demande de préciser à quelle majorité des voix doit être adoptée, en assemblée générale des copropriétaires, une résolution qui viserait à modifier le règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi n° 2009-323.

Réponse : L’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification». Si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l’article 8-1 sont remplies, l’assemblée générale peut décider de l’insertion d’une telle clause dans le règlement de copropriété, à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. En effet, l’article 26 de la loi de 1965 précitée dispose que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété», et la clause envisagée modifie bien les modalités de jouissance des parties privatives, puisqu’elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l’exercice par les autres copropriétaires de leur droit de priorité, alors qu’une telle vente est libre en l’absence de la clause instaurant le droit de priorité. En revanche, comme l’insertion d’une clause prévoyant le droit de priorité n’est pas une obligation mais une simple faculté, il ne peut être fait application, pour insérer une telle clause dans le règlement de copropriété, de l’article 49 de la loi de 1965 précitée, qui permet à l’assemblée générale de voter à la majorité simple prévue à l’article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires postérieures à son établissement.

[N° 575] - Logements. Installations électriques vétustes. Diagnostics

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO le 08/12/2011 page : 3162)

Question : René Beaumont attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur l’urgence à étendre le dispositif de diagnostic des installations électriques anciennes en France, alors que l’on estime respectivement à 7 millions et 2,3 millions le nombre d’installations électriques dangereuses ou très dangereuses. Depuis le 1er janvier 2009, un état de l’installation intérieure d’électricité doit être produit au moment de la vente d’un immeuble à usage d’habitation lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. (…) En 2005, le Conseil national de la consommation avait émis un avis dans lequel il préconisait (…) la mise en place de dispositifs additionnels comme l’extension du diagnostic aux baux d’habitation ainsi qu’aux parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Ces mesures seraient de nature à engager la réduction progressive et drastique des installations électriques anciennes dangereuses qui sont notamment à l’origine d’incendies dramatiques. Il lui demande de lui indiquer quelles sont les intentions du Gouvernement sur ce sujet.

Réponse : Depuis le 1er janvier 2009, tout logement, dont l’installation électrique intérieure a été réalisée il y a plus de quinze ans, doit faire l’objet d’un diagnostic de cette installation, lors de sa mise en vente. Les études statistiques (…) ont montré que les propriétaires réalisent les travaux de mise en sécurité de leur installation suite aux conclusions du diagnostic. Ces travaux ne faisant pas l’objet d’une obligation réglementaire, cela dénote une certaine sensibilisation des propriétaires aux dangers de l’électricité. Or, ces travaux sont à la charge du propriétaire et non du locataire, c’est pourquoi le diagnostic ne vise pas les logements mis en location. Sur ce point, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a institué plusieurs dispositions protectrices en faveur du locataire, notamment l’obligation, pour le bailleur, de la mise en location d’un logement décent. La définition du logement décent inscrite dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose des réseaux et branchements d’électricité en bon état d’usage et de fonctionnement. En ce qui concerne les installations électriques des parties communes, elles ne peuvent faire l’objet d’un diagnostic dans le cadre de l’état de l’installation électrique lors de la vente d’un logement. En effet, l’entretien des parties communes est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes attribués par le règlement de copropriété. Un tel diagnostic ne peut donc être porté par un unique copropriétaire, et par conséquent ne peut figurer dans le dossier de diagnostic technique obligatoire à la vente d’un logement. (…)

[N° 575] - Baux. Charges locatives. Rémunération des gardiens d’immeubles

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/11/2011 page : 12068)

Question : Guy Teissier attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur la consultation de la liste des charges récupérables sur le locataire. Le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 fixe la liste des charges récupérables sur les locataires. Désormais, pour être récupérables sur les locataires, les dépenses correspondant à la rémunération, ainsi qu’aux charges y afférentes, des gardiens, concierges et employés d’immeuble, doivent correspondre à des tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets effectuées «conformément à leur contrat de travail». En outre, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les pièces justificatives doivent être tenues, sous condition de délai, à la disposition des locataires, afin qu’ils puissent contrôler les charges que le bailleur entend récupérer avant le paiement effectif de ces charges dues. Ainsi, devant l’augmentation des charges récupérables sur les locataires, la consultation du contrat de travail du gardien, qui comporte logiquement la description des tâches principales et le montant de la rémunération, devrait faire partie des pièces justificatives des charges récupérables. C’est pourquoi il lui demande de confirmer, conformément au décret du 19 décembre 2008, que désormais le contrat de travail du gardien ou des employés d’immeuble constitue bien une pièce justificative au sens de l’article 23 précité et qu’il doit être mis à la disposition des locataires au moment du contrôle des charges.

Réponse : L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant un mois. La nature des pièces justificatives n’a pas été définie par le législateur de 1989. Toutefois, par analogie avec les dispositions de l’article 24 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite “loi Quillot“, les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments d’habitation concernés sont tenus à la disposition des locataires par le bailleur, ou, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, par le syndic. Par ailleurs, le contrat de travail du gardien précise les tâches que celui-ci doit accomplir et notamment celles relatives à l’entretien des parties communes et à l’élimination des rejets. Ce contrat sert ainsi de fondement juridique pour la récupération des charges sur les locataires, conformément à l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. C’est pourquoi le contrat de travail du gardien constitue une pièce justificative devant être tenue à disposition des locataires, ce qui est confirmé par la jurisprudence (Cour d’appel de Paris, 6e chambre, 7 mars 2006).

[N° 575] - Copropriété. Fonctionnement. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/11/2011 page : 12069)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le fonctionnement en pratique des «copropriétés à deux personnes». Le nombre et la complexité des litiges attachés à ces ensembles bizarres pour devoir admettre qu’en l’état de la jurisprudence ils sont assujettis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 même en l’absence de tout règlement de copropriété. C’est la solution de droit positif qui semble prévaloir actuellement. Or dès lors se pose le problème de l’incompatibilité de fait du fonctionnement d’une copropriété à deux personnes au regard d’un élément essentiel du régime de la copropriété : le mécanisme de décision majoritaire. Or celui-ci est un élément essentiel du statut de la copropriété. À ce propos, l’article 22 de la loi précitée dispose que «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires». Force est de constater qu’à défaut d’accord parfait et unanime des deux copropriétaires sur toutes les décisions à prendre pour l’administration du syndicat et la gestion des parties communes, la gestion du bien dans les conditions prévues par le statut de la copropriété est impossible puisque chacun des deux copropriétaires en désaccord dispose d’un même nombre de voix. Un scrutin ne peut faire apparaître aucune majorité. Dans la pratique on se retrouve ainsi dans la situation d’une indivision dont les membres sont en désaccord, ce qui bloque fâcheusement tout processus de rénovation d’un bien immobilier, sauf à l’obtenir par voie judiciaire. Or tout ceci pourrait être évité si la réglementation venait enfin à mettre fin à cette situation et donc instaurer un régime spécifique et opérationnel pour ce type de copropriété. Aussi, elle lui demande de lui préciser les mesures urgentes qu’il entend prendre à ce sujet.

Réponse : (…) La limitation des droits de vote du copropriétaire majoritaire en assemblée générale prévue par l’article 22 a certes pour conséquence, lorsqu’il n’y a que deux copropriétaires, de soumettre toute décision d’assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires. Néanmoins, cette règle générale se justifie par la nécessité de protéger le droit de propriété de tous les copropriétaires, y compris ceux minoritaires, et d’empêcher que le copropriétaire majoritaire ne soit «seigneur et maître» de l’assemblée générale, ce qui fausserait le mécanisme de décision majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires. En cas de blocage, plusieurs solutions sont possibles : le recours par les copropriétaires à la conciliation ou à la médiation, prévues respectivement par les articles 127 et suivants du code de procédure civile et 131-1 et suivants du même code ; la saisine du juge par le copropriétaire qui s’estime lésé d’une demande d’annulation, pour abus de majorité ou de minorité, du refus par l’assemblée générale de prendre une décision. Toutefois, le juge, même s’il reconnaît l’existence d’un abus de majorité ou de minorité et s’il annule en conséquence la décision de refus, ne peut décider en lieu et place de l’assemblée générale ; demander au maire, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou au préfet de saisir le juge pour voir constater la carence du syndicat des copropriétaires, cette procédure aboutissant à l’expropriation de l’immeuble. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.

[N° 574] - Logement. Politique du logement. Consommateurs, informations, réglementation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 08/11/2011 page : 11796)

Question : Jean-Marie Sermier attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les mesures de protection des consommateurs en matière de logement. Le projet de loi, actuellement en discussion au Parlement, visant à renforcer les droits, la protection et l’information des consommateurs, présente dans ses articles 2 et articles additionnels suivants, des mesures relatives au secteur immobilier. Elles constituent des avancées appréciables qui pourraient cependant être complétées par des dispositions réglementaires en faveur des consommateurs. Ainsi en est-il de la mise en place d’un constat de décence avant la mise en location plutôt que de travailler a posteriori sur l’indécence des logements. Ainsi, en est-il de l’amélioration de lisibilité des diagnostics remis aux locataires comme aux acheteurs : leur lecture est aujourd’hui souvent incompréhensible et source de litige. Ainsi en est il aussi de la mise en place d’une date unique de révision des loyers tant dans le parc privé conventionné ou non, que dans le parc public. Par ailleurs, l’état des lieux requis pour toute acquisition d’un logement de plus de 20 ans et financé à l’aide d’un PTZ+, a été supprimé par le décret du 3 aout 2010. Ce qui semble être plus une reculade qu’une meilleure protection du consommateur. Il aimerait connaître sa position sur ces différents points.

Réponse : Les mesures concernant le secteur de l’immobilier regroupées à l’article 2 du projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs ont pour objectif de faciliter l’accès au logement et la mobilité locative et de préserver le pouvoir d’achat des locataires pour qui les dépenses consacrées au logement représentent plus de 23 % en moyenne dans leur budget. Ces mesures concernent notamment la location immobilière (le dépôt de garantie, le délai de préavis de congé, les états des lieux, la régularisation des charges locatives, l’information des consommateurs, les clauses des contrats de location) et la gestion immobilière avec les problématiques concernant les syndics de copropriété, et les contrats de construction de maisons individuelles. Toutes ces mesures conjuguées permettent un renforcement des droits des locataires et une amélioration de leur information. Les mesures de protection du consommateur en matière de logement figurant dans le projet de loi actuellement en discussion au Parlement peuvent bien entendu être complétées par des dispositions réglementaires. La lisibilité de l’information sur les diagnostics immobiliers a été dans ce cadre récemment améliorée. En effet, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a fait l’objet d’un décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 qui a clarifié les informations données aux consommateurs sur le classement énergétique des logements. La mise en place d’un constat de décence avant la mise en location n’est pas l’orientation choisie dans ce domaine par les pouvoirs publics car il s’agit d’une procédure difficilement envisageable au regard du parc privé et du droit de la propriété. En revanche le constat de l’indécence des logements a posteriori a fait l’objet d’une disposition nationale appréciée par les associations de consommateurs au moyen du décret consacré au logement décent. La mise en place d’une date unique de révision des loyers pour l’ensemble du parc locatif risquerait d’avoir pour effet de gêner la mobilité du parc locatif et de limiter la concurrence dans ce secteur. Enfin, la mesure du décret n° 2010-912 du 3 août 2010 supprimant l’état des lieux requis pour l’acquisition d’un logement de plus de vingt ans financée à l’aide d’un prêt à 0 % de l’État (un PTZ+) est une mesure de simplification administrative prise en application la loi de finances initiale pour 2010, qui a supprimé l’exigence législative de respect de normes spécifiques de surface et d’habitabilité pour ces acquisitions.

[N° 574] - Urbanisme. Lotissements. Emprises foncières, cession aux communes

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/10/2011 page : 11069)

Question : Marie-Jo Zimmermann attire l’attention de M. le ministre de l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration sur le cas où la voirie d’un lotissement n’a pas été rétrocédée à la commune. Si la commune souhaite régulariser ultérieurement la situation et si le promoteur est introuvable, elle lui demande si elle peut alors recourir à la procédure prévue pour les biens vacants sans maître et intégrer directement la voirie dans son domaine public.

Réponse : Les articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme prévoient que le problème de la gestion ultérieure des voies du lotissement doit être réglé avant même que l’autorisation de lotir soit délivrée, de façon à éviter toute ambiguïté. Le demandeur d’une autorisation de lotir doit soit justifier d’une convention avec la commune par laquelle celle-ci accepte la remise des voiries, soit prendre l’engagement de constituer, dès la première vente d’un lot, une association syndicale destinée à gérer ces voiries. Ainsi, les acquéreurs de lots savent, dès l’acquisition, si les voies seront remises à la commune ou s’ils devront en assurer la gestion. Si les voies sont ouvertes à la circulation publique, l’association syndicale ou la copropriété qui en a la charge peut signer avec la commune une convention, prévoyant la cession de l’emprise des voies à la commune. Dans ce cas, la commune doit engager la procédure classique de classement prévue par l’article L. 141-3 du code de la voirie routière. En outre, l’article L. 318-3 du code de l’urbanisme permet, après enquête publique, le transfert d’office de ces voies dans le domaine public de la commune.

 

[N° 574] - Propriété. “Multipropriété”. Réglementation, réforme et perspectives

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/10/2011 page : 10809)

Question : William Dumas attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur le système de vacances à temps partagé, connu sous le nom de timeshare. Ce système qui permet d’acheter le droit d’occupation d’un appartement, dans un lieu précis, pendant une ou plusieurs semaines dans l’année, a vite conduit de nombreuses personnes dans une impasse, avec pour conséquence le paiement de charges toujours plus élevées dont elles ne peuvent se défaire. La loi n° 209-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques a modifié la législation applicable en la matière, en prévoyant la possibilité, pour un sociétaire, de se retirer d’une société en timeshare sur autorisation, pour justes motifs, d’une décision de justice. Pourtant, la situation des victimes du timeshare reste la même et des personnes âgées à faibles revenus, ou des héritiers n’ayant même pas consenti directement à ce lien contractuel, restent enfermés dans un engagement perpétuel contraire à l’esprit du droit français. Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui indiquer les mesures qu’il entend prendre pour répondre à la détresse des citoyens ne pouvant plus assumer la charge de leur part en société de timeshare.

Réponse : La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 a apporté des améliorations significatives à la situation des propriétaires de semaines de vacances en appartement à «temps partagé». La possibilité de retrait de la société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé pour «justes motifs», l’accès aux comptes sociaux de la société et l’amélioration de l’information sur les contrats de jouissance d’immeubles à temps partagé, permettent une amélioration notable de la protection des consommateurs. Cette loi, qui a transposé la directive 2008/122/CE du 14 janvier 2009 relative à la multipropriété, renforce notablement la protection du consommateur dans ce domaine. Un bilan de la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions est en cours dans le cadre d’une enquête menée par les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Des améliorations peuvent encore être apportées à la situation des propriétaires de séjours à temps partagé car leurs difficultés résultent aussi de la gestion peu transparente de certaines copropriétés. C’est pour remédier à ces difficultés que le gouvernement travaille à l’élaboration d’un projet de loi portant réforme des activités de gestion immobilière. Ce texte, en cours d’examen, permettra d’améliorer encore l’information des copropriétaires sur la gestion du compte de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires pourra obtenir une information plus complète sur la situation comptable de la copropriété. L’objectif de ce projet de texte est d’assurer une plus grande transparence des pratiques des syndics. Par ailleurs, les agents de la DGCCRF seront habilités à contrôler la bonne exécution des missions dévolues aux syndics par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. À l’évidence, une amélioration de l’information des copropriétaires permettra une maitrise plus performante des charges de copropriété.


 

[N° 574] - Logement. Ascenseurs. Mise aux normes. Délais

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 04/10/2011 page : 10616)

Question : Marie-Lou Marcel attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur la réalisation des travaux obligatoires de mise en conformité des ascenseurs. L’Union nationale des associations de copropriétés déplore la décision prise par le ministère du logement de ne pas prolonger de deux ans le délai des 2e et 3e tranches de ces travaux fixés à juillet 2013. Elle souhaiterait avoir accès à l’étude réalisée au dernier trimestre 2010 sur laquelle le ministre appuie sa décision car elle redoute des failles méthodologiques notamment dans les catégories de syndics retenues selon le nombre de leurs salariés. C’est une anomalie importante selon elle qui justifie cette prolongation dont le Parlement avait ouvert la possibilité par la loi du 25 mars 2009. Cette loi est aujourd’hui désavouée par le gouvernement. La décision de ne pas prolonger le délai semble particulièrement préjudiciable aux copropriétés, dont à peine 50 % d’entre elles à ce jour auraient fait ces travaux de mise en conformité des ascenseurs. Cela signifie qu’en un peu plus d’un an les 50 % de copropriétés concernées vont devoir agir dans l’urgence pour faire les audits, mettre en concurrence les entreprises et voter les travaux. En effet, pour que ces travaux soient achevés en juillet 2013, il faut qu’ils soient votés en 2012. Il faut donc que les décisions soient prises avant juin 2012, en sachant que 80 % des assemblées générales ont lieu au premier semestre. Or les ascensoristes ne pourront pas faire face à une telle demande dans un délai aussi court. Ils ne pourront donc pas répondre aux appels d’offres. Il n’y aura pas de mise en concurrence et les prix seront donc non négociables et assurément très élevés. Elle lui demande de bien vouloir prolonger par décret le délai des travaux de mise en conformité des ascenseurs, (…).

Réponse : Conformément à ses engagements, le ministère chargé du logement a réalisé fin 2010 une enquête auprès des gestionnaires d’immeubles et des entreprises d’ascenseurs afin d’évaluer l’avancement des travaux obligatoires de sécurité sur les ascenseurs. Cette étude figure sur le site Internet du ministère depuis mars 2011 à la rubrique bâtiment et construction/sécurité des bâtiments. L’exploitation statistique a permis de conclure en particulier que les travaux de la deuxième tranche étaient réalisés à plus de 50 % à fin 2010 et que le rythme de réalisation de ces deux dernières années était compatible avec la date limite de réalisation prévue pour ces travaux, soit le 3 juillet 2013. Le report de la date limite du 3 juillet 2013 ne semble donc pas justifié à l’heure actuelle. Un quatrième bilan est envisagé en 2012 pour donner une mesure de l’avancement des travaux à fin 2012.