[N° 573] - Copropriété. Assemblées générales. Règles de majorité. Réduction des voix

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2011 page : 10398)

Question : Jacques Le Guen attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Dans une assemblée générale de copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Ce principe est posé par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Cet article prévoit par ailleurs que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. En pratique, certains copropriétaires majoritaires cherchent parfois à éluder l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, afin de conserver le contrôle de l’assemblée générale. Ceux-ci transfèrent la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial), généralement sous la forme d’une donation. Ces situations apparaissent souvent dans un contexte de mésentente entre le copropriétaire majoritaire et les autres copropriétaires, en particulier lorsque les minoritaires font savoir qu’ils envisagent de demander au syndic l’application du principe de réduction des voix. C’est pourquoi les copropriétaires minoritaires souhaiteraient que soit précisé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier que le principe de la réduction des voix puisse également s’appliquer lorsque le copropriétaire majoritaire fait donation de la nue-propriété à une ou plusieurs personnes, ou encore lorsque différents lots dont le total des voix est supérieur ou égal à la moitié des voix de la copropriété sont gérés ou administrés par une seule et même autorité. Les copropriétaires minoritaires souhaiteraient en outre que lorsqu’une décision à prendre ne concerne que le copropriétaire majoritaire, le total de ses voix soit réduit au tiers de l’ensemble des voix de la copropriété. (…).

Réponse : L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.» Néanmoins, pour tourner le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire, certains copropriétaires peuvent être tentés de céder à une personne physique ou morale, à titre onéreux ou gratuit, un ou plusieurs de leurs lots, ou d’en démembrer la propriété notamment par la constitution d’un usufruit. Dans un tel cas, les juges du fond apprécient souverainement l’existence d’une manœuvre frauduleuse tendant à tourner la règle de limitation des voix du copropriétaire majoritaire posée par l’article 22 de la loi de 1965 précitée, et appliquent des sanctions. Une telle fraude, si elle est démontrée par le demandeur à l’action, est régulièrement sanctionnée, comme le montre la jurisprudence. Ainsi, la donation d’une cave en vue de constituer une majorité fictive (TGI Paris, 14 février 1996), comme la vente d’un lot accessoire poursuivant le même objectif (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 1982 ; CA Paris, 16 juin 1998), est annulée par le juge. De plus, le juge annule les décisions d’assemblée générale prises lorsqu’est établi le caractère frauduleux d’une donation (Cass. Civ. 3e, 21 février 1995), d’une vente (Cass. Civ. 3e, 9 décembre 1986) ou de la constitution d’une société civile immobilière entre époux (Cass. Civ. 3e, 20 janvier 1993). Enfin, il peut déclarer la vente frauduleuse inopposable aux copropriétaires minoritaires, et annuler en conséquence les décisions prises par l’assemblée générale (TGI Paris, 24 mai 1984). Dès lors, il résulte des éléments ci-dessus que les intérêts des copropriétaires minoritaires sont suffisamment protégés. Il n’est donc pas envisagé de modifier la loi de 1965 précitée pour prévoir de manière générale que la limitation des voix s’applique en cas de constitution d’usufruit sur un lot ou de gestion de plusieurs lots par des copropriétaires liés entre eux, étant rappelé que la fraude ne se présume pas, et qu’elle ne peut résulter de la seule existence de liens personnels ou juridiques entre plusieurs copropriétaires. ●

[N° 573] - Copropriété. Vente d’un lot. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2011 page : 10391)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le manque patent d’information sur les «copropriétés à deux personnes» lors d’une vente notariée. En effet, il est très surprenant de constater qu’au jour d’aujourd’hui que l’un des lots d’une copropriété à deux personnes peut être vendu en l’absence de toute information préalable puisqu’il n’y a pas de syndic. Ceci ne constitue ni une obligation pour le vendeur, et ni une obligation pour le notaire qui passe l’acte de vente. Or, a minima, le notaire qui effectue la vente se devrait, à la fois, de réaliser une enquête préalable sur l’état du bien vendu au regard de cette situation particulière, ainsi que toute l’information nécessaire auprès de l’acheteur en cas de situation de copropriété à deux personnes détectée. Mieux, il devrait être légalement possible pour un notaire de pouvoir, en sus, et en cas d’absence de règlement de copropriété constatée, pouvoir immédiatement pallier cette situation. Mais pour cela, une réforme complète de la «copropriété à deux personnes» s’impose. Aussi elle lui demande de lui indiquer ses intentions à ce sujet.

Réponse : L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’avant l’établissement de l’acte de vente, le syndic adresse au notaire chargé de la vente un état daté précisant les sommes restant dues par le vendeur au syndicat, par le syndicat au vendeur, ainsi que celles qui devraient incomber à l’acquéreur. Le syndic précise en annexe le montant des charges afférentes au lot objet de la vente sur les deux dernières années, ainsi que les procédures en cours auxquelles le syndicat est partie. En cas d’absence de syndic, le notaire ne reçoit pas d’état daté. Il doit donc, au titre de son obligation générale d’information et de conseil, informer l’acquéreur de cette absence de syndic, faute de quoi sa responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée. Par ailleurs, il convient de préciser que l’article 47 du décret de 1967 précité prévoit, en l’absence de syndic, la possibilité pour toute personne intéressée, de saisir le juge d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire, qui a pour principale mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. De plus, l’article 4 du décret de 1967 précité impose, lors de la vente d’un lot de copropriété, que l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ainsi que de leurs modifications respectives, lorsqu’ils existent et ont été publiés. Le même article précise que si les actes précédemment mentionnés n’ont pas été publiés, ils s’imposent néanmoins à l’acquéreur s’il est expressément constaté dans l’acte de vente qu’il en a eu préalablement connaissance et a adhéré aux obligations en résultant. En cas d’absence de règlement de copropriété, les textes ne prévoient aucune obligation d’information particulière. Toutefois, le notaire, au titre de son obligation générale d’information et de conseil, doit informer l’acquéreur de l’absence de règlement de copropriété, faute de quoi sa responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée. Par ailleurs, il convient de préciser qu’en cas d’absence de règlement, il résulte de l’article 3 du décret de 1967 précité et d’une jurisprudence constante que tout copropriétaire peut saisir le juge d’une demande d’établissement d’un règlement judiciaire (Cass. Civ. 3e, 15 nov. 1989 ; 13 sept. 2005 ; CA Paris, 4 janv. 2000 ; 17 janv. 2002). Dans ces conditions, les éléments rappelés ci-dessus permettant une information suffisante de l’acquéreur, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir une obligation spécifique d’information de l’acquéreur sur les caractéristiques et les modalités de fonctionnement du syndicat des copropriétaires lorsque ce dernier ne comporte que deux copropriétaires, ou la possibilité pour le notaire chargé de la vente d’établir un règlement de copropriété lorsqu’un tel document n’existe pas.

[N° 573] - Copropriété. Fonctionnement. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 20/09/2011 page : 10140)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur l’inorganisation actuelle des «copropriétés à deux personnes». En effet, un trait commun à de nombreuses copropriétés à deux est qu’elles «vivent» dans un état d’inorganisation déplorable notoire. À ce titre, le statut de la copropriété s’applique à ces copropriétés dans toute sa rigueur. Dans ce cadre, les travaux doivent être décidés en assemblée générale. L’accord écrit d’un copropriétaire pour l’exécution de travaux par l’autre est sans valeur. Or, dans la plupart des cas, ce type de copropriété, très fréquente notamment en milieu rural, ne dispose dans les faits d’aucune organisation. Dans les cas où un début d’organisation existe, cela se limite fréquemment à un état descriptif de division parfois assorti d’un règlement de copropriété embryonnaire. Toujours dans ce cas, les copropriétaires ignorent tout du fonctionnement élémentaire de l’institution : pas de syndic, pas d’assemblée générale. Les parties communes ne sont pas sérieusement assurées. Par ailleurs, certains courtiers d’assurance proposent des garanties complémentaires «bancales» insérées dans les polices individuelles des copropriétaires. Enfin, on ne trouve même pas les pratiques courantes des copropriétés anciennement régies par l’article 664 du code civil. Tout se passe à peu près bien quand les deux copropriétaires s’entendent. Ce n’est malheureusement pas souvent le cas, et ils découvrent alors effarement l’obligation d’avoir recours à la justice pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire. Compte tenu de cette regrettable situation qui ne garantit ni l’entretien des biens immobiliers sur la durée, ni les relations pacifiées de voisinage, elle lui demande de lui indiquer les mesures urgentes qu’il compte prendre au sujet de ce dossier.

Réponse : En application de son article 1er, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique automatiquement dès lors que la propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. En conséquence, le statut de la copropriété est applicable à un immeuble bâti divisé en deux lots ou plus, dès lors que ces lots appartiennent à deux personnes différentes. Si la méconnaissance des modalités de fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires peut parfois constituer une réelle difficulté, qui n’est pas spécifique aux syndicats ne comportant que deux copropriétaires, en paralysant la prise de décision ainsi que leur exécution, il n’est pas pour autant envisagé de réformer en profondeur la loi de 1965 précitée, mais plutôt de développer l’information des acquéreurs, notamment par le biais des notaires ainsi que des associations départementales pour l’information sur le logement (ADIL). Par ailleurs, les textes prévoient déjà la possibilité de recourir au juge pour lever les blocages de fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires, qu’il s’agisse de l’établissement judiciaire d’un règlement de copropriété, de la désignation judiciaire d’un syndic, d’un administrateur provisoire, d’un conseil syndical ou même de la convocation d’une assemblée générale. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.

[N° 572] - Copropriété. Assemblées générales . Convocations, domicile à l’étranger

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 30/08/2011 page : 9418)

Question : Bernard Gérard appelle l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les dispositions applicables en matière de convocation d’assemblées générales de copropriété. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 stipule [dispose, ndlr] qu’en la matière, «toutes les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception». Le texte précise aussi que «le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au destinataire». Si cette obligation ne pose aucun problème à l’intérieur des frontières françaises, puisque c’est la poste qui mentionne sur l’accusé de réception la date de la première présentation, il n’en va pas de même à l’étranger. Ainsi, dans certains pays tel que la Belgique, c’est au destinataire qu’il est laissé le soin de mettre la date qu’il lui convient, date qu’il écrit d’ailleurs lui-même. La lettre recommandée internationale n’est d’aucun secours en l’espèce puisque l’imprimé d’accusé de réception ne comporte pas de mention relative à la date de première présentation. Dans ces conditions, toutes les fraudes sont possibles et la sécurité juridique des décisions prises en assemblée générale de copropriété s’en trouve considérablement affaiblie. C’est d’autant plus regrettable que, jusqu’en 2007, il était fait obligation à tout copropriétaire d’un lot situé sur le territoire français de disposer d’un domicile réel ou élu en France. Cette mention a été supprimée à la demande de la Commission des communautés européennes, dans son avis du 4 avril 2006. Aussi, il lui demande s’il serait possible de remédier à cette difficulté en considérant, par exemple, que la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers est assimilable à la date de la première présentation.

Réponse : (…) En raison de l’intervention de la Commission européenne, le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et a, notamment, rendu possible la convocation par télécopie, porté de 15 à 21 jours le délai de convocation aux assemblées générales et supprimé l’obligation faite aux personnes demeurant à l’étranger d’élire domicile en France. Auparavant, en effet, le domicile réel ou élu devait se situer obligatoirement soit en France métropolitaine si l’immeuble y était situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble. L’article 64 précité précise que le délai que font, le cas échéant, courir les notifications ou mises en demeure a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. Ainsi, pour pallier la difficulté de connaître la date de la première présentation lorsque le destinataire demeure à l’étranger, la loi prévoit que la notification de la convocation à l’assemblée générale peut être faite par télécopie. Les services de la chancellerie et du secrétariat d’État au logement réfléchissent également à la possibilité de notifier les convocations aux assemblées générales par voie électronique sécurisée. En tout état de cause, la proposition qui consiste à assimiler la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers à la date de première présentation ne permet pas d’avoir la certitude que la notification de la convocation a été remise au domicile du destinataire.

[N° 572] - Impôt sur le revenu. Revenus fonciers. Charges déductibles

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 23/08/2011 page : 9070)

Question : François Scellier attire l’attention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, sur le caractère déductible ou non de certaines dépenses pour travaux. L’instruction fiscale relative aux revenus fonciers, n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007, indique, s’agissant de travaux de restructuration des unités d’habitation, que le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). L’instruction ajoute que lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, pour la création de salles d’eau ou de sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration. Il lui demande donc si des travaux de restructuration partielle, menés dans un immeuble à usage d’habitation soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui visent à réunir deux lots, et par exemple, deux chambres de service contiguës, constituent des dépenses d’amélioration, dès lors que ces travaux consistent à mettre aux normes cette unité d’habitation, notamment au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en supprimant une cloison et en aménageant en particulier de nouvelles installations sanitaires et ce, sans accroissement du volume et de la surface habitable de ces deux lots ainsi réunis. (…)

Réponse : Les a et b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts prévoient que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. En conséquence, les travaux qui visent, en supprimant une cloison, à réunir deux lots en un seul ne peuvent être admis en déduction dès qu’ils ne peuvent être considérés, du fait de leur importance, comme des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. À cet égard, il est indiqué que dans son arrêt du 9 juillet 1991, n° 1105 Bellavia, la Cour administrative d’appel de Nancy a considéré que les travaux ayant abouti à la réunion de quatre immeubles en un seul et ayant comporté notamment la démolition des anciennes cloisons et la pose de nouvelles cloisons devaient être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimilables à une reconstruction, bien qu’ils n’aient pas entraîné un changement d’affectation des locaux, ni augmenté leur surface habitable. Par ailleurs, il est rappelé que les dépenses d’installations sanitaires qui sont réalisées à l’occasion de la réunion de deux lots en un seul ne peuvent également pas être admises en déduction des revenus fonciers, étant donné que ces dépenses d’installation qui constituent des dépenses d’amélioration sont indissociables de ces travaux de reconstruction. En effet, il est de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789). (…)

[N° 572] - Assurances. Assurance multirisque Immeuble. Assurances individuelles, coordination

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 16/08/2011 page : 8871)

Question : Catherine Lemorton attire l’attention de Mme la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de la double assurance des copropriétaires d’immeubles. Celle-ci s’appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l’assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l’obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notamment, pour ne prendre que cet exemple, lors d’un sinistre tel qu’un dégât des eaux. L’accord contracté entre assureurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de travaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l’essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l’embellissement de l’appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non responsables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours croissante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multipliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d’éviter à ces propriétaires d’êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait.

Réponse : La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d’une part, les dommages à l’immeuble et, d’autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d’assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dommages à l’immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d’écourter les délais d’indemnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours), dont le champ d’application est limité aux dommages matériels dont le montant est égal ou inférieur à 1 600 € HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 € HT, et la convention CIDE-COP (convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 € HT. Ces conventions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favoriser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnellement l’assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endommagés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l’assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l’occupant. Dans ce cadre, l’assureur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n’est pas appliquée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d’aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l’exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif survenu dans un délai de 24 mois consécutifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommandations avaient été mises en œuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l’assuré non responsable sont préservés.

 

[N° 572] - Logement. Réglementation. Vente en l’état futur d’achèvement

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 26/07/2011 page : 8192)

Question : Marc Dolez appelle l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur l’article 7 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction, qui dispose notamment que «le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.» Il lui demande de lui indiquer, au vu de la jurisprudence, ce qu’il faut précisément entendre par «préalablement».

Réponse : L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur d’un immeuble lors de la signature du contrat de vente en état futur d’achèvement et qu’il doit lui être communiqué préalablement. Lorsque le contrat de vente est précédé d’un contrat préliminaire, ce qui est pratiquement toujours le cas, l’article R. 261-30 du même code prévoit que le vendeur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Le règlement de copropriété doit être annexé à ce projet d’acte de vente et il est donc notifié dans les mêmes délais, à savoir un mois au moins avant la date de la signature de l’acte de vente, afin que l’acquéreur puisse signer ce dernier en parfaite connaissance de cause.

[N° 540] - Copropriété - syndics - exercice de la profession. réglementation

par Edilaix
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M. Laurent Hénart attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville concernant le fonctionnement des copropriétés. Il y a quelques années, des commissions locales de médiation de copropriété (CLMC) avait été créées dans les grandes villes. L'objectif poursuivi était de faciliter la compréhension par les copropriétaires des règles appliquées par les syndics pour l'administration et la gestion financière des immeubles en copropriété et tendre vers une véritable transparence en uniformisant la présentation des comptabilités, des appels de fonds et des décisions des assemblées générales. Aussi, les CLMC devaient-elles permettre de régler amiablement les litiges entre copropriétaires et professionnels. En effet, sans vouloir se substituer au tribunal, seul compétent pour les problèmes de copropriété, les CLMC devaient permettre à chaque partie de gagner du temps et de l'argent dans le traitement de certains litiges. De plus, le recours à la justice pour trancher un conflit est un moyen onéreux qui laisse souvent un sentiment d'insatisfaction. Ainsi un débat loyal devant une telle commission composée paritairement de représentants des deux parties permettraient de régler un nombre important de difficultés. Pourtant, les CLMC n'ont pas eu la longévité attendue et n'ont pu réaliser ces objectifs. Disparue aujourd'hui, certains arguent qu'il serait utile d'en créer une dans chaque département, à l'image des commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC) qui se révèlent particulièrement efficaces. Aussi, souhaiterait-il connaître la position du Gouvernement sur le sujet.

Réponse publiée au JO le 08/01/2008 page 209 : La réintroduction, au sein de chaque département, des commissions locales de médiation de copropriété (CLMC), à l'image des commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC) ne paraît pas devoir être envisagée. En effet, si les commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC), créées auprès de chaque préfet de département, conformément à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, offrent aux bailleurs et locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher une solution amiable à leurs différends locatifs, une simple transposition de ces dernières dans le domaine du droit de la copropriété n'est, par contre, pas opportune, s'agissant de litiges qui relèvent d'une législation spécifique (loi n° 65-553 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) et qui, la plupart du temps, n'opposent pas deux personnes entre elles, mais un ou plusieurs copropriétaires au syndic qui gère l'immeuble.

 

[N° 540] - Copropriété - syndics - facturation - (réglementation) (B)

par Edilaix
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M. Antoine Herth  attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme sur les honoraires dits « privatifs » appliqués par les syndics de copropriété. Ces honoraires, prélevés par le syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété, sont imputés à titre privatif sur
certains copropriétaires. Il s'agit notamment des frais de rappel simple (avant mise en demeure) en cas de retard de règlement de charges, des frais de création des comptes des nouveaux acquéreurs, ou encore des frais de déclaration de sinistre lorsqu'un sinistre a son origine dans une partie
privative. Or cette facturation est illégale, même lorsqu'elle est prévue dans le contrat de syndic ; sont en effet en effet exclus des frais imputables tels qu'ils sont prévus par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Malheureusement, l'avis du 27 septembre pris par le Conseil national de la consommation, concernant l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ne s'exprime pas sur ces honoraires privatifs. Aussi il souhaiterait que soit confirmé le caractère illicite des ces frais et qu'en soit dressée la liste. Par ailleurs, il voudrait connaître les mesures que le Gouvernement entend prendre afin de rappeler les syndics à la stricte application de la loi et de sanctionner ces pratiques.

Réponse publiée au JO le 12/02/2008 page 1187 : L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s'agit, d'une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l'encaissement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d'autre part, des honoraires d'établissement de l'état daté, ce dernier point ayant été ajouté par voie d'amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété. Il est exact que la question des honoraires dits « privatifs » n'est pas abordée par l'avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n'ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail qui a été chargé d'étudier la question. Il a en effet paru opportun de mettre l'accent, pour tenir compte du domaine d'intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l'article L. 113-3 du code de la consommation pour la mise en oeuvre duquel le ministre de l'économie, des finances et de l'emploi peut user de son pouvoir réglementaire. Les services de la direction, générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas, de plus, habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil. Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l'avis du CNC, l'objet d'une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.

 

[N° 540] - Copropriété - syndics - facturation (réglementation) (A)

par Edilaix
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M. Michel Piron  interroge M. le secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme sur l'état de la réglementation relative à la pratique, en matière de copropriété, des honoraires dits « privatifs ». Il s'agit d'honoraires prélevés par un syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété et attribués à titre privatif à certains copropriétaires, par exemple, des frais de rappel pour retard de paiement de charges, des frais de création de comptes aux nouveaux acquéreurs, ou bien des frais de déclaration de sinistre lorsqu'un sinistre trouve son origine dans une partie privative...
Or, il semble que ces facturations soient illégales puisque, d'une part, elles ne relèvent pas des frais limitativement énumérés par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 et, d'autre part, il ne peut être dérogé à ces dispositions, qui sont d'ordre public. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui confirmer le caractère illicite de ces frais et, éventuellement, de lui faire savoir ce que le Gouvernement entend faire pour rappeler à toutes les parties leur caractère illicite et les sanctions applicables en la matière.

Réponse publiée au JO le 12/02/2008 page 1187  : L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s'agit, d'une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l'encaissement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d'autre part, des honoraires d'établissement de l'état daté, ce dernier point ayant été ajouté par voie d'amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété. Il est exact que la question des honoraires dits « privatifs » n'est pas abordée par l'avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n'ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail qui a été chargé d'étudier la question. Il a en effet paru opportun de mettre l'accent, pour tenir compte du domaine d'intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l'article L. 113-3 du code de la consommation pour la mise en oeuvre duquel le ministre de l'économie, des finances et de l'emploi peut user de son pouvoir réglementaire. Les services de la direction, générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas, de plus, habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil. Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l'avis du CNC, l'objet d'une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.