[N° 527] - Plus-values immobilières cas particuliers d'un bien reçu à titre de prestation compensatoire en capital

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L’attribution à l’occasion d’un divorce d’un bien propre de l’ex-époux débiteur en paiement d’une prestation compensatoire en capital a pour effet de transférer la propriété du bien à l’ex-époux attributaire et de libérer l’ex-époux débiteur de sa dette. Lorsqu’elle est versée en exécution d’une décision de justice prononcée à compter du 1er janvier 2005, elle doit donc être regardée, conformément aux dispositions de la loi n°2004-439 du 26 mai 2004 relative au droit de divorce et à l’article 281 du code civil, comme une cession à titre onéreux, laquelle constitue le fait
générateur de la plus-value immobilière. Il n’en résulte aucune différence de traitement de l’ex-époux débiteur au regard de l’imposition des plus-values selon qu’il cède un bien propre lui appartenant et verse le produit de cette cession à son ex-conjoint au titre de la prestation compensatoire ou qu’il abandonne un tel bien à celui-ci en paiement de cette même prestation. Il s’ensuit que la plus-value immobilière réalisée lors de la cession ultérieure du bien reçu par l’attributaire est déterminée en retenant la valeur vénale du bien au jour de l’attribution. Le point de départ à retenir pour le calcul de l’abattement pour durée de détention est la date de l’attribution de ce bien au cédant.

Rép. Min. MOYNE-BRESSANS – J.O. A.N du 29 août 2006 p.9083
 

[N° 527] - Plus-values immobilières cas particuliers d'une expropriation pour cause d'utilité publique

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Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens, pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation, sont exonérées en application du 4° du II de l’article 150 U du code général des impôts.

Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de  l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité. Il est admis, compte tenu du caractère très particulier de ces opérations, que cette exonération s’applique, sous les mêmes conditions et limites, aux plus-values réalisées par les particuliers ayant exercé le droit de délaissement prévu aux articles L.111-1, L.123-2, L.123-17 et L.311-2 du code de l’urbanisme dans les conditions prévues aux articles L.230-1 et suivants du même code.

Rép. Min. BOURGUIGNON – J.O. A.N du 27 juin 2006 p.6834

 

[N° 527] - Règles de majorité protection des biens et des personnes-reglementation

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M. Bernard Brochand attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur la protection des biens et des personnes dans les copropriétés privées.
Il est mentionné à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et modifiée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (art. 91, 1°) que : les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Certes, cette règle vise un objectif louable, celui de ne pas porter atteinte, au travers des règles techniques de majorité, à l'équilibre entre l'intérêt de la collectivité que représente le syndicat des copropriétaires et le droit individuel de propriété des copropriétaires sur leur lot. Pour autant, aujourd'hui de nombreuses difficultés d'application subsistent et il est par exemple quasiment impossible de réunir l'effectif total des copropriétaires. notamment dans les copropriétés où il y a de nombreuses résidences secondaires, ce qui engendre trop souvent une paralysie préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires. Il souhaiterait donc connaître son avis sur ce point.

Le garde des sceaux, ministre de la justice fait connaître à l'honorable parlementaire que l'article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions concernant les travaux à effectuer sur les parties communes, en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Néanmoins, l'article 25-1 de cette loi prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24) en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à cette même majorité de l'article 24. Par ailleurs, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. L'ensemble de ces dispositions a pour objectif de faciliter la prise de décision dans les copropriétés, quand bien même il s'agirait de résidences secondaires.

Question N° : 115259  de M. Brochand Bernard (Union pour un Mouvement Populaire - Alpes-Maritimes) Réponse publiée au JO le : 06/03/2007 page : 2483
 

[N° 527] - Syndics, facturation , réglementation

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Mme Martine Lignières-Cassou appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les honoraires de gestion des syndics de copropriété. Depuis dix ans, la commission des clauses abusives a mis en lumière une pratique contestable consistant à transférer une partie des tâches dites « courantes » vers des tâches dites «particulières », faisant l'objet d'une facturation d'honoraire supplémentaire. Le poids de ces transferts revient aujourd'hui à doubler les honoraires de syndics, aggravant ainsi abusivement la charge financière des copropriétaires. Aussi, elle lui demande de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à ces transferts, par exemple en précisant par arrêté la liste des tâches obligatoires devant entrer dans la gestion courante.

La pratique des syndics consistant à offrir dans leurs contrats des « forfaits de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de « prestations particulières » supplémentaires, à des tarifs souvent élevés, est effectivement régulièrement dénoncée par les consommateurs. Ces dernières années, les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont observé une recrudescence significative du nombre de plaintes portant sur ce point. Pour tenter de remédier à cette situation préjudiciable tant aux consommateurs qu'à l'image même de la profession dans son ensemble, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a demandé au Conseil national de la consommation de mener une réflexion sur les pistes d'amélioration possibles dans le cadre d'un groupe de travail. Cette concertation sera réalisée sur une base multilatérale entre les associations de consommateurs, les organisations de professionnels de l'administration d'immeubles et les administrations concernées du ministère de la justice, du ministère de la cohésion sociale et du logement et du ministère de l'économie. La DGCCRF présidera ce groupe avec l'objectif d'améliorer la présentation des contrats et l'information des consommateurs.

Question N° : 116906  de Mme Lignières-Cassou Martine  - Réponse publiée au JO le : 27/02/2007 page : 2167
 

[N° 527] - animaux - termites

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ORDONNANCE N° 2005-655 DU 8 JUIN 2005. APPLICATION

M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le repérage des termites en copropriété. Un arrêt récent de la Cour de cassation (4 janvier 2006) 1 laisse entendre que la recherche de présence de termites sur parties communes serait obligatoire en cas de vente d'un lot situé dans un périmètre défini par arrêté préfectoral et que le syndic pourrait ne pas avoir à obtenir l'autorisation des copropriétaires pour procéder à cette recherche. Cet arrêt concernant une affaire antérieure à l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l'ordonnance précitée ne modifie pas la situation juridique. - Question transmise à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.

L'article 8 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages a prévu qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Les textes réglementaires pris en application de ladite loi, n'ont pas précisé le champ d'application. Seule la circulaire n° 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites, précisait que dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état parasitaire devait concerner les parties privatives faisant l'objet de la vente. Le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, prévoit que, lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont situés dans une copropriété, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment porte exclusivement sur la partie privative du lot. Cette précision revêt désormais un caractère légal 2.

1 - Cet arrêt a été commenté dans la revue de jurisprudence n°525, janvier-février 2007, page 16
2 - Cf. IRC n°516, mars 2006, page 28 « Diagnostic technique simplifié » (article de Messieurs Christophe ZEILAS et Luc BAILLET)

Question n°96540 de M. Jeanjean Christian(Union pour un Mouvement Populaire - Hérault), Réponse publiée au JO le : 03/10/2006 page : 10354
 

[N° 531] - Copropriété : règles de majorité, conséquences

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M. Jean-Marie Sermier attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les droits des copropriétaires minoritaires. Plus le nombre de copropriétaires est élevé, plus les droits des minoritaires sont respectés. La préparation et/ou la tenue des assemblées générales sont de véritable lieu de réflexion où chacun peut faire valoir son point de vue et où s’opère toute la démocratie dans la prise de décision. Il n’en est pas toujours de même lorsque leur nombre est beaucoup plus faible. Ainsi, lorsqu’ils sont trois, l’alliance de deux d’entre eux peut bloquer à tout jamais le minoritaire dans ses propositions et/ou projets. Il devient ainsi l’« otage » des autres copropriétaires parfois guidés par des motifs bien peu moraux ; par exemple, obliger le minoritaire, par lassitude et force des choses, à vendre sa part à vil prix aux deux autres. De même, les copropriétaires majoritaires peuvent s’accorder des droits qu’ils refuseront au minoritaire dans le même objectif. Il lui demande quelles sont alors les possibilités offertes au copropriétaire minoritaire pour faire respecter la démocratie dans le sens de l’intérêt général de la copropriété et non dans l’objectif d’un règlement de compte dont il est victime. Il lui demande aussi quelles sont les possibilités d’évolution de la réglementation en la matière pour faire mieux respecter les droits de la minorité.

Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires opposants ou défaillants ont la possibilité d’introduire une action en contestation des décisions prises en assemblée générale ; ils disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. La jurisprudence annule les décisions de l’assemblée générale lorsqu’une majorité de copropriétaires a utilisé abusivement ses voix, dans un intérêt autre que celui du syndicat des copropriétaires, sans motif réel et sérieux. Une jurisprudence plus rare sanctionne de la même façon les abus de minorité.

Réponse publiée au JO le : 17/04/2007 page : 3785, Question N° : 118491  de M. Sermier Jean-Marie
 

[N° 531] - Politique fiscale - Perspectives

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M. Denis Jacquat appelle l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sur les propositions exprimées par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
La FNAIM souligne la nécessité de prévenir afin d’éviter les dégradations des copropriétés. Dans ce cadre, la FNAIM suggère la création parallèle d’un produit bancaire simple et défiscalisé de type livret A non plafonné, afin de favoriser la mise en oeuvre de ces politiques dynamiques de gestion immobilière, produit qui serait dispensé de l’imposition sur les revenus de capitaux mobiliers. Il le remercie de bien vouloir lui faire connaître son avis à ce sujet.

L’entretien des copropriétés et la prévention des dégradations auxquelles elles sont exposées sont des questions importantes. Toutefois, la création d’un nouveau livret d’épargne n’est pas adaptée au problème soulevé. Indépendamment des questions d’opportunité relatives à la création d’un nouveau livret défiscalisé et à la complexité de mise en oeuvre de ce type de mécanisme, les liquidités disponibles sur le marché bancaire sont actuellement très importantes. Il n’apparaît pas justifié d’avoir recours à une épargne supplémentaire des ménages pour financer des prêts orientés destinés à l’entretien des copropriétés.

Réponse publiée au JO le : 01/05/2007 page : 4124, Question N° : 118553  de M. Jacquat Denis

[N° 531] - Copropriété - charges communes - montant. résidences pour personnes âgées

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M. Dominique Richard attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les conséquences de l’article 95 de la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Cet article modifie la loi du 10 juillet 1965 en y introduisant un nouveau chapitre relatif aux résidences- services. Parmi les dispositions qu’il contient, il est prévu que « le statut de copropriété [soit] incompatible avec l’octroi de services de soins ». Or, il existe des copropriétés destinées à des personnes âgées et qui ont recours à ce type de services, en mettant en place, par exemple, un service rendu par des infirmiers présents en permanence et employés par une société de syndic. Ainsi, leurs missions essentielles auprès des personnes âgées se trouvent-elles menacées par cet article et ne pourront être assurées dans d’aussi bonnes conditions en ayant recours à des infirmiers exerçant leur activité de façon libérale, c’est-à-dire sans être en permanence dans l’établissement. C’est pourquoi il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement entend assurer à ces copropriétés la permanence de leurs services de soins.

Aux termes du second alinéa de l’article 41-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les résidences services ne peuvent pas proposer de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312.1 du code de l’action sociale et des familles. Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété des immeubles bâtis est néanmoins compatible avec l’octroi de services d’aides fournis sans intention de réaliser les missions d’intérêt général et d’utilité sociale accomplies dans les conditions du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Les infirmiers présents en permanence dans les résidences services peuvent ainsi fournir les aides visées à l’article D. 129-35 du code du travail, telles que l’entretien de la maison, l’aide à la mobilité et le transport de personnes ayant des difficultés de déplacement, à l’exclusion de prestations médicalisées.

Réponse publiée au JO le : 15/05/2007 page : 4537, Question N° : 119767de M. Richard Dominique

[N° 531] - Copropriété - Syndics - Facturation - Réglementation

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M. Jean-Claude Guibal attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les facturations d’honoraires des syndics de copropriété, En effet, traditionnellement, les syndics facturent deux sortes d’honoraires : les honoraires forfaitaires de gestion courante et les honoraires particuliers. Or, depuis une dizaine d’années, les syndics ont opéré un glissement d’une partie de tâches dites « courantes » vers des tâches dites particulières, impliquant donc une augmentation du montant global de la facture, Ce mouvement de transfert vient à doubler les honoraires de syndics et ont une incidence financière lourde pour de nombreux Français. Par ailleurs, il apparaît, selon l’association des responsables de copropriété, que la commission des clauses abusives signalait et condamnait ce système de transfert, tout comme les tribunaux dès 1996. En conséquence, il lui demande si le Gouvernement entend préciser par arrêté ou par des mesures cadres les tâches de gestion que doit recourir la notion de gestion courante.

Le Gouvernement est conscient de la nécessité de développer la transparence dans la facturation des prestations offertes par les syndics. La distinction entre les charges dites de « gestion générale » et les charges dites « particulières » est un élément fondamental de cette transparence. Il reste à déterminer si cette pratique doit faire l’objet d’une réglementation. Le Conseil national de la consommation (CNC) mène une réflexion sur le sujet puisqu’il a adopté, le 30 novembre 2006, un mandat portant création d’un groupe de travail spécialisé relatif à l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. Le Gouvernement attend les conclusions de ce groupe de travail pour prendre les mesures adaptées.

Réponse publiée au JO le : 17/04/2007 page : 3786, Question N° : 120244 de M. Guibal Jean-Claude

[N° 532] - Syndics, exercice de la profession. Réglementation

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M. Charles Cova attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la non-exécution par les syndics de copropriété de décisions prises par les assemblées de copropriétaires. Il souhaite connaître les voies de recours dont disposent les copropriétaires et les sanctions encourues par les syndics de copropriété en cas de non exécution desdites décisions.

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est tenu d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n’exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l’assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Le syndic est également responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Toutefois, cette dernière responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Cette action en responsabilité envers un syndic défaillant doit être engagée devant le tribunal de grande instance. Enfin, il convient de rappeler, indépendamment de toute action en justice, que l’assemblée générale des copropriétaires a toujours la possibilité de ne pas renouveler le mandat d’un syndic et de révoquer ce dernier dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Réponse JO le 15-05-2007 page : 4538, Question N° : 121380 de M. Cova Charles(Union pour un Mouvement Populaire - Seine-et-Marne)