Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (JO 18 août) a pour objet de définir des procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté.
La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) avait réformé les procédures judiciaires applicables à ces copropriétés (mandat ad hoc et administration provisoire), mettant en place de nouveaux outils à disposition de l’administrateur provisoire. Le décret tire les conséquences règlementaires de ces dispositions en modifiant profondément les dispositions du décret du 17 mars 1967. Il détermine les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire. Il précise le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d’exercice de la mission d’administrateur provisoire. Enfin, il définit les conditions de mise en œuvre de la procédure d’apurement des dettes, de la procédure d’effacement des dettes et de la procédure d’administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.
Il est prévu que le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication1, mais il n’est pas applicable aux procédures en cours (D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 27).
Nous reproduisons ici les dispositions les plus significatives du nouveau régime règlementaire.
Art. 61-1-1.
Les demandes formées par le ministère public dans le cadre des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le sont par requête. La requête indique les faits de nature à motiver la demande. Le président du tribunal de grande instance, par les soins du greffier, fait convoquer les personnes qu’il désigne par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A la convocation est jointe la requête du ministère public. (D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 7)
Art. 61-1-2.
I. - La personne physique désignée par le président du tribunal de grande instance pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire, en application du II de l’article 29-1 C ou du III de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, doit justifier par tous moyens qu’elle remplit les conditions cumulatives suivantes :
1° Une expérience d’au moins trois ans dans la gestion d’une copropriété ou, pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires ;
2° Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants :
- droit civil ;
- comptabilité ;
- construction ou gestion immobilière.
II. - Lorsque le président du tribunal de grande instance nomme une personne morale en application du II de l’article 29-1 C ou du III de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, il désigne en son sein une personne physique ayant le pouvoir de la représenter dans l’accomplissement du mandat qui lui est confié.
Les conditions de compétence mentionnées au I s’appliquent à cette personne désignée.
III. - Pour être désigné administrateur provisoire en application du III de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’expérience de gestion de copropriété exigée au 1° du I doit avoir concerné une ou des copropriétés faisant l’objet de mesures de police au titre de la sécurité ou de la salubrité sur les parties communes ou inscrites dans les dispositifs prévus aux articles L. 303-1, L. 615-1, L. 741-1 ou L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation ou faisant l’objet d’une procédure d’administration provisoire.
Art. 61-1-3.
La personne désignée en application du II de l’article 29-1 C ou du III de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en qualité de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire doit, lors de l’acceptation de son mandat, attester sur l’honneur qu’elle remplit les conditions fixées aux 1° à 4° du III des articles 29-1 C et 29-1 de cette même loi. Elle doit en outre justifier d’une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue du fait de ses négligences, de ses fautes ou de celles de ses préposés, commises dans l’exercice de son mandat.
La personne désignée en qualité d’administrateur provisoire doit également justifier d’une garantie affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu’elle est amenée à détenir dans le cadre de son mandat ainsi que des sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Un arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement fixe les conditions d’application de ces dispositions.
Art. 61-1-4.
Le mandataire ad hoc désigné en application des articles 29-1 A à 29-1 C de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l’ensemble de sa mission une rémunération forfaitaire fixée par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, lorsque la copropriété concernée comporte un nombre de lots de copropriété inférieur à des seuils fixés par ce même arrêté.
Au-delà de ces seuils, le président du tribunal de grande instance fixe les conditions de la rémunération du mandataire ad hoc dans l’ordonnance de désignation.
A l’issue de la mission, le président du tribunal de grande instance arrête la rémunération revenant au mandataire ad hoc. Le greffier notifie cette ordonnance au mandataire ad hoc, au syndic et aux parties supportant la charge de la rémunération.
Cette décision est susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 714 à 718 du code de procédure civile.
1- À l’exception de l’obligation de justifier d’une garantie affectée au remboursement des sommes versées au fonds de travaux, qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2017 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-1-3, nouveau) et de l’obligation de mentionner le numéro d’immatriculation dans l’avis de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-17, nouveau), qui entrera en vigueur, selon la taille des syndicats de copropriétaires, entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018 (voir infra).
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