La question de la rémunération du syndic ne cesse de donner lieu à des crispations entre copropriétaires et professionnels et cela est particulièrement vrai en matière de travaux. Le législateur est intervenu afin de clarifier la situation, mais les réformes successives ont rajouté, involontairement, de la confusion.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024
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Détermination des travaux ouvrant droit à rémunération du syndic
Peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic les travaux non-compris dans le budget prévisionnel et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 18-1, A III, loi du 10 juillet 1965). Ces honoraires concernent (art. 44, décret du 17 mars 1967 et art. 7.2.5 du contrat de syndic type) :
- les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant ;
- les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Constituent des travaux de maintenance ne permettant pas au syndic de réclamer des honoraires, les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. Par ailleurs, sont assimilés à des travaux de maintenance le remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent. Il en va de même pour les vérifications périodiques obligatoires portant sur des éléments d’équipement communs (art. 45, décret du 17 mars 1967).
Approbation des honoraires du syndic par l’assemblée générale
La rémunération du syndic est votée lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Mais faut-il une résolution spécifique pour cela ou un vote «en bloc» est-il possible ?
Par principe, chaque résolution ne peut avoir qu’un seul objet (voir par exemple Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16.904). Cependant, on constate un infléchissement de la position des magistrats sur ce point. Une résolution portant à la fois sur la désignation d’une entreprise, d’un architecte, la souscription de la dommage-ouvrage et les honoraires du syndic a ainsi été validée, la Cour de cassation estimant que ces éléments avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés, justifiant ainsi un vote unique (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22.681). Néanmoins, par sécurité et en l’absence de base législative claire, on pourra préférer un vote distinct.
Reste la possibilité pour l’assemblée générale de refuser le versement d’honoraires. Une telle décision peut résulter d’un accord entre les parties, mais en dehors de tout motif légitime, le refus pourrait être invoqué par le syndic pour justifier la résiliation anticipée de son contrat selon la procédure définie à l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965.
Honoraires pour travaux et contrat de syndic
À la suite de la loi ALUR de 2014, toute mention des honoraires pour travaux, même à titre indicatif, est prohibée dans le contrat de syndic (art. 18-1 A ancien). Le législateur voulait ainsi faciliter la négociation des honoraires en assemblée générale. En parallèle, le contrat type, institué en 2015, contient, dans son article 7.2.5, une clause relative aux honoraires pour travaux, mais celle-ci ne fait que reprendre la réglementation alors en vigueur, sans possibilité pour le syndic d’en modifier le contenu ou d’en compléter les stipulations.
En 2019, l’ordonnance de réforme de la copropriété supprime l’interdiction pour le syndic de mentionner dans le contrat ses honoraires pour travaux. L’objectif, comme en atteste le rapport fait au Président de la République, est de rétablir cette faculté, le barème alors mentionné, même à titre indicatif, «étant susceptible de servir de base ultérieure de négociation». Or, le contrat de syndic type n’a pas été adapté de sorte qu’il est impossible d’y mentionner le montant des honoraires, sauf à modifier le contrat, ce qui est prohibé. De fait, en l’absence d’une modification du contrat type, toute indication des honoraires pour travaux pouvant être réclamés par le syndic est interdite.
Le calcul des honoraires pour travaux
La rémunération fixée dans le projet de résolution doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux. Le montant des honoraires décroit donc avec le coût des travaux. Or, comment démontrer cette dégressivité ? La plupart des syndics se contentent de faire référence à un taux unique de sorte que les copropriétaires ne peuvent savoir si la rémunération est effectivement dégressive. C’est pourquoi il peut être conseillé aux syndics de joindre à la convocation de l’assemblée générale une grille tarifaire montrant effectivement le caractère décroissant des honoraires ou, pour un même chantier, de procéder par tranche, chacune étant soumise à un taux différent.
Cependant, le principe du taux dégressif est immuable de sorte que le syndic ne saurait procéder autrement et calculer à la vacation horaire, par exemple, des honoraires pour travaux, même pour des chantiers d’un faible montant.
David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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