Le problème du cautionnement
En effet, dans tout crédit, la banque demande à l’emprunteur de s’assurer pour palier un défaut de paiement de l’emprunteur. Pour les crédits immobiliers des particuliers, une assurance décès et invalidité est demandée en plus du cautionnement du crédit. L’organisme Crédit Logement ou encore Saccef sont les principaux organismes dans ce domaine. Alternativement, la banque peut prendre une hypothèque sur le logement mais ce n’est pas une solution possible en copropriété. Crédit Logement dit réfléchir à un système de cautionnement pour les copropriétés mais cela couvrira-t-il les copropriétés en difficulté ou simplement fragiles ? Sans doute pas. La Caisse des dépôts est également évoquée comme organisme de cautionnement mais sans certitude à ce stade. Les banques, de leur côté, ne sont pas prêtes à courir le risque de prêter aux copropriétés fragiles. Le ministère du Logement a donc indiqué que ces dernières bénéficieront du cautionnement de l’État via le Fonds de garantie pour la rénovation (FGR) qui garantit déjà les éco prêts à taux zéro (écoPTZ). Mais les immeubles bénéficiant de cette garantie seront désignés un par un par l’État et rien n’est encore arrêté pour tous les autres immeubles. Pour l’instant, aucun mécanisme de cautionnement n’est donc en place. La Fédération française des banques indique qu’aucune offre de crédit collectif ne peut alors être lancée à ce stade. De plus, les adaptations informatiques nécessaires pour que les banques puissent distribuer le crédit collectif à adhésion simplifiée à l’ensemble de la copropriété nécessitent du temps et des moyens. Par ailleurs, de manière générale, les banques hésitent à s’engager dans les copropriétés craignant des dossiers complexes, notamment en raison des interactions avec les différents copropriétaires.
Le précédent gouvernement (reste à voir ce que fera le gouvernement actuel) a également exploré l’idée d’une «banque de la rénovation» dans un rapport rendu le 11 juillet 2025 «Les besoins de rénovation de l’habitat privé, et notamment les copropriétés, sont estimés à 96 milliards d’euros à l’horizon 2023», indique Yannick Borde, un des co-auteurs du rapport. La réponse à ces besoins de rénovation nécessite des investissements massifs du secteur privé, sans préjudice des financements publics existants. Il y a donc un enjeu majeur à aider les banques à déployer pleinement leur offre. Or, le rapport identifie deux angles morts : les copropriétés et les propriétaires modestes ou âgés qui, pour une grande part, ne répondent pas aux critères d’éligibilité des banques. Plutôt que de créer une banque publique, la mission préconise un outil mutualisé entre banques privées volontaires : la «banque de la rénovation». Ce dispositif ciblerait prioritairement le marché des copropriétés, notamment par la distribution massive du nouveau prêt collectif à adhésion simplifiée et une offre de préfinancement systématique des aides publiques. Un dispositif partenarial permettrait de garantir la performance des travaux. Le but serait également que les banques puissent mutualiser les coûts de développement informatique mais aussi la formation spécialisée et la gestion des risques spécifiques aux copropriétés.
