Deux solutions d’emprunt pour les copropriétés
Les copropriétaires disposent d’une première option pour emprunter : le crédit à adhésion volontaire et individuelle. Le principe de l’emprunt est voté en assemblée générale et les copropriétaires qui veulent en bénéficier doivent se faire connaître auprès du syndic dans les deux mois après la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Le crédit est ensuite accordé à chaque copropriétaire individuellement. Les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges mais le dossier est plus léger que pour un crédit classique et, par exemple, l’âge des copropriétaires n’est pas pris en compte. Les offres concernant le crédit à adhésion volontaire sont en place depuis de longues années. La première offre est celle de la Caisse d’épargne d’Île-de-France, dont l’activité est, dans ce cas, élargie à l’ensemble du territoire. Elle propose un crédit baptisé Copro 100, bien connu des syndics. La deuxième offre est Domofinance, filiale de BNP Paribas Personal Finance et d’EDF. Pour le Copro 100, deux copropriétaires au minimum doivent participer et 30 000 € de crédit au moins doivent être souscrits. Domofinance vise les plus grandes copropriétés et accorde des crédits à partir de 100 000 € minimum. Les taux d’intérêts de Copro 100 et de Domofinance sont proches des taux du marché et situés aux alentours de 4 %. Pour autant, le nombre de copropriétés faisant appel à l’emprunt reste limité : entre 2 000 et 3 000 copropriétés par an sur près de 700 000 immeubles. L’emprunt n’est donc pas une solution largement répandue en copropriété et les pouvoirs publics souhaiteraient que plus de banques se lancent dans l’aventure. Si le Crédit Agricole ainsi que le groupe BPCE se sont dits intéressés, pour l’instant cela ne s’est pas concrétisé.
Afin de développer l’emprunt en copropriété, la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a créé une deuxième option d’emprunt : avec le crédit «collectif à adhésion simplifié». Ce nouveau crédit collectif est accordé au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire à la copropriété dans son ensemble et non aux copropriétaires individuellement. Si l’immeuble opte pour l’emprunt collectif, les copropriétaires y adhèrent automatiquement et c’est seulement s’ils veulent refuser d’y participer qu’ils doivent envoyer un courrier recommandé au syndic indiquant leur refus dans les deux mois. Les copropriétaires qui refusent le crédit collectif devront alors verser la totalité du coût des travaux dans un délai de six mois. Le syndic, quant à lui, est chargé de collecter les fonds et de rembourser la banque chaque mois. «Le but est que les échéances du crédit soient intégrées dans les charges de copropriété de chacun, ce qui devient alors presque indolore», pense Yannick Borde, président du groupe immobilier Procivis.
Des décrets récents (n°2025-499 du 6 juin 2025 et n°2025-711 du 25 juillet 2025) ont précisé le fonctionnement de ce nouvel emprunt collectif. Le premier texte détaille les informations que le syndic doit fournir à l’établissement bancaire. On y trouve notamment le taux des impayés de charges dans la copropriété ou la liste complète des copropriétaires. Il est prévu que les banques puissent vérifier la solvabilité de chaque copropriétaire. Le deuxième décret précise la durée maximale du crédit (25 ans) et aborde le sujet du dispositif de cautionnement mis en place pour protéger les banques en cas de défaillance de la copropriété.
