Équipement indispensable dans une copropriété, l’entretien est la clé d’un bon fonctionnement de l’appareil. De nouvelles techniques de maintenance et des rénovations économes en énergie se développent actuellement.
Les ascenseurs font parfois les gros titres des journaux, notamment quand les pannes durent plusieurs jours, piégeant des personnes à mobilité réduite, âgées ou parents de jeunes enfants dans leur logement. Saisis par leurs concitoyens, les députés et sénateurs discutent d’ailleurs d’une proposition de loi pour renforcer les obligations des ascensoristes en matière de maintenance. Adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, le texte prévoit notamment que les ascensoristes devront réparer l’ascenseur dans les deux jours et, pour cela, stocker les pièces détachées nécessaires.
«Il n’est pas possible de voir des personnes bloquées dans leur logement pendant plusieurs semaines sans pouvoir faire leurs courses ou avoir un accès aux soins parce que l’ascenseur est en panne», affirme Philippe Brun, député et auteur du rapport parlementaire sur «la proposition de loi visant à lutter contre les pannes d’ascenseur non prises en charge». Le député dénonce plus d’un million de pannes par an sur les 387 000 appareils installés dans les immeubles d’habitation dont 80 % dans les copropriétés et 20 % en logement social. Philippe Brun regrette que la réglementation se polarise uniquement sur la sécurité des usagers mais ne garantisse pas le fonctionnement de l’ascenseur. La proposition de loi prévoit des pénalités financières qui pourraient aller jusqu’à 700 euros par jour de retard si l’appareil n’est pas réparé dans les deux jours ouvrés et l’ascensoriste devra prévoir un accompagnement de ses clients à mobilité réduite. Reste à voir si cette loi va être adoptée et dans quels termes car, de leur côté, les ascensoristes pointent du doigt le vieillissement du parc d’ascenseurs et la difficulté d’entretenir ce dernier en raison d’appareils parfois vétustes.
La fédération des ascenseurs qui rassemble les professionnels du secteur indique ainsi que 40 % des appareils existants sont âgés de plus de 25 ans et que 25 % ont dépassé les 40 ans.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
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La maintenance est fixée par la loi SAE
Même si un changement se profile, les règles concernant la maintenance des ascenseurs n’ont pas été modifiées depuis la loi du 2 juillet 2003 Urbanisme et habitat, dite aussi SAE pour Sécurité des ascenseurs existants.
Ce texte a posé l’obligation de réaliser dans un délai de quinze ans des travaux de mise en sécurité sur les appareils installés avant le 27 août 2000, de manière à remédier aux principaux risques pour les utilisateurs de cabines. Les étapes de réalisation des travaux ont été précisées dans un décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 avec trois tranches de cinq ans se terminant aux mois de juillet 2008, 2013 et 2018.
Certaines obligations, jugées moins critiques, ont été suspendues, notamment celles concernant les travaux de précision d’arrêt de la cabine. Pendant plusieurs années, les copropriétés ont donc réalisé des travaux permettant de s’assurer de la bonne fermeture des portes palières, de l’accès sans danger à la cabine (notamment en cas de chocs provoqués par la fermeture des portes).
Les travaux ont également eu pour but de protéger les usagers contre les dérèglements de la vitesse de la cabine avec l’installation de «parachutes» en montée et en descente (de grosses mâchoires de fer qui freinent la cabine en cas de chute brutale) ou encore de la possibilité de chuter dans la cage d’ascenseur alors que la cabine est absente ou mal positionnée.
La loi SAE a également imposé des travaux permettant un accès sans danger des personnels d’intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine.
Enfin, les circuits électriques de l’installation doivent être protégés et, en cas de panne, les utilisateurs doivent être mis en relation avec un service d’intervention.
La fédération des ascenseurs estime que les travaux ont été globalement réalisés, même si les statistiques dans ce domaine font défaut. Philippe Brun prône d’ailleurs la création d’un observatoire dans ce domaine afin de mieux connaitre le parc d’ascenseurs dans les immeubles d’habitation.
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Des contrats de maintenance précis
L’autre apport de la loi SAE a été de moderniser les contrats de maintenance et d’en harmoniser le contenu. Le contrat est désormais obligatoirement écrit, il est conclu pour un an au minimum et les clauses minimales sont fixées par décret (n° 2004-964 du 9 septembre 2004). Les responsabilités incombant à chaque partie c’est-à-dire l’ascensoriste et la copropriété sont clarifiées. Le contrat indique les modalités d’exécution du contrat et les obligations précises du prestataire comme la description de l’état initial de l’installation, la disponibilité et la fourniture des pièces de rechange. Le délai garanti de remplacement des petites pièces est également précisé et un carnet d’entretien de l’appareil doit être mis à jour au fur et à mesure. Des pénalités fixées en cas de mauvaise exécution du contrat sont prévues et les assurances du prestataire, le recours à la sous-traitance est encadré et les révisions du prix sont communiquées. Les références du contrat d’entretien et sa date de fin doivent être inscrits dans le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété. Ce carnet doit retranscrire toutes les visites, opérations et interventions effectuées.
Un arrêté du 18 novembre 2004 précise, par ailleurs, la fréquence des visites périodiques d’entretien (avec un écart maximum de six semaines entre deux visites) mais aussi les conditions du dépannage. Lorsque des personnes se trouvent bloquées en cabine, le dépannage doit être effectué 7 jours sur 7 et 24h/24. Les délais d’intervention pour une personne bloquée doivent être au maximum d’une heure même si un ascensoriste indique que dans le cas d’une panne plus classique, il faut en moyenne quatre heures pour venir réparer.
Il est également possible d’opter pour un contrat dit «étendu» qui comporte une clause distincte sur la réparation ou le remplacement des pièces importantes sans frais supplémentaire. La fédération des ascenseurs indique que la grande majorité des immeubles ont choisi des contrats étendus. Pour réaliser le contrat, les ascensoristes s’appuient généralement sur la liste fixée par le référentiel AFNOR NF P 82-022 qui permettent de satisfaire la plupart des besoins en pièces détachées. Toutes les six semaines, l’ascensoriste surveille le fonctionnement de l’installation, réalise les réglages nécessaires et vérifie également l’efficacité des serrures des portes palières et des dispositifs empêchant ou limitant les actes de vandalisme. Tous les six mois, le bon état des câbles et des parachutes sont vérifiés. Chaque année, la cuvette est nettoyée ainsi que le toit de la cabine ou du local des machines.
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Un audit tous les cinq ans
La loi SAE a également instauré un audit indépendant. En effet, l’ascenseur étant un équipement technique, les copropriétaires ne peuvent pas évaluer eux-mêmes le travail de l’ascensoriste à moins d’avoir des compétences spécifiques dans ce domaine. Le propriétaire doit faire effectuer au minimum une fois tous les cinq ans un contrôle technique de son ascenseur. De plus, ce contrôle doit être effectué par un tiers n’ayant exercé aucune activité de conception, d’étude, et de réalisation de l’appareil. Le loi ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 (art. 79) prévoit également que le contrôleur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire qui fait appel à lui, ni avec l’entreprise chargée des travaux sur l’ascenseur ou son entretien.
Parmi les principaux bureaux de contrôle, on peut citer Acceo, Socotec, Véritas ou encore A2C. Le contrôleur technique doit montrer que l’ascenseur est équipé de dispositifs de sécurité en bon état et repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l’appareil. Un rapport d’inspection indiquant les opérations réalisées doit également être établi et, s’il y a lieu, les défauts repérés.
Le propriétaire doit transmettre ce rapport à l’entreprise chargée de l’entretien de l’ascenseur et, si des travaux sont nécessaires, aux personnes chargées de leur conception et de leur exécution. Toute personne disposant d’un titre d’occupation (locataire, copropriétaire…) peut demander, par tous moyens et à ses frais, une copie de ce rapport au propriétaire de l’ascenseur, donc à la copropriété par l’intermédiaire du syndic. Dans certains cas, les pièces sont trop usées et doivent être remplacées et c’est l’occasion de rénover l’ascenseur tout en réalisant des économies d’énergie.
Comment savoir qu’il faut une grosse rénovation ?
«Il faut se fier à l’ascensoriste et éviter de réagir dans l’urgence. Si les pannes se multiplient, il faut anticiper et prévoir une grosse rénovation», conseille Alain Meslier, délégué général de la fédération des ascenseurs. Le premier organe à rénover est généralement l’armoire de commande (il s’agit d’un coffret électrique souvent situé dans la salle des machines ou à proximité de la gaine d’ascenseur) qui contient tous les composants électroniques et électriques nécessaires pour piloter et gérer le fonctionnement de l’ascenseur. Le groupe de traction fait également partie des éléments à rénover. Il s’agit de l’ensemble mécanique qui permet à l’ascenseur de monter et descendre. Enfin, vient la variation de fréquence qui permet de faire démarrer, accélérer, ralentir, et arrêter la cabine de façon douce et précise, sans à-coups.
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Une rénovation totale parfois nécessaire
Dans certains cas, une rénovation totale s’impose avec l’installation d’un nouvel équipement.
Rappelons qu’il existe différents types d’ascenseurs à commencer par ceux actionnés électriquement. L’appareil peut être «gearless», avec le moteur directement relié à la poulie de traction ou «geared». Dans ce cas, un réducteur est installé entre la poulie et le moteur. «Les ascenseurs gearless sont les plus efficaces pour les bâtiments à étage élevé car ils permettent plus de rapidité mais ils sont également les plus chers», indique Alain Meslier.
L’ascenseur peut être hydraulique : dans ce cas, un vérin pousse la cabine vers le haut grâce à de l’huile sous pression. Il est moins cher que l’ascenseur électrique, l’installation est plus facile, il n’y a pas besoin de salle des machines en haut mais il est peu adapté à de fortes cadences et sera donc destiné à de petits immeubles.
«Il faut savoir que moderniser un ascenseur c’est réduire la consommation d’énergie de 70 %», assure Yves Gregnanin, animateur du groupe de travail Energie/Environnement de la fédération des ascenseurs. Un ascenseur hydraulique datant des années 1970 consomme en moyenne près de 5400 kWh/an contre 4600 pour une construction réalisée après les années 2000. Un ascenseur gearless consomme, quant à lui, un peu plus de 1000 kWh/an pour un ascenseur desservant cinq étages. En matière d’économie d’énergie, les ascensoristes ont, en effet, multiplié les innovations avec l’installation de convertisseur de fréquence qui régule la consommation électrique notamment pendant les périodes d’accélération et de freinage. De plus, les nouveaux matériaux ont permis de diminuer la masse de la cabine de 40 % ce qui permet une mise en mouvement plus facile. Dans la cabine elle-même, les éclairages à Leds mais aussi les mises en veilles lorsque l’appareil n’est pas en fonctionnement permettent des économies d’énergie.
Autre innovation : lorsque l’ascenseur est peu chargé en montée ou en descente, il fonctionne comme un générateur et crée de l’électricité qui est ensuite réinjectée dans le bâtiment pour répondre à ses besoins. «Il est même possible de faire fonctionner un ascenseur avec l’énergie solaire. Et même si nous avons peu de demandes les techniques sont au point», assure Yves Gregnanin. Des panneaux solaires en toitures sont branchés sur la batterie de l’ascenseur et font fonctionner l’appareil dans la journée. Ce type d’équipement est cependant plus efficace dans les petits immeubles.
La rénovation de l’ascenseur est une source d’économie d’énergie. Pourtant, il n’est pas obligatoire de le mettre dans les diagnostics de performance énergétiques (DPE) collectifs ou les diagnostics techniques globaux (DTG) obligatoires en copropriété. La rénovation de l’ascenseur peut cependant être incluse dans le DTG à la demande de la copropriété.
Enfin, les ascenseurs sont désormais connectés. L’utilisateur peut appeler l’ascenseur via son smartphone. Les ascenseurs modernes sont également équipés d’outils signalant un dysfonctionnement à distance. Même si ce type de technologie est plutôt réservé aux copropriétés neuves, tous les immeubles vont toutefois devoir réfléchir à la modernisation de la ligne téléphonique en cabine. Cette ligne permet de joindre un centre technique lorsqu’on est coincé en cabine et pour qu’elle fonctionne il faut une ligne téléphonique. Une moitié des ascenseurs est dotée d’anciennes lignes téléphoniques mais ces équipements sont appelés à disparaître au 31 janvier 2026 avec la fin de l’offre téléphonique en fil de cuivre. Quant aux ascenseurs équipés de systèmes GSM, la fin de la 2G fin 2025 et de la 3G fin 2028 va nécessiter des adaptations dans les mois et années à venir. Un point avec l’ascensoriste et des rénovations potentielles seront donc indispensables prochainement.
