Les attentes des copropriétaires évoluent et les immeubles s’adaptent à cette demande. De nouveaux services et de nouvelles solutions plus écologiques sont proposés.
Cependant, décider ces améliorations, qui modifient les habitudes des copropriétaires, est parfois complexe.
Bien expliquer les enjeux, les avantages ainsi que les inconvénients est indispensable pour obtenir l’accord d’une majorité de copropriétaires.
Composter les déchets
Agir en faveur de la biodiversité est une demande qui revient régulièrement en copropriété. Cela passe notamment par l’installation d’un bac à compost collectif dans l’immeuble. C’est d’ailleurs une obligation depuis 1er janvier 2024 avec l’entrée en vigueur de la loi du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à la promotion de l’économie circulaire qui prévoit que tous les ménages doivent valoriser les déchets alimentaires. C’est à la collectivité locale d’organiser la collecte des biodéchets et de les composter. Les copropriétés peuvent néanmoins le faire sur la base du volontariat, notamment si la collectivité n’a pas fait le nécessaire ou pour compléter son action.
Les obstacles à ce type de décision sont nombreux, à commencer par le manque de place ainsi que le risque d’erreur de tri si les bacs sont placés à proximité des poubelles habituelles. Une partie des copropriétaires peut également craindre les odeurs ou la prolifération de nuisibles attirés par les déchets. Le coût de l’opération est parfois mis en avant pour refuser le projet : il faut compter 1 000 euros pour un bac à compost. Par ailleurs, il faut un local aéré ou un espace adéquat pour l’installer. Enfin, il faut des volontaires, qu’il s’agisse de copropriétaires ou d’un gardien dévoué pour humidifier, brasser puis utiliser le compost. Tout cela n’est pas chose facile. Il est cependant possible de rappeler aux copropriétaires que le tri des biodéchets est obligatoire pour tous les ménages mais que le compostage ne l’est pas. Ce type de décision se vote à la majorité de l’article 24 et peut donc être facile à obtenir si les copropriétaires sont partants. Dans les immeubles dotés d’espaces verts, le compost peut être un atout s’il est utilisé pour nourrir les sols. Rappelons que le compostage permet de valoriser les déchets organiques (un tiers de tous les déchets) selon l’ADEME (Agence pour la maîtrise de l’énergie). Sans compostage, ces déchets seraient incinérés.
Un jardin ou un ilot de fraicheur
Les copropriétaires peuvent également demander une végétalisation d’espaces communs (cour, allées…) pour renforcer la biodiversité ou d’agrément. En fonction de l’immeuble, une cour peut être transformée en jardin, des toitures ou des façades peuvent être végétalisées. A titre d’exemple, on peut citer la copropriété Louise Labé dans le 19e arrondissement de Paris qui a ainsi désimperméabilisé une cour bénéficiant d’un îlot de près de 1000 m2 avec l’aide de Coproasis de l’Agence parisienne du climat. Le but était à la fois d’utiliser les eaux de pluie pour des plantations existantes mais aussi de créer un endroit frais à utiliser en été car les habitants se plaignaient de la chaleur. Là encore, l’obstacle est financier. Un jardin ne s’improvise pas. Il faut une esquisse du paysagiste, amener de la terre, acheter des plantations etc. Dans le cas de la copropriété Louise Labé, le devis des travaux s’élevait à 83 000 euros TTC et la copropriété a touché 30 000 euros de subvention. L’entretien du nouveau jardin est également un problème. Un gardien ou des copropriétaires volontaires peuvent jardiner au quotidien avec l’aide de professionnels une ou deux fois par an. Dans certains cas, il est même possible de créer des jardins partagés qui permettent de faire pousser des fruits et des légumes. Attention, la destination de l’immeuble ne doit pas être atteinte : impossible de transformer un parking de l’immeuble en grand jardin ouvert au public, par exemple. Dans ce cas, il faudrait un vote à l’unanimité, ce qui difficilement réalisable. Lorsqu’il s’agit simplement de la création d’un jardin et des charges associées pour l’entretien, la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) suffit. Il faudra tout de même la majorité de l’article 26, voire l’unanimité en cas de privatisation du terrain ou pour réserver des parcelles aux copropriétaires etc…
Promouvoir les modes de transport moins polluant
Autre demande de plus en plus fréquente en copropriété : l’installation de locaux à vélos. Petit à petit, ces derniers s’imposent dans les copropriétés. En cette période où le carburant est cher, se déplacer à vélo est une option intéressante pour de nombreuses personnes. Pour d’autres, la lutte contre le dérèglement climatique ou le souhait de pratiquer du sport incitent de nombreux copropriétaires à faire la demande.
Il s’agit également d’une obligation pour une partie des immeubles, ce qui peut persuader certains autres copropriétaires. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014 a ainsi prévu que les immeubles dotés de places de stationnement pour les voitures doivent inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété la question des travaux permettant la réalisation de places sécurisées pour les vélos (art. 24-5, L. 10 juill. 1965). Plus récemment, la loi d’orientation des mobilités de 2019 prévoit qu’un ou plusieurs copropriétaires peuvent se voir autorisés par l’assemblée à effectuer les travaux à leurs frais : une solution qui peut être utilisée lorsque le reste des copropriétaires refuse de réaliser les travaux. Dans ce cas, les emplacements sont réservés à ceux qui règlent la facture. Le décret n° 2022-930 du 25 juin 2022 apporte des précisions sur ces garages à vélos, à commencer par leur sécurisation. C‘est une question importante car les assurances n’indemnisent pas toujours les vols de vélo stationnés dans les parties communes d’un immeuble.
Le décret prévoit ainsi que, sur les stationnements réservés aux vélos, les copropriétés devront installer des dispositifs fixes permettant de les stabiliser et de les attacher par le cadre ou par au moins une roue. L’arrêté du 30 juin 2022 relatif à la sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments précise enfin le nombre de places à prévoir en fonction du bâtiment. S’il s’agit d’un immeuble neuf, le garage à vélos doit comporter une place pour les logements comportant jusqu’à deux pièces principales et deux places par logement à partir de trois pièces principales. S’il s’agit d’un immeuble ancien, on doit prévoir une place par logement.
Enfin, chaque stationnement doit représenter une surface de 1,5 mètre carré au minimum. Il existe cependant une dérogation à ces dispositions : lorsque aucun espace disponible n’est accessible par un cycliste depuis l’espace public et que l’accès ne peut pas être adapté, l’immeuble peut être dégagé de ses obligations. C’est le cas lorsque les parkings sont souterrains et dotés de rampes utilisables seulement par les voitures et représentant un danger pour les cyclistes.
Mais attention au coût ! L’aménagement d’un local vélo nécessite de dépenser entre 100 et 500 euros par place pour l’installation de «racks» (montants en fer qui permettent de suspendre les vélos) dans un local existant. Pour la construction d’un local ex-nihilo, le coût sera beaucoup plus élevé.
Il sera plus difficile de faire passer la construction d’un local à vélos dans les immeubles qui ne sont pas dotés d’un parc de stationnement car ces derniers ne sont pas obligés de se pencher sur le problème des vélos dans leurs assemblées générales, même s’ils disposent d’un espace suffisant dans les cours intérieures ou dans des locaux communs précise la Fédération française des usagers de la bicyclette (FUB). Dans ce cas, ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui doivent se saisir de la question et la porter à l’ordre du jour de l’assemblée s’ils souhaitent obtenir un garage à vélo. Mais ils peuvent tenter d’expliquer la mesure aux autres copropriétaires, leur présenter l’intérêt à avoir un local de ce type et la valorisation du logement associé. Pour des travaux simples, la majorité de l’article 24 suffira et il faudra celle de l’article 25 (deuxième lecture possible à l’article 24) pour des travaux plus importants.
Des bornes de recharge
Installer des bornes de recharge pour voiture électrique n’est pas seulement une bonne idée «il s’agit d’une urgence car les voitures électriques se développent très vite et les copropriétés sont en retard», alerte Ludovic Coutant, responsable du programme Advenir qui accompagne l’installation de bornes de recharge pour des voitures. 85 % des immeubles ne sont pas équipés et n’ont pas de démarche active pour y parvenir. Pourtant, le développement des voitures électriques valorise fortement les places de parking dotées d’une prise électrique. C’est souvent en raison des difficultés de gestion que les immeubles ne parviennent pas à anticiper l’installation. Pour un raccordement, il faut réaliser des travaux globaux sur le réseau électrique de l’immeuble et ensuite la prise elle-même est réalisée de façon privative. On compte un coût total de 2 000 euros par place entre les travaux dans le bâtiment et les travaux privatifs. Les aides prévues jusqu’à 2027 couvrent la moitié de la somme. Les travaux dans la copropriété (réfection des armoires…) sont de l’ordre de 200 à 300 euros par place.
Pour un copropriétaire volontaire, il est possible d’agir seul en envoyant un courrier recommandé au syndic demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, l’installation de bornes électriques. Si la personne intéressée par la borne est locataire, elle doit envoyer le projet à son propriétaire qui le transmet au syndic. Il s’agit seulement d’une information, ni le propriétaire ni la copropriété ne peuvent s’opposer à l’installation.
Le seul recours de la copropriété pour s’opposer au projet est de saisir le tribunal judiciaire au plus tard trois mois après avoir reçu le projet. Si le tribunal n’est pas saisi, le copropriétaire ou le locataire peuvent procéder aux travaux dans les trois mois après avoir envoyé le courrier décrivant le projet. Dans le cas où l’assemblée générale de l’immeuble est prévue postérieurement à la date des travaux, le syndic est informé du projet et une fois les trois mois écoulés, les travaux peuvent être réalisés et le syndic en rendra simplement compte à l’assemblée générale. Mais il est préférable d’aborder la question dans une démarche collective car cela permet de mutualiser les coûts et d’éviter d’intervenir de nouveau à chaque fois qu’un résident voudra installer sa borne de recharge. La copropriété peut, en effet, prévoir un système évolutif qui permettra à d’autres utilisateurs de s’équiper.
Autre choix à faire pour la copropriété : créer une borne individuelle dans chaque place de parking ou bien opter pour des points de recharge partagés sur lesquels plusieurs voitures peuvent être branchées. Quelle que soit l’installation, des compteurs et des badges sont prévus afin que seul l’utilisateur des bornes paie le courant utilisé et pour éviter que tout le monde puisse se brancher sur la borne.
Enfin, une autre solution s’offre aux copropriétés qui n’ont pas envie de se lancer dans les travaux : faire appel à un «tiers investisseur» qui installe la borne clé en main et la loue aux utilisateurs. Zeplug et Waat proposent ce type de service. L’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur le projet mais ne s’occupe pas des travaux ou de la maintenance de l’installation. Les copropriétaires intéressés peuvent ensuite s’abonner pour un coût compris entre 20 et 35 euros par mois. Un contrat souvent de long terme est signé mais l’entretien et la modernisation sont à la charge de l’opérateurs. L’inconvénient est que la copropriété n’est pas propriétaire de l’installation et n’a donc pas la maîtrise de celle-ci si elle en a besoin. Les immeubles auront donc des choix à faire dans les mois et les années à venir.
Un espace partagé
Autre demande fréquente : un espace partagé. «Dans ma copropriété, nous avons une salle commune qui nous sert à tenir l’assemblée générale et que nous prêtons pour les anniversaires ou les cérémonies», explique Isabelle qui habite Montreuil. Il existe également des copropriétés qui disposent d’une chambre qui peut être prêtée aux invités de passage. Il s’agit de parties communes qui peuvent être privatisées temporairement. Mais cela nécessite un règlement de copropriété complété par un règlement intérieur très strict et que tout le monde respecte. En effet, en cas de dysfonctionnement, de disputes, le prêt de cet espace risque de s’arrêter.
Les problèmes peuvent aussi survenir pour des paquets livrés en grand nombre dans les immeubles. Certains immeubles ont mis des boîtes à colis qui sont largement dépassées et c’est parfois tout un local qui est transformé en espace de stockage.
