[N° 568] - Logement. Immeubles collectifs. Frais de chauffage, individualisation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/01/2011 page : 284)

Question : [L’attention de Mme la ministre du logement et de la ville est attirée] sur la nécessité d’accélérer la généralisation de l’individualisation des coûts de chauffage dans les logements collectifs. Selon une étude parrainée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), il serait en effet possible d’économiser 2 millions de tonnes de CO2, l’un des principaux gaz à effet de serre, en individualisant les frais de chauffage dans les logements collectifs. (…) Près de 5 millions de logements pourraient être équipés de répartiteurs, qui permettent de relever la consommation de chauffage par appartement et même par radiateur. Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser quelles sont les mesures qu’elle envisage pour généraliser cette individualisation des frais de chauffage dans les logements collectifs.

Réponse : L’article 5 de la loi n° 2009- 967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement prévoit la réduction de 38 % des consommations des bâtiments d’ici à 2020. Cet objectif ambitieux ne peut être concrétisé que grâce aux efforts de chacun. En responsabilisant les occupants à leur consommation réelle, l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles chauffés collectivement constitue l’une des pistes permettant d’économiser l’énergie. Elle concernerait un parc de 5,1 millions de logements avec un gain potentiel, entre 10 et 15 %, de la consommation de chauffage. L’article R. 131-2 du code de la construction et de l’habitation (loi n° 74-908 du 29 octobre 1974) prévoit déjà une obligation d’installer des appareils de mesure de chaleur - compteurs ou répartiteurs - afin d’individualiser les charges de chauffage dans les immeubles chauffés collectivement telles les copropriétés. Cependant, des difficultés dans l’application de cette mesure ont vu le jour. En effet, les textes réglementaires actuels sont obsolètes, puisqu’il faut comparer la consommation de l’immeuble avec un seuil en francs qui n’a pas été actualisé depuis la sortie des textes en 1991 ; en outre, ces textes ne rendent plus compte de la réalité et des connaissances sur le parc des bâtiments. C’est pourquoi une actualisation de cette réglementation est en cours au sein du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement. Une large concertation a eu lieu entre les différents acteurs concernés (…) Les projets de textes sont en cours de finalisation pour une parution prévisionnelle à la fin du deuxième trimestre 2011.

[N° 569] - Copropriété. Syndics. Contrôle, renforcement, compte séparé

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 03/05/2011, plusieurs questions)

NDLR Une même réponse a été apportée par le Ministère de la Justice et des Libertés, auprès de trente députés s’inquiétant du contrôle de la profession du syndic professionnel, de la réglementation en matière de compte bancaire séparé, de la facturation du syndic professionnel et plus généralement sur les perspectives de la réforme. Voici la réponse faite par la ministre d’Etat, garde des sceaux.

Réponse : Le Gouvernement a engagé une réflexion approfondie sur la réforme des conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières. Il a pour ce faire procédé à une vaste consultation des acteurs publics et privés intervenant dans le champ de cette réforme. À ce jour, la nouvelle version de l’avant-projet de loi établie par la chancellerie à l’issue de cette concertation fait l’objet de dernières discussions au niveau interministériel. Le Gouvernement est en effet particulièrement attaché, compte tenu de l’impact de la réforme envisagée sur le secteur de l’immobilier et du logement, à ce que le texte présente un niveau optimal de sécurité juridique pour l’ensemble des consommateurs et professionnels concernés.

[N° 569] - Logement. Location. Pratiques discriminatoires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 03/05/2011 page : 4562)

Question : M. Kléber Mesquida attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur la clause d’un règlement de copropriété qui impose une «occupation bourgeoise». Cette clause ne permettrait pas à une association de louer un appartement dans le but d’y loger des personnes défavorisées. L’association France terre d’asile loue un logement, dans le cadre d’un contrat temporaire de six mois, et le met à la disposition de migrants admis légalement à séjourner dans le pays dans l’attente d’un appartement définitif. Or le syndicat de copropriété a saisi le TGI, en se fondant sur la notion «d’occupation bourgeoise» prévue dans le règlement et a demandé la résiliation du bail. Le TGI a conclu que le mode d’occupation «précaire» n’était pas compatible avec les conditions d’occupation induites par la notion «d’occupation bourgeoise». Cette décision interpelle l’association France terre d’asile car, si la cour d’appel confirme cette interprétation de la notion «d’occupation bourgeoise», ce sont des milliers d’hébergements, dont bénéficient les publics les plus défavorisés, qui disparaîtraient. La clause a, habituellement, pour objet de réglementer la destination d’un immeuble en interdisant des activités professionnelles ou en autorisant l’installation de certaines professions libérales. Par son imprécision, cette clause risque de conduire à des pratiques discriminatoires. Aussi, il lui demande s’il compte mettre en place des mesures pour que soient compatibles le droit au logement, le principe de non-discrimination et la notion «d’occupation bourgeoise».

Réponse : Le règlement de copropriété est un contrat auquel adhèrent les copropriétaires par l’acquisition de lots de copropriété. Le premier alinéa de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’«un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance». À ce titre, le règlement de copropriété peut prévoir une clause d’occupation bourgeoise qui peut être stipulée comme réservant toutes les parties privatives à usage exclusif d’habitation, ou qui peut être relative, permettant ainsi que soient aussi exercées des activités professionnelles, notamment libérales. Comme pour tout contrat, l’interprétation des clauses du règlement de copropriété relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous réserve cependant de la dénaturation par ceux-ci des clauses claires et précises, contrôlée par la Cour de cassation. Le litige à l’origine de la question posée est en cours d’instance, la décision du tribunal de grande instance ayant fait l’objet d’un recours devant la cour d’appel. Il convient dont d’appliquer les règles du droit des contrats sans qu’il y ait lieu de prévoir des mesures spécifiques pour rendre compatible le droit au logement, le principe de non-discrimination et la notion d’occupation bourgeoise.
[Cf. info. Rap. Copr. avril 2011, n°567, page 12, obs. M-F. Ritschy sur l’action oblique]

[N° 569] - Audiovisuel et communication. TNT. Antennes collectives, coût, prise en charge

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 26/04/2011, page 4246)

Question : [Deux députés appellent] l’attention de M. le ministre de la culture et de la communication sur les modalités de modification ou de remplacement d’antennes déjà en place sur les immeubles collectifs mais inadaptées à la réception des signaux numériques. La loi n° 66-457 du 2 juillet 1966, modifiée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 stipule que le paiement de l’installation, l’entretien ou le remplacement d’une antenne incombe au locataire lorsque celui-ci souhaite bénéficier de la réception de chaînes qui ne sont pas offertes par l’antenne collective. Or le passage au tout numérique n’est pas choisi, mais imposé. Cette situation n’a pas été juridiquement prévue, entraînant de nombreux conflits entre locataires et propriétaires. Il lui demande donc de préciser à qui incombe le paiement de l’installation ou du remplacement d’une antenne collective dans le cas du passage à la télévision numérique terrestre.

Réponse : Les conditions d’installation des antennes collectives dans les propriétés ou les copropriétés sont fixées par les lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au régime des copropriétés et n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptives de radiodiffusion. La décision d’installer une antenne collective est effectivement prise par la copropriété (propriétaires, copropriétaires de l’immeuble ou l’office HLM). Toutefois, les dispositions de la loi du 2 juillet 1966 prévoient le droit du locataire, de l’occupant de bonne foi, mais également des indivisaires copropriétaires à l’installation, à l’entretien voire au remplacement d’une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion sans que le propriétaire de l’immeuble ne puisse s’y opposer, à l’exception d’un motif sérieux et légitime. Afin d’assurer la réception des chaînes de la télévision numérique terrestre (TNT), une adaptation de l’antenne collective ou, plus rarement, son remplacement peut s’avérer nécessaire. En vue du passage à la télévision tout numérique, la loi du 10 juillet 1965, a donc été récemment modifiée de façon à faciliter la mise en oeuvre des travaux et des modifications nécessaires à la réception, par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique. Ainsi, l’article 24-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2009-258 du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision oblige les copropriétés à inscrire cette question d’adaptation de l’antenne collective à l’ordre du jour de leur assemblée générale et dispose que «lorsque l’immeuble reçoit des services de télévision par voie hertzienne terrestre par une antenne collective, l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte, avant la fin de la mise en oeuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique, un projet de résolution sur les travaux et les modifications nécessaires à la réception, par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique». En outre, les règles de vote des décisions des copropriétés ont été assouplies de sorte que les décisions d’adaptation des antennes collectives sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et non à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

S’agissant des charges relatives à l’antenne collective et au réseau interne à l’immeuble fournissant un service collectif, elles relèvent de la copropriété, fondée à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement. S’agissant des frais à la charge des locataires, ils sont liés à l’entretien du réseau de distribution du prestataire choisi par la copropriété. En effet, conformément à la loi et à la jurisprudence, le service antenne numérique ne doit pas faire l’objet d’un abonnement payant. Les seuls frais qu’il peut engendrer prennent la forme d’une redevance mensuelle de quelques euros par foyer, incluse dans les charges de l’immeuble au titre des frais d’installation, d’entretien et de remplacement du réseau. Son coût est donc pris en charge par les occupants de l’immeuble et imputé aux charges versées par ceux-ci.

[N° 569] - Copropriété. Gestion. Réforme, bilan

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 19/04/2011 page : 4025)

Question : Mme Anne Grommerch attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur la réforme du décret de 1967 qui porte sur la copropriété. En effet, depuis le 1er juin 2010, de nouvelles règles sont applicables dans les copropriétés, elles résultent du décret du 20 avril 2010 qui a modifié, sur de nombreux points, le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. En conséquence, elle lui demande de bien vouloir lui indiquer les changements qui sont entrés en vigueur à partir de juin 2010.

Réponse : Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 apporte trois séries de modifications au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Outre des modifications concernant les dispositions générales du décret de 1967, le décret de 2010 précise également les conditions d’application des dispositions législatives relatives, d’une part, aux résidences services, d’autre part, à la procédure préventive de désignation d’un mandataire à cet effet. Les modifications de fond apportées par le décret de 2010 aux dispositions générales du décret de 1967 concernent essentiellement : la mutation d’un lot de copropriété ; les convocations des assemblées générales, s’agissant des copropriétés en difficulté ; les conditions dans lesquelles un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour ; la liste des documents à joindre à l’ordre du jour sous peine de nullité de la décision à prendre par l’assemblée générale, dans le cadre de l’article 29-1 de la loi de 1965 ; la modification de la liste des documents à joindre à l’ordre du jour pour la seule information des copropriétaires, qui comprend désormais le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical, le bilan du conseil syndical sur le fonctionnement des services en résidence-service, ainsi que le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire en vue de l’approbation des comptes du syndicat ; l’obligation pour le syndic de mettre en concurrence tous les contrats passés au nom du syndicat, et non plus les seuls contrats de fourniture ; l’obligation, concernant le conseil syndical, de respecter pour le syndic le formalisme lors d’une communication au conseil syndical, selon que cette communication est requise par les textes ou demandée par le conseil syndical, et selon que l’ordre du jour de l’assemblée générale est élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical ; la limitation à un an de la durée des fonctions du syndic pendant le délai de responsabilité décennale des constructeurs, au cas où le partenaire PACSE du syndic a participé directement ou indirectement dans la construction de l’immeuble ; l’obligation pour le contrat de syndic de préciser sa durée ; les mentions devant être renseignées par le syndic dans la liste des copropriétaires qu’il a l’obligation d’établir et de tenir à jour ; l’élargissement de la liste des archives du syndicat devant être détenues par le syndic à l’ensemble des diagnostics techniques éventuellement réalisés pour le compte du syndicat, la conservation et la gestion des archives du syndicat faisant partie intégrante de la mission ordinaire du syndic ; en cas de changement de syndic, lorsque l’ancien syndic a confié tout ou partie des archives du syndicat à un prestataire, l’obligation d’informer le prestataire du changement de syndic ne libère pas l’ancien syndic de son obligation personnelle de transmettre les documents et archives du syndicat au nouveau syndic ; la clarification du régime des appels de fonds effectués par le syndic provisoire lors de la mise en copropriété de l’immeuble et enfin plusieurs dispositions ayant trait aux modalités d’action en justice dans le cadre de la demande de désignation d’un mandataire adéquat ou de la demande de désignation d’un administrateur provisoire, ainsi que dans le cadre de la procédure de carence prévue à l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. S’agissant des résidences-services, le décret modificatif crée un chapitre IV bis nouveau. Dans ce chapitre, sont précisés le contenu de la convention de services lorsque ces derniers sont fournis par un tiers, le contenu du rapport du conseil syndical sur l’exécution de la convention de services, ainsi que l’obligation pour le syndicat, lorsqu’il fournit lui-même les services, de tenir une comptabilité auxiliaire conforme au décret comptable. Il est également précisé divers points de procédure concernant les litiges relatifs à la convention de services et à la demande de suppression judiciaire de services. Il est enfin créé par ce même décret une sous-section spécifique à la procédure préventive prévue aux articles 29 1-A et B de la loi de 1965 permettant la désignation d’un mandataire en cas d’impayés importants.

[N° 569] - Copropriété. Syndics. Contrôle, renforcement

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 19/04/2011 page : 4023)

Question : M. Georges Ginesta attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur la question du compte bancaire séparé dans le cadre de la gestion des copropriétés. Un compte bancaire séparé, prévu par la loi du 13 décembre 2000 dite «loi SRU», devait permettre d’améliorer la transparence de la gestion des syndics de copropriétés. Or cette ouverture reste de l’ordre du possible et de nombreux syndics se sont engouffrés dans cette brèche et demandent systématiquement une dispense d’ouverture de compte séparé sous peine de majorer leurs honoraires. Certains copropriétaires demandent donc que cette séparation soit reconnue «d’ordre public». C’est pourquoi il lui demande (…).

Réponse : Il n’existe pas de bilan officiel concernant l’application des dispositions, issues de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), imposant aux syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet. Toutefois, il semble ressortir des enquêtes menées récemment par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte de la copropriété sur le compte unique ouvert au nom du syndic. Il convient de souligner que l’obligation pour les syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété fait partie des questions actuellement traitées dans le cadre plus général de l’avant-projet de loi relatif à la réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilière. Cet avant-projet est piloté par le ministère de la justice et des libertés et le secrétariat d’État au logement est associé à son élaboration. Dans ces conditions, le secrétariat d’État au logement n’entend pas proposer de réforme spécifique et concurrente sur la question du compte séparé, mais simplement poursuivre le travail sur cet avant-projet de loi, en étroite collaboration avec le ministère de la justice et des libertés.

[N° 569] - Copropriété. Réglementation. Syndic bénévole

par Edilaix
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Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 19/04/2011 page : 4018)

Question : M. Michel Zumkeller appelle l’attention de Mme la ministre du logement sur la proposition de loi déposée le 09 janvier, qui vise à encadrer la fonction de syndic par les non-professionnels. En effet, cette proposition souhaite limiter la possibilité d’exercice des syndics bénévoles car, en théorie, ces syndics échappent à la loi dite “Hoguet“ et donc, de toute évidence, n’offrent pas aux copropriétaires les mêmes garanties que le syndic professionnel. Cette proposition a donc pour but de protéger les propriétaires immobiliers. Pourtant, l’Union nationale de la propriété immobilière et l’ARC, la principale association de conseils syndicaux et de syndics bénévoles, s’opposent fermement à ce projet car, si celui-ci était adopté, il ne pourrait plus y avoir de syndics bénévoles à raison des diplômes exigés desdits syndics. Cela pourrait donc provoquer des situations impensables (…) : les petites copropriétés administrées par les syndics bénévoles verraient le coût de leur gestion exploser, à raison des frais exposés par les syndics professionnels, dont les coûts ne sont pas proportionnels au nombre de lots. (…) il voulait lui rappeler que la gestion assurée par un syndic “bénévole“ est un système de gestion très sécurisée : tout d’abord, la loi oblige les syndics non professionnels à ouvrir un vrai compte séparé sans dérogation possible, ensuite, leur assurance de responsabilité civile est aussi performante que celle des professionnels, et enfin la loi est très stricte en cas d’abus (lourde sanction pénale). Il lui demande donc (…).

Réponse : La proposition de loi mentionnée, qui visait à encadrer l’exercice de la fonction de syndic par les non-professionnels, a été retirée par son auteur. Cette proposition aurait limité, voire en pratique vidé de sa substance, la liberté de choix des copropriétaires entre syndic professionnel et non professionnel reconnue par la loi de 1965. Or, cette liberté de choisir les conditions dans lesquelles son bien est géré découle des libertés fondamentales que sont la liberté individuelle et le droit de propriété, et qui ont valeur constitutionnelle. De plus, les syndics non professionnels présentent aujourd’hui des garanties suffisantes en termes de compétence et d’assurance de responsabilité civile pour que les intérêts des copropriétaires soient préservés. En outre, et contrairement aux syndics professionnels, les syndics non professionnels ont l’obligation d’ouvrir un compte séparé, ce qui constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires. Ainsi, les fonds du syndicat sont obligatoirement placés sur un compte ouvert à son nom, sans qu’ils puissent être utilisés pour compenser le déficit d’un autre syndicat, mais produisant un intérêt pour le syndicat.

[N° 570] - Copropriété. Syndics. Facturation, contrôle

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 24/05/2011 page : 5539)

Question : M. André Vallini attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur la reddition des comptes des syndics de copropriété. Le décret n° 2005-40 du 14 mars 2005 relatif aux comptes des syndics de copropriété n’oblige pas ces derniers à envoyer un relevé détaillé de leurs charges et produits, qui retrace notamment l’objet de chaque dépense, les coordonnées de l’entreprise missionnée ou encore le montant de la facture acquittée. Certains administrateurs de biens adressent ainsi des relevés généraux, sans ces éléments pourtant nécessaires à l’information complète des copropriétaires et indispensables aux bailleurs pour établir et justifier leurs comptes de charges locatives. Il lui demande donc de modifier ce décret afin d’imposer plus de clarté aux syndics de copropriété dans l’affichage de leurs dépenses.

Réponse : L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose au syndic de notifier aux copropriétaires, avec l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes du syndicat des copropriétaires, l’état financier de ce dernier ainsi que son compte de gestion général. Ces documents doivent être présentés conformément aux annexes 1 à 4 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Les dispositions précitées visent à permettre aux copropriétaires, généralement dépourvus de connaissances comptables poussées, de disposer d’une information synthétique, analytique et pluriannuelle concernant les comptes du syndicat, afin d’en faciliter la lecture et la compréhension, et de permettre à l’assemblée générale de se prononcer sur l’approbation des comptes dans les meilleures conditions. En revanche, les textes n’imposent pas au syndic d’envoyer à chaque copropriétaire l’état détaillé des dépenses au titre de l’exercice comptable clos, mentionnant pour chaque dépense son objet, son montant et son bénéficiaire. Toutefois, les copropriétaires qui souhaitent obtenir l’état détaillé des dépenses peuvent, en application de l’article 18-1 de la loi de 1965 précitée, consulter les pièces justificatives de charges dans le délai séparant la convocation de l’assemblée générale devant se prononcer sur les comptes et la tenue de celle-ci. Pendant cette période, le syndic a l’obligation de tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré. Les conditions d’exercice du droit de consultation des pièces justificatives ainsi reconnu à tout copropriétaire sont différentes, selon qu’une assemblée générale antérieure s’est ou non prononcée sur les modalités de consultation. Si une assemblée générale antérieure a fixé les modalités de consultation, l’article 9 du décret de 1967 précité précise que ces modalités doivent être rappelées dans la convocation, faute de quoi le syndic doit tenir les pièces à la disposition des copropriétaires pendant tout le délai séparant la convocation de la tenue de l’assemblée générale (CA Paris, 26 mai 2006). Les modalités ainsi fixées s’imposent aux copropriétaires. En pratique, l’assemblée prévoit généralement la consultation des pièces par les copropriétaires le jour de la réception du conseil syndical par le syndic pour le contrôle des comptes. Dans ce cas, les copropriétaires intéressés se joignent au conseil syndical, ou consultent individuellement les pièces le même jour, s’ils se sont opposés à cette procédure lors de l’assemblée générale qui l’a établie. Si l’assemblée générale n’a pas déterminé les modalités de consultation, ces dernières sont fixées unilatéralement par le syndic et s’imposent aux copropriétaires. Le juge, s’il est saisi de la question, vérifie que les modalités fixées par le syndic n’ont pas pour effet d’empêcher les copropriétaires d’exercer le droit de consultation qui leur est reconnu par la loi. De plus, les copropriétaires intéressés peuvent également demander, à leurs frais, copie de tout ou partie des pièces justificatives au syndic. L’article 33 du décret de 1967 précité n’impose pas au syndic de satisfaire à une telle demande, mais, dans ce cas, les copropriétaires concernés peuvent se rapprocher du conseil syndical, auquel l’article 21 de la loi de 1965 précitée reconnaît un droit général de demander copie au syndic de tout document intéressant le syndicat des copropriétaires, sans que le syndic ne puisse s’y opposer. En revanche, le droit de la copropriété en général, et les textes relatifs à la présentation des comptes des syndicats de copropriétaires en particulier, ne concernent que la relation entre le syndicat, collectivité des copropriétaires, et les copropriétaires pris individuellement. Ils n’ont pas vocation à connaître des relations entre les copropriétaires bailleurs et leurs locataires, qui font l’objet d’une réglementation spécifique. C’est pourquoi les textes n’imposent ni la distinction dans les comptes entre charges récupérables et non récupérables par les copropriétaires bailleurs auprès de leurs locataires, dans la présentation des comptes des syndicats, ni la communication aux copropriétaires de l’état détaillé des dépenses avec individualisation de la part des charges récupérables auprès de leurs locataires. Dans ces conditions, il résulte de ce qui précède que le droit de consultation des pièces justificatives de charges et l’information des copropriétaires sont suffisamment assurés par la réglementation en vigueur, et il n’est pas envisagé de modifier les textes pour imposer la communication à tous les copropriétaires de l’état détaillé des dépenses du syndicat, ce qui représenterait par ailleurs un coût supplémentaire important pour les syndicats de copropriétaires. ?

[N° 570] - Copropriété. Syndics. Contrôle, renforcement

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 17/05/2011 page : 5132)

Question : M. Germinal Peiro attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur les abus des syndicats [syndics - ndlr] de copropriété dans la fixation de leurs honoraires. Chargés de la gestion et de la conservation des parties communes d’une copropriété, les syndics facturent leurs services à des tarifs au-delà de ceux du marché sans que les copropriétaires ne puissent contrôler efficacement la réalité de ces dépenses. Le 19 mars 2010, le secrétaire d’État chargé du commerce a signé un arrêté visant à rendre plus transparente la gestion des syndicats mais cela n’a pas mis un terme à la «surfacturation» de certains services comme les courriers, les photocopies ou encore la présence aux réunions d’un représentant du syndic. Cette opacité est également renforcée par le refus de certains syndics d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété qui le demande comme la loi en donne la possibilité. Par conséquent, les copropriétaires continuent de payer des services sans pouvoir véritablement contrôler qu’ils en ont effectivement bénéficié. Il souhaite donc connaître ses intentions pour mettre un terme à ces abus et lui demande notamment de renforcer les contrôles sur les syndics de copropriété qui refusent de se conformer à leurs obligations de transparence.

Réponse : Les prix et honoraires des syndics de copropriété sont libres. Toutefois, les syndics sont tenus d’informer les copropriétaires, notamment dans leurs contrats, des modalités et de la teneur de leurs forfaits annuels. L’arrêté du 19 mars 2010 fixant la liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel des syndics de copropriété précise les modalités de ces informations nécessaires à l’amélioration de la transparence des pratiques tarifaires dans ce secteur. Ce texte a été publié au Journal officiel du 21 mars 2010. Toutefois, il est exact que certaines pratiques commerciales peuvent susciter un certain nombre de difficultés. C’est la raison pour laquelle la Commission des clauses abusives (CCA) a été saisie par le ministre chargé de la consommation afin de réaliser une expertise des contrats de syndics. Les conclusions de la CCA permettront de prendre les dispositions appropriées afin de mettre un terme aux pratiques abusives en matière de facturation de certaines prestations. S’agissant du refus de certains syndicats d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété, comme prévu par la loi, un projet de loi portant réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières prévoit des dispositions permettant de renforcer l’information du copropriétaire sur la gestion comptable de la copropriété et un encadrement du choix du compte séparé. En tout état de cause, les contrôles renforcés de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes seront maintenus.

[N° 570] - Logement. Prêts. Éco-prêt à taux zéro

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 03/05/2011 page : 45029)

Question : M. Michel Hunault attire l’attention de M. le ministre d’État, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire, sur les conditions d’obtention du prêt à taux zéro destiné à financer les travaux d’isolation et susceptible d’économiser les dépenses d’énergie. IlluidemandesileGouvernement peut préciser les démarches et conditions pour l’obtention de ces prêts qui contribueront aussi à fournir du travail aux artisans et si, outre les conditions d’obtention, le Gouvernement peut préciser si ce prêt est cumulable avec les autres dispositifs existant et enfin si ces travaux sont taxés au taux réduit de TVA.

Réponse : Le dispositif de l’écoprêt à taux zéro, mis en place en application de la loi de finances pour 2009, est destiné à permettre le financement de travaux concourant à l’amélioration de la performance thermique des logements construits avant le 1er janvier 1990. Il doit contribuer à atteindre l’objectif, fixé par la loi de mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement, d’une réduction, d’ici à 2020, de 38 % de la consommation énergétique des logements existants. L’écoprêt est octroyé sans condition de ressources par les établissements de crédit ayant conclu une convention à cette fin avec l’État et la Société de gestion du fonds de garantie d’accession sociale à la propriété (SGFGAS). Il concerne les propriétaires, occupants ou bailleurs, qu’ils soient des personnes physiques ou des sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés et dont au moins l’un des associés est une personne physique. Les travaux peuvent être réalisés par le propriétaire, par la copropriété, ou par les deux à la fois, sur une habitation construite avant le 1er janvier 1990 et destinée à un usage de résidence principale. L’emprunteur doit fournir à l’établissement de crédit, à l’appui de sa demande, un descriptif et un devis détaillé des travaux envisagés et lui transmettre, dans un délai de deux ans à compter de la date d’octroi du prêt, tous les éléments justifiant de la réalisation des travaux. Il ne peut être accordé qu’un seul écoprêt à taux zéro par logement. Les opérations, pour être éligibles, doivent comporter un ensemble de travaux cohérents, dont la réalisation simultanée apporte une amélioration très sensible de l’efficacité énergétique du logement. Deux options sont envisageables : la première option consiste en la mise en oeuvre d’un “bouquet de travaux”, c’est-à-dire une combinaison d’au moins deux actions efficaces d’amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, choisies parmi une liste définie, le montant de l’écoprêt à taux zéro étant plafonné à 20 000 e pour un bouquet de deux actions et à 30 000 e pour un bouquet de trois actions ou plus ; la deuxième option, réservée aux logements achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990, consiste en l’atteinte d’une performance énergétique globale minimale du logement. Le montant de l’écoprêt à taux zéro est alors plafonné à 30 000 e. Enfin, des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectifs, par des dispositifs ne consommant pas d’énergie, peuvent aussi donner lieu au bénéfice d’un écoprêt à taux zéro, dont le montant est alors plafonné à 10 000 e. Les frais d’étude ou de maîtrise d’oeuvre associés, ainsi que les travaux induits indissociablement liés, sont également éligibles au financement par l’écoprêt à taux zéro. L’écoprêt à taux zéro est cumulable avec d’autres dispositifs publics, notamment les certificats d’économies d’énergie et le prêt à taux zéro plus (PTZ+), lors d’une opération d’acquisition-rénovation, ainsi que les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et les aides des collectivités territoriales. La TVA à 5,5 % a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2011 par la loi de finances pour 2011 pour tous les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des logements dont la date d’achèvement de la construction est supérieure à deux ans. Le cumul de l’écoprêt à taux zéro et du crédit d’impôt développement durable, autorisé jusqu’au 31 décembre 2011, n’est par ailleurs plus possible.