L’acquisition par voie de prescription d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes est souvent litigieuse. La Cour de cassation a clarifié les règles applicables lorsque le détenteur d’un lot de copropriété, pour revendiquer un droit d’usage exclusif, invoque aussi la possession exercée par son prédécesseur. L’arrêt ne doit pas forcément être interprété comme une révolution excluant l’usucapion sur les parties communes en copropriété.
Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-16.950, inédit.
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l’article 2265 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 25 février 2016), que M. et Mme X..., propriétaires d’un lot donnant sur des jardins, parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, et M. Z... A..., d’une part, M. B... et Mme Stéphanie A..., d’autre part, respectivement usufruitier et nus-propriétaires d’un lot donnant sur les mêmes jardins, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] en revendication de l’acquisition par prescription du droit de jouissance exclusif de la partie de ce jardin attenante à leur lot ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que la règle selon laquelle l’acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété d’un bien ne faisant pas partie de la vente n’est pas applicable, dès lors, d’une part, qu’il ne s’agit pas de prescrire sur des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part est attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot, d’autre part, que la cession incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants aux lots des revendiquants sur lesquels ils disposent d’un accès privatif direct ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que les époux X... ont acquis par voie d’usucapion un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive sur la partie commune dénommée «jardins (...)» (…), que M. B... A... et Mme Stéphanie A... ont acquis par voie d’usucapion un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive sur la partie commune dénommée «jardin (…)» (…), l’arrêt rendu le 25 février 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nancy (…)
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