Regards croisés : Associations syndicales libres (ASL) - Quels sont les difficultés liées à la présence d’une copropriété au sein d’une ASL ?

Quels sont les difficultés liées à la présence d’une copropriété au sein d’une ASL ?

C. F. de M. : «Elle rend nécessaire la mise en place de mécanismes adaptés pour permettre le recouvrement des cotisations via le syndic du syndicat mais également d’ouvrir à l’ASL la possibilité d’agir directement contre les membres débiteurs à titre individuel. Ces mécanismes doivent être prévus dans les statuts. Il convient d’y organiser également la représentation des copropriétaires, membres à titre individuel de l’ASL, aux assemblées de l’ASL sachant que le syndic n’est pas de droit leur mandataire et, à ce titre, il est utile de mentionner les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 insérées par la loi ALUR aux termes desquelles les copropriétaires peuvent mandater le président du conseil syndical pour les représenter et lui donner des instructions de vote au nom du syndicat».

C. R. : «La cohabitation de deux régimes sur une même propriété est source de conflits de fonctionnement. Il suffit d’assister à une assemblée générale pour constater que les copropriétaires connaissent mal le régime de la copropriété ; quant à l’ASL, il s’agit pour eux d’un régime totalement inconnu.

Quelques points à souligner :

- les notions de syndicat des copropriétaires et de syndicat de l’ASL n’ont pas la même signification ;

- la présence d’un syndic est obligatoire en copropriété et ne l’est pas dans une ASL ;

- les articles d’ordre public dans la copropriété sont protecteurs du copropriétaire en matière de transparence des critères de charges, de droits de vote, de mise en concurrence pour travaux, d’obligations du syndic. A l’inverse, les dispositions d’ordre public n’existant pas en ASL, la liberté contractuelle permet de s’affranchir des contraintes de la copropriété au détriment de la protection des copropriétaires. De surcroit, les syndicats de copropriétaires étant représentés en général par le syndic aux assemblées générales de l’ASL, le copropriétaire peut avoir le sentiment d’être tenu à distance du processus décisionnel.

Les montages comprenant des ASL superposées sont source de confusion : ASL générale, ASL secondaires ayant la gestion de voies et équipements privés et celle d’espaces communs destinés à être cédés à la collectivité. A ce montage en mille-feuille peuvent se superposer des ASL constituées pour des divisions volumétriques comprenant elles-mêmes plusieurs copropriétés, ce type de montage nécessite une analyse approfondie du fonctionnement du projet avant rédaction.»

B. E. : «Ce n’est pas le syndicat des copropriétaires qui est membre de l’association syndicale libre mais chaque copropriétaire du fait de l’acquisition d’un lot dans le périmètre de l’association. Il y a lieu de distinguer la représentation en assemblée générale et la qualité de membre. Chaque membre de l’association syndicale libre doit être convoqué aux assemblées générales.

Il va falloir prévoir dans les statuts et dans le règlement de copropriété un mandataire qui pourra représenter seul les copropriétaires d’un bâtiment soumis au statut de la copropriété aux assemblées générales de l’association. On peut aussi prévoir que le syndicat des copropriétaires soit représenté par son syndic de copropriété ; le syndic pourrait être contraint par le règlement de copropriété de convoquer en amont une assemblée générale afin de proposer aux copropriétaires de se prononcer sur chacun des points inscrits à l’ordre du jour de ladite assemblée de l’association syndicale libre. Le syndic se ferait alors le porte-parole des décisions prises par la majorité requise des copropriétaires.

Il faut éviter qu’un seul et unique syndic contrôle l’assemblée générale de l’association et décide seul, lorsque dans le périmètre de ladite association sont compris plusieurs immeubles soumis au statut de la copropriété. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 13 février 2008 qu’aux termes de l’article L. 322-9-1 du Code de l’urbanisme, «des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu’un même syndic ne puisse représenter plus d’un syndicat ; à défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l’autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé». 

En savoir plus

> Article de Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes en page 19 ;

> Guide des associations syndicales libres, 8e éd., C. Atias, mis à jour par J.-M. Roux, aux éditions Edilaix.