L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 définit le contenu de la mise en demeure de payer les charges à adresser préalablement à tout copropriétaire avant l’engagement d’une procédure accélérée au fond. Celle-ci est assez peu usitée à Paris, mais l’est assez souvent devant les autres juridictions. Il est donc important d’en rappeler le contenu, récemment précisé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., avis du 12 déc. 2024, n° 24-70.007), à peine d’irrecevabilité des demandes en paiement.
D’après la Haute juridiction, la mise en demeure doit distinguer strictement les charges, résultant de l’approbation des comptes, des provisions résultant du vote du budget.
En outre, parmi les provisions, la mise en demeure doit permettre d’en distinguer la nature et le montant. Bien que cette exigence nous paraisse exagérée elle serait exigée à peine d’irrecevabilité. De la sorte, afin d’interpeller suffisamment le débiteur, selon les exigences de l’article 1344 du Code civil, la Haute juridiction estime nécessaire de distinguer au sein des provisions celles qui relève du budget courant, définies selon l’article 14-1, I de la loi de 1965, d’une provision hors budget 14-A, II, ou encore des cotisations de travaux définies par l’article 14-2-1 du même texte.
En outre, les syndics, ou leurs conseils, ne viseront jamais au titre de la dette les provisions non encore échues, mais pouvant faire l’objet d’une déchéance du terme en application de l’article 19-2. Cette dette seulement éventuelle devra certes être précisée, mais de manière rigoureusement distincte, afin d’informer le débiteur du risque qu’il prend, en ne payant pas sa dette, mais aussi pour qu’il ne puisse penser que ce montant est d’ores et déjà dû.
Les syndics auront également tout intérêt à indiquer clairement dans l’objet du courrier «mise en demeure». Et ils ajouteront en pied de celui-ci, obligatoirement, la citation des alinéas 1 à 3 de l’article 19-2.
On préconisera également avant toute notification de vérifier l’adresse du débiteur, par le contrôle de l’avis de mutation et l’obtention d’une matrice cadastrale, tant à des fins de validité de la notification, que de son efficacité ! Il est en effet toujours plus utile de toucher le débiteur lorsque l’on espère recevoir un paiement.
Ensuite, la mise en demeure sera notifiée selon les modalités applicables, conformément aux dispositions des articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, en prenant gare à ne pas appliquer la notification électronique non consentie, dans la mesure où la réforme intervenue à ce sujet n’a pas encore été consolidée par la réforme des dispositions règlementaires !
Enfin, on précisera, et même si cela peut paraître évident, que si un règlement anticipé intervient avant le terme du délai de 30 jours visé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la procédure accélérée au fond ne sera pas recevable (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988).
