Comme le disait Atias, certaines lois «sont simples en elles-mêmes, trop simples sans doute». Il en va peut-être ainsi de l’article 49 de la loi de 1965 comme des articles 206 et 209 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (tels que modifiés par l’article 89 de la loi 3DS du 21 février 2022). À première lecture, ces textes semblent clairs : fixer une règle de majorité dérogatoire pour favoriser, respectivement, d’une part, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement et, d’autre part, leur mise en conformité à certaines dispositions relatives au lot transitoire, parties communes spéciales et à jouissance exclusive. L’ensemble de ces décisions relèvent de la majorité simple.
Dans le premier cas, il s’agit de remplacer les stipulations devenues contraires aux dispositions légales, du fait des réformes intervenues après l’établissement du règlement, par de nouvelles clauses qui leurs sont conformes. Dans le second cas, il s’agit de préciser par l’introduction d’une clause dans le règlement de copropriété l’existence des droits susmentionnés ; ni plus, ni moins.
Pourtant, en pratique, les deux règles sont souvent utilisées pour modifier plus ou moins largement le règlement de copropriété.
C’est ainsi, par exemple que sous prétexte de ces dispositions, certains tentent de modifier ou préciser, au motif de l’absence de stipulation, ou de son prétendu caractère incomplet, la destination de l’immeuble. C’est une erreur.
Ces textes ne permettent pas davantage de modifier les charges de copropriété pour des règlements de copropriété établis postérieurement à la loi de 1965. En effet, si, dans cette hypothèse, le règlement peut contenir des clauses de répartition illicites, ce caractère n’est pas la conséquence d’une modification législative.
Il n’est pas non plus possible de créer des charges spéciales inexistantes, sous prétexte de la précision de l’existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété qui n’auraient jusqu’alors été mentionnées que dans l’état descriptif de division ; ce, bien que la situation soit anormale.
Il arrive enfin que le règlement de copropriété ait prévu des règles de charges spéciales sans que n’existent des parties communes spéciales. Ces charges sont certainement illicites, mais il ne peut être envisagé ni de les supprimer sous prétexte de mise à jour, ni de les mettre en conformité (cf. P.-E. Lagraulet, Variations sur les parties communes spéciales, AJDI 2021, 481). Il s’agira éventuellement de les réputer non écrites, par une décision spécifique, dans la mesure où la Cour de cassation permet à l’assemblée de prendre une telle décision ; à notre sens à la majorité simple.
Voilà donc plusieurs erreurs à éviter, faute de quoi le syndicat des copropriétaires serait certainement condamné en cas d’action judiciaire en nullité des résolutions adoptées.
