Suivre et piloter les charges de consommation d’énergie en copropriété

L'actualité internationale avec la guerre en Iran nous le rappelle tous les jours, la hausse des prix de l'énergie est un enjeu crucial. Pour les copropriétés, les coûts du gaz ou de l'électricité peuvent devenir très élevés pour les résidents, qu'ils soient locataires ou copropriétaires, conduisant potentiellement à des impayés de charges ou de loyers et à des difficultés pour les immeubles.

Le gaz est utilisé en copropriété pour chauffer les appartements et l'eau chaude sanitaire de l'immeuble. L'électricité, quant à elle, sert à éclairer les parties communes et à faire fonctionner les ascenseurs. Même lorsque les appartements sont chauffés individuellement, les propriétaires assument la part de dépenses énergétiques liée aux parties communes. Dans certains immeubles de grande hauteur, il faut alimenter en énergie des pompes de relevage ou un surpresseur pour faire monter l'eau dans les étages. Plus l'immeuble est doté d'équipements collectifs, plus les besoins en énergie et donc les coûts sont élevés.

Ces dernières années, les copropriétaires ont tous vu leurs charges augmenter de façon importante, notamment en raison du coût de l'énergie. Il n'existe pas d'observatoire officiel sur les charges de copropriété mais toutes les études indiquent que le chauffage est le premier poste de dépense dans les copropriétés. Le chauffage représentait presque un tiers des charges des copropriétaires en 2024. Même chose pour l'électricité : entre 2021 et 2024, les prix de l'électricité ont augmenté de l'ordre de 28 à 30 %. Suivre et piloter les coûts de l'énergie est donc indispensable pour que la dépense soit soutenable.

La règlementation applicable

Pour y parvenir, il faut tout d'abord comprendre le contexte lié à la réglementation de l'énergie. En ce qui concerne le gaz, les tarifs réglementés ont disparu pour tous les consommateurs, y compris les copropriétés. Désormais, ces dernières doivent souscrire des offres de marché, fortement volatiles et qui varient parfois d'un jour à l'autre. Les copropriétés sont ainsi tributaires des prix du marché européen et même mondial lorsque le chauffage et l'eau chaude sanitaires sont alimentés par le gaz naturel. Pour l'électricité, la situation est plus nuancée. En effet, les petites copropriétés (10 à 30 appartements environ), celles dont la puissance au compteur est inférieure à 36 kVA (le kilovoltampère est une unité qui mesure la puissance d'un compteur) ont pu rester au tarif réglementé. Dans ce cas, le tarif est déterminé par la Commission de régulation de l'énergie (CRE) et fait l'objet d'une approbation par le ministère de la transition écologique et le ministère de l'Économie. Mais toutes les copropriétés au-delà de cette taille ou qui sont dotées d'équipements techniques lourds dépassant la puissance de 36 kVA, ont perdu le tarif règlementé et sont dépendantes des prix du marché. Pour autant, à certaines périodes, le tarif réglementé peut parfois être moins intéressant pour la copropriété et cela vaut la peine de faire la comparaison régulièrement. En fonction des immeubles, il est possible de réaliser des économies de l'ordre de 5 à 10 %, même si ce chiffre varie en fonction des caractéristiques de la copropriété.

Dresser un état des lieux des dépenses

Avant de changer de fournisseur et de choisir une offre, il faut être bien au fait des dépenses et des consommations de l'immeuble. Cela implique d'analyser la liste de dépenses de l'immeuble et des annexes comptables comprises dans la convocation de l'assemblée générale. Il est en outre possible de s'appuyer sur les documents fournis par le bureau d'étude si l'immeuble s'est lancé dans un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif qui mesure les déperditions énergétiques de l'immeuble. Si la copropriété s'est lancée dans un diagnostic technique global (DTG), les informations sont plus précises sur les caractéristiques techniques du bâtiment et sur les points à surveiller.

Le syndic de l'immeuble peut mener cette tâche à bien même si, dans la pratique, ce sont généralement les membres des conseils syndicaux ou un copropriétaire intéressé par la question qui réalisent ce genre de travail. Ils sont, en effet, sur place pour effectuer les mesures. Cette étape d'analyse est indispensable pour comparer les offres. Avant de choisir un fournisseur et de signer un contrat, Benoît Robillard, co-fondateur de Ma Négo, une structure qui aide les copropriétés à baisser leurs charges, rappelle qu'il existe deux grands types de contrats dans le domaine de l'énergie : les contrats à prix fixes et à prix variable. Lorsque les prix varient, ils sont directement liés aux fluctuations du marché de l'énergie. Le prix payé peut donc varier d'un mois à l'autre, voire d'un jour à l'autre et cela peut être source d'économie mais nécessite de l'attention et peut alourdir la facture au lieu de l'alléger. Lorsque le prix est fixe, il est souvent plus cher mais stable tout au long du contrat. De plus, même si le prix du KWh est fixe, cela ne veut pas dire que la facture n'augmente pas car les taxes ou le prix d'acheminement peuvent causer un renchérissement. Pour l'électricité, il existe une troisième voie : des offres indexées sur les tarifs réglementés qui permettent de conserver une variabilité du prix avec des plafonds maximum de hausse et de baisse.

Comme il n'est pas facile de s'y retrouver facilement, il est conseillé d'utiliser des comparateurs de contrats d'énergie en ligne qui peuvent aider les copropriétés à trouver un fournisseur. On peut citer moncourtierenergie.com, alliancedesenergies.fr ou operaenergie.com. Le courtier Opéra Énergie rappelle que la facture d'électricité d'une copropriété se structure en trois pôles : la fourniture, le prix de l'électron facturé au KWh et au travers d'un abonnement mensuel à l'électricité, l'acheminement sur le réseau Enédis facturé au travers du TURPE (tarif d'utilisation des réseaux publics d'électricité) et le montant des taxes sur l'électricité. Pour les copropriétés qui ne sont pas éligibles au tarif réglementé, il est possible de bien choisir sa version du TURPE. Celui-ci peut être modulé en fonction des heures de présence des occupants ou de la saisonnalité. Pour les copropriétés occupées constamment toute l'année, une version longue utilisation est préconisée car le fournisseur d'électricité propose un abonnement plus élevé et un prix du Kwh plus avantageux. A contrario, les copropriétés avec une majorité de résidences secondaires et des pics de consommation saisonniers choisiront plutôt des versions tarifaires en moyenne utilisation ou en courte utilisation. Une fois le choix fait, le changement de fournisseur est soumis à l'approbation de l'assemblée générale et le choix se fait à la majorité de l'article 24 (majorité des présents et représentés). « Il ne faut pas oublier de regarder la durée du contrat. Ces derniers sont compris entre un et cinq ans et, en fonction du prix, des objectifs de la copropriété, il faut choisir une durée adaptée », conseille Benoit Robillard. Une copropriété prête à négocier régulièrement sera plus à même de souscrire un contrat sur un an. Il faut ensuite garder à l'esprit les dates d'échéances des contrats de façon à anticiper. « Il faut renégocier six mois avant », conseille-t-il. Une fois le contrat souscrit, il reste à piloter les dépenses en utilisant les outils modernes.

Suivre la consommation au jour le jour

Les copropriétés sont progressivement dotées de compteurs de gaz et d'électricité intelligents comme le compteur Linky pour l'électricité et un compteur communiquant Gazpar pour le gaz. Il existe encore beaucoup d'anciens compteurs mais ils vivent leurs dernières années. Ce type d'appareil permet un relevé à distance et un examen au jour le jour pour le consommateur. L'application Hello Watt, Edf et Moi ou encore MonEcoWatt permettent de suivre les consommations d'énergie au quotidien. Plus récemment, des plateformes spécialisées se sont également développées. Il est possible de piloter les consommations d'énergie de l'immeuble en les suivant au fur et à mesure. On peut par exemple citer Cockpit, développé par Place des énergies, un courtier en énergie pour professionnels. Cette plateforme permet d'offrir une vision globale et détaillée de la consommation énergétique. Elle récupère les données des compteurs automatiquement ainsi que les factures des fournisseurs et centralise tout au même endroit. Le conseil syndical ou le syndic voient les consommations évoluer au jour le jour, repèrent les pics anormaux ou peuvent estimer le coût des fournitures et reçoivent des alertes en cas de dérive. Cela peut permettre de déceler des problèmes comme un chauffage resté allumé, une ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui dysfonctionne ou encore une fuite d'eau. Il est également possible de faire des comparaisons de différentes périodes de consommation. Une aide à l'analyse des abonnements et au renouvellement des contrats est également possible via Cockpit. On peut également citer d'autres plateformes comme Adviseo, Citron, Deepki ou Capfile.

Nouveaux instruments de comptage et de collecte des données

Outre les compteurs d'énergie thermiques (CET) qui permettent d'individualiser les consommations de chauffage dans un immeuble doté du chauffage collectif, il existe également des capteurs IoT (ou capteur « Internet of Things »). Il s'agit d'un petit appareil connecté qui mesure et envoie automatiquement les données sur internet. Il peut mesurer l'électricité, le gaz, l'eau, la température et transmet les données par internet. Dans un immeuble, des capteurs IOT peuvent être posés sur le compteur électrique des parties communes, sur une chaudière ou un compteur d'eau ou de gaz. Le prix de ces capteurs est modique : entre 10 euros pour les plus basiques et 100 euros pour les capteurs qui peuvent mesurer des circuits complexes. L'installation est relativement facile mais le capteur ne fait que transmettre les données sans analyse, ce qui nécessite ensuite de faire les calculs soi-même ou encore de s'appuyer sur une plateforme qui peut analyser les données. Le courtier Place des énergies indique que huit syndics sur dix déclarent n'avoir aucune vision de la consommation des immeubles et assure que la plateforme peut aider à suivre la situation et à faire des économies. Mais il est plus réaliste qu'un copropriétaire qui s'intéresse au problème ou même un locataire qui a l'habitude de la technologie se saisisse de la question. C'est ainsi que John, locataire en région parisienne dans un appartement des années 1980 s'est mis à suivre les consommations de son appartement pendant plusieurs mois. Celui-ci est chauffé à l'électricité par quatre radiateurs de 1000 watts (deux dans le salon, un dans chaque chambre) et un sèche serviette. John n'est pas dépendant de la copropriété pour la majeure partie des énergies mais les enseignements qu'il est possible de tirer sur le pilotage sont néanmoins intéressants. John indique récupérer les données sur son compteur Linky avant de les comparer à celles fournies par le fournisseur d'énergie. Il complète ces informations par des relevés journaliers ponctuels et des données de température consultées sur info-climat. Puis tout est intégré sur excel et John réalise ensuite des graphiques permettant de comparer facilement les éléments. A l'échelle d'une copropriété, un membre du conseil syndical ou tout simplement un copropriétaire motivé peuvent faire de même et relever de cette façon les données dans les parties communes et dans la chaufferie.

Ce suivi a permis à John de se rendre compte que lorsque le chauffage est coupé, la consommation habituelle de l'appartement est de 6,5 kWh/jour et liée en grande partie au chauffe-eau, au frigo et aux activités de cuisine. Le chauffe-eau électrique est relativement performant (3,5 kWh/jour).
« Au plus froid de l'hiver, la consommation dans l'appartement culmine à 36 kWh par jour. Notre consommation avait été estimée par notre fournisseur à 8000 kWh/an. Nous sommes clairement en dessous. Les petits travaux d'isolation notamment l'isolation des prises électriques et le changement de fenêtre a l'air d'avoir eu un effet important sur notre consommation l'hiver », indique John. Au total, ces résultats ont permis à John de se décider à changer de fournisseur en comparant les offres les plus intéressantes.

Ce témoignage met en lumière l'importance du pilotage et du suivi pour prendre des décisions notamment en matière d'isolation. Les copropriétés vont être amenées à réaliser des travaux dans ce sens dans les années à venir. Même si le gouvernement semblait vouloir relâcher les contraintes récemment, notamment pour les locations de passoires thermiques, le coût de l'énergie lui ne va pas régresser. Réaliser des travaux d'isolations préconisés par les bureaux d'études en charge du DPE ou du DTG va devenir indispensable pour réduire la facture.