Les DPE en copropriété : les changements de début d’année - Le contenu du DPE et son élaboration

Le contenu du DPE et son élaboration

Pour les copropriétés qui se sont lancées, le DPE doit comporter une description de l’état énergétique du bâtiment avec une indication de la qualité d’énergie consommée ou estimée ainsi que la quantité des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble. Le document peut, par exemple, estimer que la toiture est responsable des déperditions à hauteur de 8 %, les murs de 35%, la ventilation à hauteur de 28%, etc… Le confort d’été est également pris en compte dans le DPE. Une «passoire» thermique en hiver est généralement une «bouilloire» thermique en été : le DPE fait le point sur l’inertie thermique du bâti, sur les travaux à réaliser pour éviter la chaleur.  «Attention, pour réaliser toutes ces tâches, nous avons besoin des plans de l’immeuble, ce dont les syndics ne disposent pas toujours. Dans ces cas-là nous devons réaliser de nouveaux plans», rappelle Pierre Saboural, responsable d’affaire rénovation Ile-de-France chez Pouget Consultants, spécialiste de la rénovation en copropriété. Au vu de tous ces éléments, une étiquette climat allant de A à G est ensuite communiquée ; elle est marquée par des couleurs allant du A (vert, bâtiment très économe en énergie) au G (rouge, bâtiment très peu performant). Des recommandations, généralement de bon sens, sont également dispensées. Chauffer à 19°C au maximum et consommer au maximum 93 litres d’eau chaude par logement et par jour au maximum en font partie. Le DPE comprend également des éléments techniques du bâtiment : en quel matériaux les murs sont-ils composés ? Quel est l’état des fenêtres ? Les combles sont-ils isolés ? Enfin, les travaux préconisés pour une amélioration de la performance du bâtiment sont présentés : comme l’isolation des murs par l’extérieur, l’installation de robinets thermostatiques dans les endroits qui en sont dépourvus ou encore le changement des fenêtres. Une évaluation de la performance de l’immeuble après travaux conclut le DPE collectif aussi bien du point de vue des déperditions énergétiques qu’au plan des émissions de gaz à effet de serre. Les résultats du DPE et les recommandations de travaux permettront ensuite d’alimenter la réflexion sur le plan pluriannuel de travaux (PPT) de l’immeuble.

L’audit énergétique, plus poussé que le DPE et un temps envisagé par le législateur, a finalement été cantonné aux maisons individuelles F et G et aux immeubles en monopropriété. Cela ne concerne plus les copropriétés même si, dans la pratique, certaines collectivités locales qui apportent des aides financières ont conservé une grille d’analyse plus poussée proche de l’audit. Dans le cas d’un audit, des estimations de coût des différents postes de travaux sont indiquées, ce qui n’est pas nécessairement le cas dans un DPE collectif. 

Une fois le principe du DPE voté et le devis du diagnostiquer approuvé, le technicien va demander un nombre important de documents au syndic comme le plan de l’immeuble, les factures de chauffage ou encore le carnet d’entretien de la copropriété ainsi que des factures de travaux. Plusieurs visites de l’immeuble sont généralement organisées afin de voir sur place la configuration de l’immeuble, la nature des matériaux etc… La chaufferie, la machinerie d’ascenseur, la toiture peuvent faire partie des éléments visités pour établir le DPE. Une partie des appartements doit être visitée et un questionnaire est parfois remis aux habitants pour faire le point sur leurs habitudes d’utilisation du chauffage, sur leur ressenti en matière de température dans l’appartement. A cela s’ajoute des réunions avec le conseil syndical pour l’élaboration du DPE.

Une question revient souvent en assemblé générale : le DPE collectif peut-il se substituer au DPE individuel, avec la possibilité d’utiliser le DPE de l’immeuble lors de la transaction ? Le ministère du Logement rappelle que c’est possible à certaines conditions. S’il est prévu de vendre ou de louer un appartement, le diagnostic collectif peut être utilisé uniquement dans les immeubles chauffés collectivement. Dans ce cas, il faut alors opter pour un «DPE appartement à partir des données de l’immeuble». Mais le ministère déconseille cette utilisation et rappelle que cette méthode «ne reflète pas parfaitement les performances de chaque logement». En effet, la note de l’appartement est obtenue à partir des caractéristiques de l’immeuble (parties communes) mais aussi d’une inspection dans le détail du seul logement concerné. Si l’appartement en question a fait l’objet de travaux, par exemple, ces derniers ont pu considérablement optimiser ses besoins énergétiques. Or, le DPE collectif n’en tiendra pas compte : le logement peut alors être classé F ou G, à tort. Une situation pénalisante dans le cadre de l’interdiction de location qui a démarré le 1er janvier 2025 pour les étiquettes G. Mieux vaut donc solliciter un diagnostiqueur individuel, pour une évaluation propre à chaque lot, même si cela coûte plus cher.