Le DPE collectif est désormais obligatoire dans l’ensemble des copropriétés quelle que soit leur taille et un nouveau calcul s’applique.
Mesurer les déperditions énergétiques mais aussi les émissions de gaz à effet de serre de tout un immeuble pour ensuite pouvoir réaliser des travaux d’économie d’énergie : tel est le but du diagnostic de performance énergétique collectif (DPE). Cet outil sert, bien-sûr, à lutter contre le dérèglement climatique mais, plus prosaïquement, à réduire les factures de chauffage des copropriétaires. Rappelons que ces dernières peuvent représenter la moitié des charges de copropriété lorsque l’immeuble est doté d’un chauffage collectif.
Dans le cas d’un chauffage individuel au gaz ou électrique, la facture est tout aussi élevée pour l’occupant de l’appartement si l’immeuble est énergivore. L’idée est de dresser un bilan global de la consommation d’énergie du bâtiment et d’identifier les travaux d’amélioration énergétique à envisager.
Progressivement, tous les immeubles construits avant 2013 doivent être dotés de ce DPE comme l’a prévu la loi Climat et résilience du 22 août 2021. «Cela marque un changement profond dans la gestion des copropriétés. Il ne s’agit plus d’évaluer un logement isolément mais la performance énergétique réelle de l’immeuble dans son ensemble», explique Seydi Eren, cofondateur de Diagadom, diagnostiqueur immobilier. Il est, en effet, plus efficace d’isoler le bâtiment en entier puisque les déperditions thermiques se font essentiellement par les toitures qui sont communes à tous les appartements, par les murs également communs ou encore par la ventilation. Il est d’ailleurs parfois impossible de réaliser des travaux d’économie d’énergie efficaces dans un logement pris isolément.
L’obligation du DPE s’est mise en place progressivement : depuis le 1er janvier 2024, les immeubles de plus de 200 lots et en monopropriété doivent en être dotés. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’applique aux copropriétés comportant entre 50 et 200 lots et, depuis le 1er janvier 2026, aux immeubles de moins de 50 lots. Dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte), l’obligation entrera en vigueur au 1er janvier 2028.
Pour rendre le DPE plus fiable et plus adapté à la réalité du parc de logements, le législateur modifie également, à intervalles réguliers, le mode de calcul du DPE. Les détracteurs de ces modifications accusent les pouvoirs publics de changer les calculs sous la pression des lobbys. Quoiqu’il en soit, un arrêté paru au Journal officiel du 26 août 2025 prévoit qu’à partir du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour calculer la performance énergétique est modifié en faveur des logements dotés de chauffe-eau et de convecteurs électriques. L’argument avancé par les pouvoirs publics est que cette méthode est désormais harmonisée avec la valeur européenne et reflète mieux le mix énergétique français qui comprend de l’énergie nucléaire décarbonée et des énergies renouvelables. Ce nouveau calcul a comme conséquence une meilleure note de DPE pour les logements chauffés à l’électricité car la consommation en énergie primaire sera calculée plus bas. En pratique, cela peut faire gagner jusqu’à une classe de DPE, voire deux dans certains cas et 850 000 logements seraient concernés par cette amélioration. Si une copropriété réalise ou a réalisé un DPE collectif, le nouveau calcul s’applique à ce diagnostic depuis 2026. Cela peut améliorer la note globale du bâtiment si une grande part des logements utilise l’électricité pour le chauffage ou l’eau chaude. Les DPE effectués avant 2026 restent valables jusqu’à leur terme c’est-à-dire dix ans et ils peuvent être mis à jour gratuitement avec la nouvelle méthode sans faire réintervenir le diagnostiqueur via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Cela peut permettre de changer l’étiquette énergétique collective (et individuelle) sans refaire physiquement le diagnostic.
Rappelons que la méthode de calcul utilisée par les diagnostiqueurs ou les bureaux d’étude thermique est la méthode dite «3CL». Derrière ce sigle énigmatique se cache le «Calcul de la consommation conventionnelle des logements». Celui-ci permet de définir la consommation d’énergie primaire d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation. La consommation est exprimée en kWh par an selon la surface de référence, c’est-à-dire la surface totale de l’immeuble. Jusqu’à 2021, deux méthodes de calcul ont été utilisées : la 3CL et la méthode sur factures.
La méthode sur factures se basait sur les factures d’énergie des trois dernières années dont le montant moyen était rapporté à la surface du bien. Toutefois, ce calcul était peu fiable : les factures sont variables selon les conditions d’utilisation spécifiques des occupants, elles sont parfois indisponibles ou bien une partie des logements sont inoccupés pendant une partie des trois années étudiées, etc. C’est pourquoi l’utilisation de la méthode sur factures a été proscrite et depuis 2021, la méthode 3CL, prenant en compte des paramètres plus variés et plus fiables et un comportement standardisé des occupants, est utilisée pour tous les DPE qu’ils soient individuels ou collectifs.
Tous les immeubles n’ont pas respecté l’obligation de DPE
Toutes les copropriétés ne sont pas encore dotées d’un DPE même celles qui en avaient l’obligation depuis quelques années. «Nous avons de nombreuses demandes de devis mais toutes ne passent pas à l’action, il est vrai que le coût du diagnostic est un frein», assure Seydi Eren. L’ADEME estime, en effet, le coût des DPE collectif à un montant compris entre 1 000 et 5 000 euros, une somme qui peut être importante pour les petits immeubles. Hellio, qui accompagne les copropriétés dans leurs travaux de rénovation énergétique, estime que seulement 30 à 40 % des copropriétés ont réalisé leur DPE. «Ce n’est pas forcément par négligence. Ce type d’obligation met simplement du temps à être mise en pratique sur le terrain», explique Dimitri Copin, Chargé d’affaires pôle logement & chef de projet chez Hellio. Aucun chiffre officiel n’existe cependant pour l’instant sur la réalisation des DPE dans les copropriétés. Mais il sera sans doute possible d’obtenir des statistiques dans les années à venir car l’ADEME les enregistre et les comptabilise. Autre obstacle à la réalisation du DPE collectif : sur les 700 000 à 800 000 copropriétés comptabilisées par l’INSEE, seulement 600 000 sont dûment enregistrées et inscrites sur le registre national des copropriétés à ce jour alors que l’immatriculation est obligatoire. Il est vraisemblable que les copropriétés non enregistrées ne soient pas dotées d’un DPE puisqu’elles ne sont pas à jour de leurs autres obligations. Il s’agit en général de petites copropriétés. Cette situation nécessitera de faire un point fin 2026 afin de voir combien ont rejoint le mouvement.
Il est vrai qu’aucune sanction n’est prévue pour les immeubles qui n’ont pas réalisé le DPE même s’il s’agit d’une obligation légale. Les syndics des copropriétés concernées doivent obligatoirement inscrire la question à l’ordre du jour des assemblées générales avec le devis d’un prestataire chargé de réaliser le DPE. La démarche commence donc par le vote en assemblée générale d’un devis établi par un diagnostiqueur ou un bureau d’études thermique. Le syndic de copropriété peut fournir les coordonnées d’un professionnel mais il peut également s’agir d’un contact obtenu par le biais de France Rénov, la plateforme publique dédiée à la rénovation énergétique. Certaines collectivités locales peuvent également transmettre des coordonnées aux copropriétés qui le souhaitent. Reste ensuite à convaincre les propriétaires de voter la résolution. Hellio conseille aux syndics d’attirer l’attention des copropriétaires sur l’importance de la réalisation de ce diagnostic, notamment sur l’impossibilité d’obtenir certaines aides si le DPE n’est pas réalisé. Une partie des aides publiques en copropriété est, en effet, liée aux économies d’énergie réalisées lors des travaux. Ces économies doivent être au minimum de 35 % pour obtenir les aides : le DPE collectif réalisé avant travaux et après ces derniers permet de justifier des économies réalisées et d’obtenir les subventions. Les syndics peuvent également rappeler que le DPE renseigne le maître d’ouvrage (c’est-à-dire les copropriétaires dans leur ensemble) sur l’état de la copropriété. Cette étude est une aide précieuse à la décision, puisqu’elle permet d’évaluer plus facilement la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique.
Le contenu du DPE et son élaboration
Pour les copropriétés qui se sont lancées, le DPE doit comporter une description de l’état énergétique du bâtiment avec une indication de la qualité d’énergie consommée ou estimée ainsi que la quantité des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble. Le document peut, par exemple, estimer que la toiture est responsable des déperditions à hauteur de 8 %, les murs de 35%, la ventilation à hauteur de 28%, etc… Le confort d’été est également pris en compte dans le DPE. Une «passoire» thermique en hiver est généralement une «bouilloire» thermique en été : le DPE fait le point sur l’inertie thermique du bâti, sur les travaux à réaliser pour éviter la chaleur. «Attention, pour réaliser toutes ces tâches, nous avons besoin des plans de l’immeuble, ce dont les syndics ne disposent pas toujours. Dans ces cas-là nous devons réaliser de nouveaux plans», rappelle Pierre Saboural, responsable d’affaire rénovation Ile-de-France chez Pouget Consultants, spécialiste de la rénovation en copropriété. Au vu de tous ces éléments, une étiquette climat allant de A à G est ensuite communiquée ; elle est marquée par des couleurs allant du A (vert, bâtiment très économe en énergie) au G (rouge, bâtiment très peu performant). Des recommandations, généralement de bon sens, sont également dispensées. Chauffer à 19°C au maximum et consommer au maximum 93 litres d’eau chaude par logement et par jour au maximum en font partie. Le DPE comprend également des éléments techniques du bâtiment : en quel matériaux les murs sont-ils composés ? Quel est l’état des fenêtres ? Les combles sont-ils isolés ? Enfin, les travaux préconisés pour une amélioration de la performance du bâtiment sont présentés : comme l’isolation des murs par l’extérieur, l’installation de robinets thermostatiques dans les endroits qui en sont dépourvus ou encore le changement des fenêtres. Une évaluation de la performance de l’immeuble après travaux conclut le DPE collectif aussi bien du point de vue des déperditions énergétiques qu’au plan des émissions de gaz à effet de serre. Les résultats du DPE et les recommandations de travaux permettront ensuite d’alimenter la réflexion sur le plan pluriannuel de travaux (PPT) de l’immeuble.
L’audit énergétique, plus poussé que le DPE et un temps envisagé par le législateur, a finalement été cantonné aux maisons individuelles F et G et aux immeubles en monopropriété. Cela ne concerne plus les copropriétés même si, dans la pratique, certaines collectivités locales qui apportent des aides financières ont conservé une grille d’analyse plus poussée proche de l’audit. Dans le cas d’un audit, des estimations de coût des différents postes de travaux sont indiquées, ce qui n’est pas nécessairement le cas dans un DPE collectif.
Une fois le principe du DPE voté et le devis du diagnostiquer approuvé, le technicien va demander un nombre important de documents au syndic comme le plan de l’immeuble, les factures de chauffage ou encore le carnet d’entretien de la copropriété ainsi que des factures de travaux. Plusieurs visites de l’immeuble sont généralement organisées afin de voir sur place la configuration de l’immeuble, la nature des matériaux etc… La chaufferie, la machinerie d’ascenseur, la toiture peuvent faire partie des éléments visités pour établir le DPE. Une partie des appartements doit être visitée et un questionnaire est parfois remis aux habitants pour faire le point sur leurs habitudes d’utilisation du chauffage, sur leur ressenti en matière de température dans l’appartement. A cela s’ajoute des réunions avec le conseil syndical pour l’élaboration du DPE.
Une question revient souvent en assemblé générale : le DPE collectif peut-il se substituer au DPE individuel, avec la possibilité d’utiliser le DPE de l’immeuble lors de la transaction ? Le ministère du Logement rappelle que c’est possible à certaines conditions. S’il est prévu de vendre ou de louer un appartement, le diagnostic collectif peut être utilisé uniquement dans les immeubles chauffés collectivement. Dans ce cas, il faut alors opter pour un «DPE appartement à partir des données de l’immeuble». Mais le ministère déconseille cette utilisation et rappelle que cette méthode «ne reflète pas parfaitement les performances de chaque logement». En effet, la note de l’appartement est obtenue à partir des caractéristiques de l’immeuble (parties communes) mais aussi d’une inspection dans le détail du seul logement concerné. Si l’appartement en question a fait l’objet de travaux, par exemple, ces derniers ont pu considérablement optimiser ses besoins énergétiques. Or, le DPE collectif n’en tiendra pas compte : le logement peut alors être classé F ou G, à tort. Une situation pénalisante dans le cadre de l’interdiction de location qui a démarré le 1er janvier 2025 pour les étiquettes G. Mieux vaut donc solliciter un diagnostiqueur individuel, pour une évaluation propre à chaque lot, même si cela coûte plus cher.
