Copro-pratique

La règle est connue : une fois expiré le délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions prises en assemblée générale sont définitives, quand bien même seraient-elles illégales. Un mal nécessaire justifié pour des raisons de sécurité juridique : une décision contestable sur la durée ne pourrait que fragiliser la gestion des copropriétés. La forclusion constitue donc un véritable couperet que d’aucuns essaient de contourner.

Et la Cour de cassation vient précisément de rendre une décision sur le calcul du point de départ de ce délai.

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a réintroduit une mesure supprimée par l'ordonnance de réforme de 2019, à savoir l'organisation d'une assemblée générale de rattrapage lorsqu'une résolution ne peut bénéficier immédiatement du recours à la passerelle de majorité.

Pour autant, le dispositif est plus restreint qu'auparavant et ne concerne désormais que les travaux d'économie d'énergie.

Parmi les pommes de discorde opposant copropriétaires et syndics, nul doute que l’état daté tient une bonne place, ou, du moins, y tenait. En effet, la facturation de cette prestation a pu être parfois considérée comme excessive, les prix variant considérablement d’un syndic à l’autre.

S’il est vrai que le montant des honoraires est clairement indiqué dans le contrat, force est de constater que ce point ne fait que très rarement l’objet de négociations en assemblée générale, l’essentiel des débats portant sur la rémunération pour les actes de gestion courante.

C’est dans ce contexte que le législateur est intervenu.

L’affaire est entendue depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 : les honoraires du syndic sont déterminés de façon forfaitaire, les missions de gestion courante du syndic étant comprises dans le forfait de base voté en assemblée générale.

Certaines prestations peuvent néanmoins faire l’objet d’une rémunération complémentaire, selon des règles très strictes, définies dans le contrat-type.

Tiers par rapport au syndicat, le principal interlocuteur du locataire est son bailleur, lequel doit ensuite se rapprocher du syndic, le cas échéant. Néanmoins, la question se pose lorsque le preneur subit des désordres ayant pour origine une partie commune de l’immeuble.

S’il en ressort un préjudice pour le locataire, le bailleur peut-il voir sa responsabilité engagée ?

Tout dépendra s’il a pris toutes les mesures nécessaires en vue de faire cesser les troubles constatés.

Depuis la loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont dématérialisées, l’envoi postal devenant une exception alors qu’il constituait auparavant le mode par défaut pour adresser aux copropriétaires la convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, ce changement de paradigme ne s’est pas fait sans heurts. La faute à un texte peu prolixe en détails et à un décret d’application que d’aucuns n’attendaient pas mais qui était pourtant indispensable.

La liste des copropriétaires est un document indispensable au syndic en ce qu’il contient les coordonnées des copropriétaires, qu’ils aient ou non leur résidence principale dans l’immeuble, permettant ainsi de leur notifier, entre autres, la convocation à l’assemblée générale s’ils ont opté pour la voie postale. Toutefois, au regard des informations personnelles que l’on y trouve, la question de sa communication se pose régulièrement et peut être source de conflits entre les conseillers syndicaux et le syndic.

Les passerelles de majorité ont pour objectif de permettre un second vote, mais à des conditions plus souples, sur une résolution qui n’a pas été adoptée en première lecture.

Le but du législateur est ainsi de limiter les effets de l’absentéisme aux assemblées générales et d’éviter toute paralysie du processus décisionnel.

Cependant, le recours à la passerelle peut connaître quelques difficultés lorsqu’une mise en concurrence est effectuée.

Parmi les principales mesures de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 figure l’institution d’un emprunt collectif à souscription obligatoire. Autrement dit, tous les copropriétaires sont tenus d’y participer dès lors que l’emprunt est voté en assemblée générale ; ceux qui s’y refusent devront alors s’acquitter de l’intégralité de leur quote-part dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal. Toutefois, pour être opérationnel, ce dispositif nécessitait la publication de plusieurs décrets.
C’est désormais chose faite.

Nombreux sont les syndics qui ont développé des filiales : assurance, diagnostics techniques, bureaux d’études... Un état de fait que l’on constate surtout chez les grands groupes nationaux, ces derniers étant souvent entourés par une véritable nébuleuse de sociétés de prestations de services. Si la pratique n’a rien d’illégale, elle nécessite cependant une information préalable des copropriétaires et peut, dans certains cas, se heurter aux obligations déontologiques auxquelles tout syndic est tenu.